三句話，讓我少給了房屋中介十幾萬_風聞

法治日報

2023年03月31日 13:51:04 來自北京

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三句話，

暖了Ta一整個冬天

三句話，

讓Ta為我花了十八萬

三句話，

暴露你內心深處最不為人知的一面

三句話，

……

最近這幾年，以“三句話”為開場的標題幾乎成了萬能公式，其被引用之多，放眼整個流行語的歷史也是相當炸裂，但點進去一看：或是標題黨，或是毒雞湯，當然更多的還是一些虛假的成功學或者心理學的偏方……其效果總結起來就是一個詞：乏善可陳。

但今天法報君要告訴你的這三句話，很可能幫你省下許多不必要的花費，也有可能幫你指明正確的做法，更有可能幫你免去一些不必要的糾紛……其效果總結起來還是一個詞：頂尖硬貨。

不賣關子了，下面我們直接進入賣課普法環節——

許多人買房，或是為了省心省事，或是為了規避風險，都願意找房屋中介來幫忙促成交易。但即便有了房屋中介，房屋買賣合同或房屋租賃合同未能順利達成的情況也屢見不鮮。在此情況下，我們是否還需要向房屋中介支付服務費？

這個時候，就需要牢記法報君的三句話了——

第一句

中介公司故意為不符合購房資格人提供房屋中介服務的，不能主張中介費。

注意看，這個男人叫小帥，他的妻子叫小美，兩人都沒有北京户籍，小帥名下在北京海淀有一套房。前兩年，小美想重新在北京購買一套住房，於是便委託小黑房地產經紀公司對外出售自家房屋。

幾天後，在小黑房地產經紀公司的居間下，小美和小白簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》和《居間服務合同》，約定小美以865萬元購買小白名下的房屋，中介費為19萬元。

後來，小美得知如果原有房屋不能及時售出，自己就無法取得購房資格，因擔心自己無法過户，便與小白協商解除了房屋買賣合同。合同解除後，小美就沒有向小黑房地產經紀公司支付中介費。小黑房地產經紀公司將小美訴至法院，要求小美全額支付居間服務費19萬元。

小美辯稱，小黑房地產經紀公司在明知自己配偶小帥名下有一套住房，不符合再購房資格的情況下，謊稱可以在一週內將自己現有住房出售，利用自己首次購買二手房對房屋交易過程內容及週期不瞭解的情況，慫恿自己與小白簽訂了房屋買賣合同。但原有住房尚未出售，自己沒有支付能力和再購房資格，為了不違反合同引起更大糾紛，才與小白提出解約，是小黑房地產經紀公司存在重大過錯才導致其解除合同。

法院經審理後認為：

按照北京市的房屋限購政策，小美在其家庭名下房屋出售之前，不具備再購房資格。小黑房地產經紀公司作為專業機構，在明知小美不具備購房資格的情況下，仍然促成小美與小白簽訂房屋買賣合同，其在提供居間（中介）服務過程中存在明顯過錯，故其要求小美全額支付居間服務費，依據不足，法院不予支持。小美作為購房者自身亦明知其不具備購房資格，在此前提下依然簽訂房屋買賣合同，應視為其自身亦有一定過錯。考慮小黑房地產經紀公司確提供了部分中介服務，因此法院判定小美向小黑房地產經紀公司支付居間服務費1萬元。

第二句

買房人“跳單”，但沒有利用先前房屋中介提供房源信息的行為，不構成違約。

注意看，這個男人叫小帥，但這一集沒有小美……小帥通過小黑房地產經紀公司與小白簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，房屋成交價為1900萬元，並約定中介費114400元由小帥承擔。一個月後，因房屋過户存在問題，三方簽訂《解除協議書》，小帥不再購買小白的房屋，小黑房地產經紀公司將中介費退還給小帥。

幾個月後，小黑房地產經紀公司發現小帥和小白自行就上述房屋辦理了網籤和過户手續，便將小帥訴至法院，要求支付居間服務費（中介費）114400元。

小帥辯稱，涉案房屋的信息不是小黑房地產經紀公司獨家代理的，在其他中介機構均有該房屋信息，自己是通過其他中介又與小白達成了買賣協議，並且支付了中介費，並不是通過小黑房地產經紀公司提供的信息私下進行交易的。

法院經審理後認為：

雙方爭議焦點為小帥通過其他途徑購買案涉房屋是否屬於惡意“跳單”的違約行為。而“跳單”違約行為的認定通常需滿足四個條件：（1）中介公司的委託權限應為獨家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或成交機會，並且積極履行媒介服務；（3）委託人是否利用該信息、機會與出賣方私下成交或另行委託他人居間成交；（4）委託人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的惡意。

本案中，小黑房地產經紀公司並未提供證據證明案涉房屋的房源屬於獨家掌握，故不能得出小帥重新簽訂案涉房屋買賣合同並完成交易是利用了小黑房地產經紀公司提供的信息和服務的結論。同時，小帥與小黑房地產經紀公司達成《解約協議書》，未能完成購房的責任不在小帥，小帥並非故意逃避支付佣金。因此小帥的行為不構成惡意“跳單”，小黑房地產經紀公司的訴訟請求於法無據，法院駁回了小黑房地產經紀公司的全部訴訟請求。

第三句

房屋中介是否違約，關鍵在於其是否故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況。

注意看，這個女人叫小美（甲方、出租人），是的，這一集沒有小帥……小美與小白（乙方、承租人）及小黑房地產經紀公司（丙方、租房中介）簽訂了《北京市房屋租賃合同》，約定小白承租小美的房子，小白還與小黑房地產經紀公司簽訂《佣金確認書》，約定佣金金額為7000元。

然而，由於小白是一名受刑事處罰的緩刑人員，來北京定居需要房東配合辦理司法遷居手續。簽約後，房東小美得知小白的情況後不同意配合遷居手續，導致小白無法入住，最終小白與小美解除了房屋租賃合同。但小黑房地產經紀公司認為自己已經完成了居間服務，小白應該依據佣金確認書向其支付佣金。小白則認為承租房屋前就已經告知過小黑房地產經紀公司自己是緩刑人員，入住房屋前需要辦理司法遷居，並且需要房東和街道辦配合辦理，但是小黑房地產經紀公司沒有如實告知小美，才導致小美知悉後不予配合，因此其不應支付居間服務費。

法院經審理後認為：

本案的爭議焦點在於小黑房地產經紀公司是否完成中介服務的全部內容並且如實報告與訂立房屋租賃合同的有關事項。

首先，小白作為緩刑人員，變更居住地需要辦理司法遷居手續，需有房東的知情同意書，因此在簽訂租賃合同時小白和小黑房地產經紀公司應如實向房東披露上述情況並詢問房東是否願意配合辦理相關手續。

其次，關於小黑房地產經紀公司是否在簽訂租賃合同前對小白的上述情況知悉並故意向房東小美隱瞞了上述情況。根據雙方陳述及提交的微信羣聊天記錄顯示，沒有證據能夠證明小白明確告知過小黑房地產經紀公司自己目前處於緩刑期間以及需要房東配合辦理司法遷居手續所簽訂知情同意書的情況，因此無法認定小黑房地產經紀公司明知真實情況卻不如實報告的事實。

同時，雙方的中介合同約定的服務共包含四項內容：1.提供房屋租賃信息；2.提供與租賃房屋相關的交易流程、交易風險、市場行情諮詢；3.協助承租人對房屋進行實地查驗；4.協助並促成雙方簽訂房屋租賃合同。而小黑房地產經紀公司已經完成提供房屋租賃信息、告知交易流程和風險、對房屋進行實地查驗並促成雙方簽訂房屋租賃合同的居間服務內容，因此小黑房地產經紀公司訴請小白支付居間服務費7000元，具有事實和法律依據，法院對此予以支持。最終，法院判決小白支付居間服務費7000元。

（感謝北京市海淀區人民法院四季青法庭法官助理曲婧提供的典型案例）

三句話已經傳達到位，無論你是賣家還是買家，抑或是中介本介，這三句話都能為你的生活或者工作提供參考。