揭秘京東產發：IPO背後的供應鏈攻城計_風聞

京東系又傳來超級獨角獸IPO的消息！

3月30日，京東公告，擬分拆旗下京東產發、京東工業於港交所主板獨立上市。

招股書中顯示，京東產發是中國和亞洲領先、增長最快的現代化基礎設施開發及管理平台。

在京東供應鏈戰略中成長起來的京東產發，資產管理規模近千億，按建築面積計，已成為亞洲第三，中國第二。

在京東內部做了10多年的幕後英雄，京東產發到底是一家怎樣的公司，又擁有怎樣的前世今生？

脱胎於京東供應鏈

京東自建物流，早已成為其在諸多電商中最鮮明的標籤。

眾所周知，2007年前後，劉強東力排眾議，宣佈京東要做自建物流，引發巨大爭議。

後來的發展證明，恰恰因為京東投入巨資打造自建物流體系，雖延緩了京東集團盈利步伐，但也讓京東的供應鏈優勢和品控優勢得以發揮，贏得了商家和消費者兩端的認可。

京東做了最苦、最累、最重的活兒，使物流成為京東的核心競爭力。京東產發也不例外，在彼時伴隨着京東的自建物流戰略，京東產發也開啓了自己萌芽發展之路。

從招股書中，我們梳理出了京東產發的成長路徑。

京東產發，以“智能產業賦能城市發展”為使命，通過投資開發、資產管理和多元化增值服務，為全行業提供現代化標準倉庫、一體化智能產業園、數據中心、光伏新能源等基礎設施建設與運營的綜合解決方案。

在其2018年正式獨立之前，京東產發更多的，是在伴隨京東的供應鏈生態體系一同成長，京東物流則更多扮演“承租方”的角色，聚焦供應鏈方案提供以及快遞物流服務。

2018年正式獨立運營的京東產發，完成快速轉型，用不到5年的時間，實現了從內生規模擴張到服務社會的一體化開放。

截至2022年12月31日，公司來自第三方客户的收入貢獻，從2020年的27.9%快速上升到2022年的51.5%。

其客户羣體也逐步從京東物流等物流服務商，延伸到寶馬等製造企業，以及本來生活、良品鋪子、永輝超市等線上線下零售企業。

三年複合增長率近100%

透過這次招股書，我們首次看到了京東倉儲物流的佈局全貌，即京東產發“基礎設施+產業升級”的策略。

同時，京東產發的成長軌跡也得到清晰展現，小編用“兩個拓寬”來概括。

一是服務領域的拓寬。

目前，京東產發持有京東旗下自建的全部倉儲物流設施項目。而在服務京東的過程中，京東產發也積澱了資產管理全週期能力，逐漸走向服務全社會的一體化開放。

二是服務地域的拓寬。

在國內，京東產發先後在北京、廣州、瀋陽、西安、武漢等全國各地，建成新的“亞洲一號”。

其中，位於廣東東莞的“亞洲一號”，已成為目前亞洲地區最大的一體化智能物流中心，建築面積近50萬㎡，相當於兩個“鳥巢”；日訂單處理能力達160萬單，自動立體倉庫可同時存儲超過2000萬個中件商品。

服務領域與地域的雙向拓寬之下，截至去年底，京東產發已開發出多樣化、現代化基礎設施園區組合：

共包括219個物流園區、13個產業園區和4個互聯網數據中心，管理面積達到2330萬㎡，覆蓋全國29個省級行政區的主要一二線城市、交通樞紐和製造業基地。

除了逐鹿中原，京東產發還進行全球織網，在越南、印尼、英國、荷蘭等東南亞和歐洲市場落地項目。截至去年底，京東產發在4個海外國家，擁有25個基礎設施項目。

在行業內的縱深發展，也為京東產發的業績提供支撐。

招股書顯示，截至去年底，京東產發資產管理規模超937億元。2022年，京東產發收入23億元，同比增長190.3%，三年的複合增長率近100%。

紮根長期主義賽道

不過，在這條專業性強的慢賽道上，京東產發麪臨的挑戰其實不小。

**從模式來看，**京東產發處在物流產業鏈上游，需要鉅額的前期投資，回報週期也長，這對企業的資金實力有着嚴苛的要求。

**從行業來看，**相比京東產發，普洛斯、ESR、黑石等外資背景的物流地產商，在國內佈局較早，趕上城鎮化的發展紅利。

比如普洛斯，2003年已攜帶“物流地產”的新概念進入中國市場，僅用3年就完成在我國沿海城市的佈局。

雖然面臨着內外挑戰，但京東產發增速驚人。

仲量聯行報告顯示，京東產發自2018年初至2022年底，總建築面積的複合年增長率超過41%，在同行業中實現建築面積最快的增長。

截至去年底，京東產發的總建築面積為23.3百萬㎡，在亞洲排名第三，在中國排名第二。

為什麼京東產發能夠成為行業的後起之秀？

**首先，物流地產仍是一個風口行業。**截至2022年，據仲量聯行計算，我國的人均倉儲面積大概只有0.9㎡，是美國人均面積的三成不到。特別是京東產發重點建造的高標倉類型，仍有巨大的產業升級空間。

另外，數據顯示，一線城市的物流地產投資淨回報率在6%-8%，遠高於商業地產的4%-5%和住宅地產的2%-3%。於是，隨着傳統住宅開發業務逐漸觸達天花板，包括中海、綠地、遠洋等，多家開發商紛紛佈局物流地產。

但京東產發區別同行的最大優勢在於，它的血液中流淌着京東的基因。依託京東長期以來積累的電商和供應鏈經驗，京東產發有着獨特資源稟賦，在行業中可以稱為最懂本土化供應鏈和電商零售的服務商。

其次，京東產發前期的資金與土地建設投入，已逐步進入“收穫期”。

截至去年底，京東產發已竣工的現代化基礎設施園區中，平均出租率超過90%，且大多數的租賃合同租期超過5年，均顯著高於同行業。

目前，從拿地、開發到項目出售，京東產發合計價值創造228億元，實現近50%的總開發收益率。

**最後，京東產發也是專業的基金管理人和資產管理人。**行業中，像普洛斯、ESR、嘉民等同行，不少都會以私募地產基金的方式，來提高資金週轉，京東產發也不例外。

目前，京東產發已打通資管之路的重要一環，不僅打造了多種策略的私募基金，今年年初，還成為中國首單民營倉儲物流基礎設施REIT的資產管理人，該產品發行至今不到2個月，最高漲幅超20%。

從廣闊的市場前景，到依託京東的供應鏈生態，再到強大的資產與資金儲備，京東產發的長期發展，依舊具備想象空間。

知易行難，行勝於言

對於執着於打造自營供應鏈的京東來説，過去已獨立上市的京東物流，和正謀求IPO的京東產發，其實都是京東對於供應鏈生態系統，和倉儲物流服務越來越極致的要求。

都説知易行難，行勝於言。特別是對於京東產發而來説，過去外界對於相對生僻、專業性強的物流產業鏈上游，關注度不高。且這一行更偏重資產，投資週期與回報率也更具挑戰。

但京東的商業信仰是長期主義，選擇十年磨一劍，正好藉着這一次京東產發謀求IPO的時機，讓外界的感知更為清晰，特別是在大力發展實體經濟的大背景下，未來更先進的物流基礎設施被擺在更加重要的位置。

京東產發從第一個項目上海嘉定“亞洲一號”開始，便為行業高標倉開創創新技術要求及服務標準，並通過不懈的嘗試及改進不斷提升這些標準和要求，依託京東數值化社會供應鏈，打造面向未來的新一代基礎設施。

為響應國家提出的製造強國戰略，京東產發通過強大的整合業務資源及提供優質服務的能力，以智能科技驅動高品質的基礎設施開發與運營。

包括京東產發在內，物流倉儲的下半場，故事才剛剛開始。

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