卷完房地產，中國老百姓開始瘋狂投資基建了？_風聞

最近大家都知道，金價猛漲了一波，3月20日下午，金價盤中一度升破2000美元/盎司。

黃金也受到了國內消費者的熱捧。

         

年初的時候還有一件事。

有個專家勸大家拿1/3的存款出來買房，捱了不少磚頭。

背後反映出來的都是同一個問題：

大家手裏有點閒錢，不知道投資什麼好——

銀行存款，跑不贏通脹；

股票和基金，波動大，風險高，不會炒，容易當韭菜；

債券，收益和風險介於存款和股票之間，但不保本；

黃金，能避險，但長期收益低。

有人統計了1802～2002年，1美元投資到美國各類資產的變化。

很明顯，黃金連債券都跑不過。100多年前，5兩黃金可以買北京一套四合院，但今天，5兩黃金只能買北京四環裏不到2平方米的房子。

稍微有點理財知識的人都知道，雞蛋不能放在一個籃子裏，至少在資產大類上，我們不能只看收益率，或者只看保本的程度，應該分散配置。

但如果你對現有的資產組合都不滿意呢？

有人可能認為我們馬上要推銷理財產品廣告了，其實不是。

因為我最近關注到了這樣一則新聞：

有一個光伏電站項目，還有一個海上風電項目，把資產打包以後，成功地IPO上市了，這在中國都是首例。

注意，不是投資電站的公司打包上市，是這個項目上市了。

上市以後，就不是單單由電站的投資方持有這個電站了，而是主要由投資者來持有。

也就是説投資者可以一起來分享這個電站未來每年發電掙到的電費收益。

相當於大家“眾籌”了這個電站。

那這兩個風光電站項目“眾籌”情況有多火爆呢？

風電這個，發起人是國家電投，認購金額突破1500億元，而實際需要募集的資金只有78.4億。除去機構投資者，個人投資者超過70000户。

光伏這個，發起人是京能國際，公眾初始發售規模只留了1.85億，結果發售首日公眾投資者認購金額是292.54億，認購倍數158倍——如果你認購1萬元，最後配售只能買到63元。

兩個項目總計募集資金超過100億元。

這個東西你可能覺得聽起來有點新鮮，但其實在國外一點也不新鮮。

它的名字叫REITs，中文叫“不動產投資信託基金”（Real Estate Investment Trusts）。

在英文裏“Real Estate”狹義是房地產，但廣義是“不動產”，比方説高速公路、5G基站、倉儲物流園、保障性租賃住房、酒店商場、風光水電站、電網設施（特高壓）……

這些東西一聽，少説投資都要以“億元”為單位來衡量，都是政府和企業投資的大項目，跟我們普通人不沾邊。

比方説光伏這隻REIT，包含兩個光伏電站項目，其中一個在陝西，佔地面積10000畝，普通人怎麼投資，怎麼管理？

REITs模式

但恰恰通過REITs這種方式，它讓我們普通人也能分享到這些基建、新基建帶來的收益分紅。因為上市的REITs項目，一般要求每年把90%以上的淨收入拿來分紅。

你願意持有，每年你都能收到分紅。

你不願意持有了，你可以像賣股票一樣把它賣掉，因為REITs本身交易價格也有漲跌，可以自由交易。

截至今年2月，中國公募REITs市場已經發行了25單REITs，發行規模超過800億元。

現在從國家到各省都非常重視這個東西，你待會可以在微信裏試一試，用你所在的省份+REITs來搜一下，比如“北京+REITs”，你看你能搜出什麼，幾乎每個省份都有動作。

從中央到發改委、銀保監會，再到證交所，出台了一大堆的政策來推動REITs的發展。

資料來源：中國證券監督管理委員會，上海證券交易所，深圳證券交易所，中華人民共和國國家發展和改革委員會, 國家税務總局, 中國銀保監會, 中國政府網，中金公司研究部（截至2023年3月3日）

當你還在看黃金價格波動的時候，有的人已經在瘋狂卷REITs申購了。

158倍公眾認購倍數都不算高的，最高有431.75倍的。

今天跟你聊這個東西，不是要推薦幾支REITs讓大家馬上買，而是希望大家關注到這種全新的大類資產配置。

它將是未來我們很多普通人、普通家庭有效對抗通貨膨脹，實現財富保值增值的一種新的手段。

以美國為例，從2001年到2019年，（直接和間接）持有REITs資產的美國家庭佔比從22%左右增長至44%。

而國內搞這個東西比較晚，2021年才上市了第一批公募REITs。

但是自首批公募REITs上市以來，截至2023年3月1日，市場整體總回報收益超過22%，所以受到投資人的廣泛關注。

資料來源：REITs招募書，Wind，中金公司研究部

有人説，新上一隻REITs就這麼火爆，那我以後也沒機會呀。

在可期的未來，隨着上市的、擴募的優質REITs項目越來越多，國內很有可能還會推出REITs指數基金。

在2022年11月舉行的“2022中國資產管理年會”上，上海證券交易所副總經理劉逖提出，在境內REITs市場快速發展的背景下，探索以REITs為標的的ETF（交易型開放式指數基金）產品。

這將進一步降低REITs投資的門檻，擴大普通投資者參與REITs的範圍。

還有人覺得，既然REITs上市審核比較嚴格，是一些未來預期收益情況較好的資產項目，憑什麼輪到我來持有它？那些投資它們的大老闆為什麼不繼續持有？

這其中牽涉到了企業融資的特點。

一般能做成REITs的這些資產項目，比如一個光伏電站，預期是在8~10年能夠回本，發電25年以上，後面十幾年是淨賺。

但這麼大項目，比如10個億前期投入，企業一般只出幾個億，剩下靠銀行貸款。

可問題是銀行發不了這麼長時間的貸款，比如只能3~5年期，到期了企業資金緊張怎麼辦？只能借新還舊，滾雪球，導致融資成本越來越高。

在我國基建領域，短貸長投是非常常見的現象，企業很多時候發新債、借新貸，都是為了填舊賬。

而且這樣會讓上市公司的資產負債率節節攀升，對企業長期經營也不利。

所以企業需要一種方式能夠卸下沉重的包袱，比如在穩健運營好一個電站幾年以後，通過國家嚴格審批、能保障投資者利益的方式，把這個負擔卸下來，一次性變現，償還貸款，降低負債，輕裝上陣，再去投資、建設、運營新的項目，實現一個良性的循環。

而不是讓所有企業揹着百分之八九十的負債率吭哧吭哧地為國家搞各種基建。

以前有私人企業嘗試過在一些基建領域搞“眾籌”，比如眾籌光伏電站，分享收益，但最後都黃了，因為私人企業沒辦法對資產項目做到像證監會和國資委這個級別的嚴格審核，要保障大家的基本權益，還得是國家來搞。

REITs試點項目發行上市流程

比方説國家要求，項目運營期限不少於3年，最近3年保持盈利或者經營現金流為正，需要具備10億規模，未來3年淨現金流分派率不低於4%等等。

以光伏這個REIT為例，包含的兩個電站一年發電收入超過4個億。

大家都知道過去幾年新能源存在棄風、棄光、棄水的問題，能發電的時候不讓人家發，自然影響電費收益。

而這兩個電站，一個能長期保持100%消納，發多少電就能賣給電網多少，另一個的消納率也接近95%。

這種資產要求上的嚴格篩選，不是任何民間“眾籌”項目能給你保證的。

我們國家之前也是在REITs領域摸索了很多年，什麼pre-REITs（就像pre-IPO一樣）、類REITs等等，都是給今天REITs市場的蓬勃發展打基礎、探門路。

改革開放幾十年，中國經濟社會快速發展，離不開我們基礎設施建設領域的大規模投入和高質量發展。

現在大家已經知道了，房地產不能讓所有人躺着掙錢了，至少不是在所有城市都能如此。

那麼在後房地產時代，還能怎麼把“不動產”的繁榮發展同國民財富的保值增值聯繫起來？

REITs是一種很好的工具。

它的好就在於它能化整為零。

讓鐵公基和新基建這些我們碰都碰不着的大國重器變成我們14億人觸手可及的個人資產和家庭資產。

那REITs資產會虧損嗎？當然有這種可能。

比方説中國境內上市公司在海外發行的一隻REIT，它裝的資產是國內的商業地產項目，過去兩年受疫情的影響，或者因為其他原因，客流、銷售額都有下滑，那麼這隻REIT就有可能虧損。

再比方説，一個新建的光伏電站，已經沒有國家補貼了，可能它發出來的一部分電，是以當地的煤電電價（比如3毛錢/度電）被電網公司收購的，也有可能它發的另一部分電，要拿到電力市場上去交易，按市場價成交，可能8毛可能2毛。

這樣的話，煤電價格多少，按煤電價格收購的電佔多少，市場電價多少，市價成交的電有多少，都對它今年的總體收益有影響。

收益低了，收回初始投資成本的年限就會拉長，對投資者的吸引力就會更差。

就像一個商場客流人多人少，每個人具體消費了多少錢一樣，存在不確定性。

但一個資產能在中國上市成為REITs，本身就有很多道關卡要過，如果連本賬都算不明白，連最基本的財務模型都無法建立，那麼是不可能成為REITs的。

總體而言，REITs類資產的風險和收益介於債券和股票之間。

以美國為例，過去二三十年，美國的REITs項目已經發展出了非常豐富的資產門類，主要行業類別的平均年化回報率在8%到17%之間。

全國政協委員、中國證監會原主席肖剛指出，REITs是資產的IPO，是不同於股票、債券的全新的直接融資，其價值波動一般相對較小，每年強制分紅比例很高，因而相對股票投資比較穩定，投資REITs的風險和收益屬於中等水平。

截至2022年上半年，中國保險業共投資公募REITs約70億元，佔公募REITs總規模13%左右，是重要的機構投資者。

2022年9月，中國銀保監會發文表態支持保險公司投資公募REITs。險資的入局也説明了REITs在風險和收益之間較為出色的平衡能力。

REITs資產的特點，不在於它能讓人“一夜暴富”，而在於它是一種優質的抗通脹資產，而且與其他資產的波動呈現弱相關性。

相比於傳統的房地產投資，REITs具有更高的流動性、更低的交易成本和交易門檻，使得各收入階層的家庭參與不動產資產配置成為可能，讓個人投資者也能享受國家經濟和不動產市場發展的紅利。

在未來較為健全、完善的REITs投資環境中，REITs完全可以作為眾多普通投資者在股票、債券、現金之外的第四大類資產進行配置，有望幫助投資者改善投資組合的整體表現。

截至2022年上半年，全球已上市的REITs規模達到2萬億美元。其中亞洲REITs雖然起步較晚，但目前總規模已經超過歐洲，市值超過2000億美元。

有人説：你説的這麼熱鬧，我還是覺得跟我沒啥關係。

這個東西最大的意義，是打通了過去沒有打通的“資本大循環”。

舉個例子，所有來過北京王府井的人都知道，這裏有個東方廣場，建築非常長，從王府井地鐵站一直延伸到東單站，包括東方新天地商場、東方君悦酒店、東方經貿城寫字樓、豪庭公寓等。

這整個廣場其實就是一個REITs項目，叫匯賢產業信託，它持有的物業就是王府井東方廣場（後來還加入了其他項目），這是在香港上市的第一個以人民幣計價的REITs項目，這個項目的大量份額都是由香港市場上的投資者持有的。

REITs項目每一年都會給投資者“分紅”，也就是以股息的方式將絕大部分收益支付給投資者，所以相當於東方廣場的酒店管理者、商場經營者，一年到頭都是在給REITs的投資者打工。        

有些人投資了它，但沒在這裏消費；

有些人在這裏消費，但沒投資它。

有些人，既在這裏消費，又去投資它。

你花了錢，它掙到的；它掙的錢，會分給你。

這是最狹隘意義上的“資本循環”：投資者、消費者、經營者，投資行為、消費行為、分紅行為，全都有了。所有人得利，經濟社會健康發展。

面對一條高速路，一個光伏電站也是如此：我們過去只能是消費者，比如交10塊錢的過路費，或者每個月100塊錢電費裏有20塊錢是買了光伏發出來的電。

但因為有了REITs，我們還可以是高速路的投資者，是光伏電站的投資者，我們花了錢，我們掙了錢。

因為有了REITs，基建項目前期資金壓力得到緩解，企業有了投資新項目的動力，政府能有效引導資金向國家需要的更多基礎設施項目中投放，銀行放貸項目不再是“借新還舊”，而是有了更多項目選擇，老百姓有了更多的實打實的投資標的，並能伴隨着商業活動的繁榮分享紅利。

北京大學光華管理學院院長劉俏預估，中國境內的公募REITs市場規模將達到5萬億~14萬億元。

在新能源領域，以2020年的股息率為參考，符合REITs上市“大於4%”條件的資產規模有水電448億元、風電4395億元、光伏2015億元。

未來除了光伏電站之外，“碳中和”體系當中涉及的特高壓輸電設施、風電場、抽水蓄能電站、電化學儲能電站乃至氫能源相關設施等等新能源基礎設施都有可能成為公募REITs項目。

你可能聽説過這麼一個説法，説中國想搞成碳中和，可能還需要的投資規模達到100萬億人民幣。

這多少萬億不是國家或企業來吸我們的血，而是將有更多的新基建能做到：錢取之於民，服務用之於民，最終錢又還之於民。

你的錢，它不是你的錢；

你的錢，終究是你的錢。

你問：房地產不再是一定能保值增值的不動產了，我們能怎麼辦？

長期看好中國REITs的發展，這就是我給出的一種答案。

當然，這個過程一定不是一帆風順的，隨着未來幾年更多的REITs上市，現在的搶購熱潮退去，相信大家又會迎來一波冷靜期。

但是為了打通中國的資本大循環，做好REITs勢在必行。

我們經常強調產業發展、能源革命和民族復興之間的緊密關係。

但當我們回溯能源革命與工業革命交織的歷史，會發現金融革命是其中常常被忽略、但發揮着重要作用的一條暗線。

中央財經大學綠色金融國際研究院能源金融研究中心主任孫李平指出，在能源革命的背後，金融都是非常關鍵的幕後推力。

在工業革命前，英國鄉村銀行興起，從英國農村地主手裏吸納了大量存款，而當時用燃煤蒸汽機的工廠有着很大的生產效率優勢，所以成為鄉村銀行重要的投資對象。

企業家發現通過投資生產研發可以獲得超額收益，引導了更多資本投向技術創新，從而鞏固了“煤炭+蒸汽機+工廠機器”在英國社會的地位。

英國金融業也因此受惠，支持工業革命的地方私人銀行快速發展。

可見在能源轉型時期，能源、工業和金融三者的發展是相互促進的紐帶關係。

2022年，《中國證券報》就發文指出：“基礎設施建設要適度超前，不能等堵車了再修路。而能源基礎設施更是基礎中的基礎，是經濟社會發展的動力，對佈局的前瞻性提出了極高的要求。公募REITs作為基礎設施盤活存量帶動增量的工具，承擔着基建超前發力的時代責任。”

當今時代，以新能源為代表的新基建和基礎設施公募REITs，前者是社會發展變革的戰略引擎，後者是推動基礎設施發展的助燃劑，二者的緊密結合必將是中國一場具有廣闊前景的“雙向奔赴”。