多數同行入不敷出，這家閩籍房企為何攻城掠地總是不差錢_風聞

問道者 杜一用

在以“三道紅線”為主基調的宏觀調控下，恒大、融創、世茂等頭部房企一片愁雲慘霧，多數房企不得不放慢步伐加入加速降槓桿去庫存的行列。然而，有這麼一家閩籍房企，在多數同行入不敷出時，卻突然反其道加速攻城掠地，一副不差錢的樣子，在短短兩三年間銷售排名由在50強上下徘徊一舉挺進房企10強。這家閩籍房企到底吃了什麼春藥？

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銷售排名一年躍進11位

最新發布的多份國內房地產銷售業績排行榜均表明，建發房產首次挺進了前10強。儘管不同榜單的前10名單有個體或排名差異，這並不影響建發房產的整體排名，均穩居第10位。

在觀點指數研究院發佈的2022年中國房地產銷售TOP100排名中，前9位分別為保利發展、碧桂園、中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、龍湖集團、華髮股份，建發房產排第10位，較2021年提升了11位。

根據建發股份2022年報口徑，建發房產當年實現合同銷售金額1781.99億元，同比增長1.60%。

在中指研究院2023年1-3月銷售業績排行榜中，建發房產仍然排第10位。

其實，瞭解到建發集團的人並不陌生，泛建發房產可以理解為建發集團旗下的房產板塊，它實際上包括了兩大地產板塊，即建發房產和聯發集團，它們都是建發集團旗下上市公司建發股份的子公司。在2022年報中，聯發集團實現合同銷售金額315.26億元，同比減少25.26%。

如果疊加建發房產和聯發集團的體量，泛建發房產2022年實現的合同銷售金額為2097.25億元，座次可以排在金地集團之後、龍湖集團之前，居第9位。

放在三年疫情和宏調大背景下，建發房產的銷售排行變化絕對稱得上“黑馬”。與建發房產的“大躍進”相比，幾家知名地產商的座次均出現了斷崖式下跌。

在觀點指數研究院的2019年排名中，恒大居第3位，融創居第4位，同屬閩籍地產的世茂房地產居第9位。在2022年榜單中，恒大沒有出現在TOP百強中，融創跌出前10，排名第9，世茂房地產排名第22位。

在2019年，建發房產以678.4億元的銷售額排名第54位，聯發集團以415.6億元的銷售額排名第71位，疊加後的座次也不過排在美的置業之後居第36位。

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像極了融創手法的跑馬圈地

2020年初，新冠暴發，此後三年百業凋敝。對國內的房地產企業而言，還疊加了以“三道紅線”為主基調的宏觀調控因素。

正如建發股份在2022年報中所披露的，“2022年，國內房地產市場經歷了前所未有的挑戰，商品房銷售規模大幅下降，消費者購房信心疲弱。”國家統計局數據顯示，2022年全國商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%，銷售額13.3萬億元，同比下降26.7%。

與國內整個房地產市場的疲弱相反，建發房產卻一躍成為中國房地產市場中的一匹黑馬，備受關注。2022年，建發房產實現營業收入1,364.93億元，同比增長41.73%。

攻城掠地是建發房產在過去三年中的鮮明特色。

一方面是增加土地儲備。2021年，不少房企陷入現金流困境，建發房產卻反其道大舉拿地114宗，較2020年的75宗同比增長了52%，拿地金額高達1576億元。有意思的是，2021年，建發聯合融創以64.52億元拿下上海普陀區石泉社區一宗地，溢價率36.15%，項目相關負責人為此還遭到了上海普陀區政府的約談。

不過，此次約談似乎並沒有從根本上改變建發房產的跑馬圈地速度。2022年，建發房產又重點在上海、廈門、北京、杭州等地獲取優質土地62宗，涉及拿地金額約1030.25億元。其中在廈門就拿了6宗，以湖濱板塊的地溢價率最高，為12%，成交樓面價45203元/平方米，限價7.5萬元/平方米。不過，這個樓盤2022年底開盤即售罄。

建發房產近三年的擴張步伐像極了融創2015年到2020年間的高歌猛進，一方面大舉拿地，另一方面通過併購迅速做大規模。

2021年底，建發房產實際控制的建發國際通過全資子公司廈門益悦取得了A股上市公司合誠股份的控制權。已經更名為建發合誠的合誠股份是海峽西岸經濟區建設工程諮詢行業龍頭，主營勘察設計、工程管理、試驗檢測、綜合管養、建築施工、工程新材料六大產業板塊。

建發國際收購合誠股份的用意在於，“發揮合誠股份的優勢，融入建發國際產業鏈環節中。”

今年開春，建發股份再發公告，擬斥資62.86億元收購美凱龍（601828.SH）29.95%的股份，使之成為控股股東。美凱龍是中國最大的家居裝飾及傢俱商場運營商。

合誠股份給建發房產帶來了營收上的變化，美凱龍則直接做大了建發房產的資產規模。公告顯示，美凱龍投資性房地產佔到了總資產的約7成。截至收購時，美凱龍經營94家自營商場，核心資產主要位於一二線城市核心地區。

這些併購均助推了建發房產體量的迅速膨脹。

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建發房產有一個“好爺爺”

建發房產一路攻城掠地一副不差錢的樣子，首先不得不承認，他有一個“好爺爺”。

建發房產的母公司建發股份是建發集團的子公司，建發集團是《財富》世界500強企業，2022榜單中，建發集團以近7200億元人民幣的營業收入，首次躋身前100強，位列第77位。

與恒大、融創、世茂房地產主業是地產，並且地產一枝獨大，其它涉足行業是副業的產業格局不同，建發集團主營涉足供應鏈運營、城市建設與運營、旅遊會展、醫療健康和新興產業投資。房地產只是建發集團一項主營，在建發集團業務構成中，供應鏈運營才是大頭。

供應鏈運營與房地產業務構成在子公司建發股份中的表現尤其明顯。

建發股份營收主要來自於供應鏈運營和房地產，在2022年報的統計口徑中，供應鏈運營收入達到6963.2億，房地產收入僅有1364.9億元，供應鏈運營收入是房地產業務收入的5倍多。

房地產業務收入在整個建發集團中的佔比雖然不大，利潤貢獻卻非同一般。僅在2017—2020年，建發房產的營收佔比均不到兩成，但歸母淨利潤佔比卻分別達到了63.43%、74.34%、66.82%、60.47%。

近年來，拿地成本節節攀高，這並不影響房產業務在建發股份利潤構成中的壓倒性優勢。2022年建發股份供應鏈運營創造淨利潤約42.3億元，來自於房地產業務的利潤卻超過了70億，是供應鏈淨利潤的一倍多。

建發集團的這種產業格局決定了，“三道紅線”對建發房產來説根本就不是問題。

根據《南方週末》的調查，截至2022年上半年，建發集團向建發股份提供了70.39億元的借款。這筆借款的利率低於銀行同期貸款利率，且公司無需提供擔保。

建發集團還依託良好的信用，為建發股份等提供擔保。截至2022年6月30日，建發集團為建發股份、建發房產、聯發集團分別提供了17.5億元、232億元、50億元的擔保金額。

近幾年部分房企融資遇阻，建發系仍具備強大的融資能力。

據建發集團2022年度第四期中票募集説明書，截至2022年11月1日，建發集團及旗下各公司已發行約350億元的中票、公司債、超短融等。建發股份及建發房產、聯發集團的募集資金用途多為償還借款、補充流動資金。

作為建發房產旗下的上市平台，建發國際2022年通過兩次配股合計募集了13億港元，八成用於償還貸款。

來自“爺爺”資源的支持，不僅豐富了建發房產的融資渠道，也大大降低了建發房產的融資成本。公開信息顯示，建發股份房地產子公司2021年、2022年上半年整體平均融資成本分別為4.5％～5％、4％～5％，處於行業低位。