美元加息,韓國斷氣!韓國房地產離崩潰還有多遠?_風聞
烈焰童子-老百姓一个,你关注的,也是我关心的。04-04 18:35
小到個人,大到國家,都應該有獨立自主、自主決斷的勇氣和骨氣。
俗話説:靠山山倒,靠樹樹搖,靠人人跑。
靠天靠地,不如靠自己。
然而,韓國跟在美國後邊打秋風到今天,得到了什麼好處嗎?
仔細想想,比如半導體產業,倒也確實是美國爸爸從日本虎口奪食,送給韓國做,也才有了今天的成績。
然而這樣美好的故事並不太多。
最近因為聯合軍演的事,和朝鮮又再次搞得劍拔弩張,整的好像韓國挺牛掰很強似的。
然而,有些問題已經慢慢浮出水面,剪不斷,理還亂。
就比如韓國房地產。
韓國房地產怎麼了?聽説和美元加息有關?這事會給我們帶來哪些警醒?
帶着這麼三個問題,咱們開始今天的話題。
01 韓國房地產怎麼了
韓國的租房市場,比中國多一種玩法。
學名叫“傳貰房”,又名“全租房”。
普通玩法就是你租房,你交房租。
而韓國全租房的玩法是,只要你拿出一大筆押金,相當於這套房市值的50%~80%左右,就可以免費拎包入住兩年,到期之後房東把這筆押金再如數全部退你。
這麼説有點抽象,咱們舉個例子:假設在韓國某地一套市值100萬RMB的房子你想租,你就拿出80萬現金作為押金全部交給房東,然後就可以在這套房裏免費住兩年,到期之後房主仍然把這筆80萬塊錢押金如數奉還,你退房走人。
相當於這兩年你白住了。這是聽着是不是挺爽?
有這種好事嗎?是的,在韓國,真是這樣!
然而這裏面隱藏了兩個問題:
1)租客直接買房或者租房不好嗎,拿這麼一大筆錢去租全租房,到底有什麼划算的地方?
2)房東又為什麼願意讓租客白住兩年呢?
咱們一個一個問題剖析,先來談第一個,租客直接租房不好嗎?
1)直接租房或者買房不好嗎
用我們的邏輯去理解,既然能掏出來房屋市值的50~80%了,再努努力,四個錢包六個錢包湊湊不就直接能買房了嗎?
否也。韓國人的社會和咱們還不太一樣,比咱們更早步入了“後現代主義”。
職場僵化,階級升遷困難,收入固化,總而言之就是錢不好賺。
他們更喜歡及時享樂,快樂當下;而不是為長遠目標去打算。
所以,買房?是不可能的買的。
買房了還得還房貸,租房子還得交房租。
而如果租全租房,雖然表面上要交一大筆費用,但銀行會貼心來幫忙,老百姓可以空手套白狼。
韓國銀行有專為全租房提供的貸款,利率算下來比房租還便宜。
於是乎,全租房大行其道。能租房誰買房,能全租房誰又要租房呢?
雖然房客喜歡租房,那房東們又為什麼會願意讓房客“白嫖”呢?
2)房東為什麼願意讓租客白住?
中國炒房客賺錢靠的是什麼?高槓杆,低利率。
説白了就是從銀行低價借錢,付首付買房,買了房一邊租出去以租養貸,一邊把房子抵給銀行再借錢買房,如此循環。
只要房價一直上漲,這個遊戲可以一直玩下去。
而韓國房東們玩的也是相同的套路。

只需要首付百分之20拿下一套房租給房客,就可以在兩年內利用收到的80%房價的押金,繼續買房出租房,如此循環。
被房客白嫖去的兩年房租無非就是無息貸款。
炒到最後,中國炒房客的炒房成本是銀行利息;而韓國房東的炒房成本就是2年房租。
**所以韓國房東願意租客白住,租客也願意白住在韓國房東的房子裏。**各取所需,互惠互利。
這個模式運行了幾十年了,本來沒啥問題。然而這兩年麻煩卻開始出現了,什麼麻煩呢?
02韓國租房市場引爆了房地產的問題
剛才介紹了半天,大家應該清楚,韓國房東炒房邏輯裏有一個致命的死穴,就是要不斷地借新還舊。什麼意思呢?
房東甲買了一套房,租給房客A兩年,拿到了A兩年的80%房屋押金,又去買了三套新房,分別租給B、C、D三人。
等A租客兩年到期退租時,房東甲的現金都壓在了另外三套新房裏, A租客要押金,房東甲的房子還在漲不能賣,於是只能從租客B、C、D的租房押金中挪出來退給A。
這是一個不斷“借新還舊”的過程。
在全租房市場和房價上漲的雙雙利好時代,這都沒問題;而一旦出了問題,不能借新還舊了,這個模式就要暴雷了。
首先,是韓國房價上漲週期結束
最近,韓國SK證券公司經濟學家表示:與其他國家相比,韓國大部分與房地產相關的家庭債務都是按浮動利率收取的,這使得韓國的房地產市場對加息更為敏感。
畢竟韓國經濟自己是沒有獨立性的,它的加息一直緊跟美國的節奏。
利率一走高,韓國市場的反饋是,房價開始漲不動了。
有數據顯示,韓國2月份房價較上年的高位下跌 4.4%。
其次,全租房時代正在走向衰落
2022年數據顯示:在韓國的租賃合同中,月租房的數量首次超過了全租房,越來越多的租客選擇從傳貰房轉向普通的月租房。
而隨着租客退出傳貰房市場,更多的人要押金,房東們手裏沒有那麼多現金,只能拋售房產換現金,形成踩踏效應。
為了爭相把房換成錢,只能拼命壓低房價出售房產。
這就又導致了房價的進一步下跌。
房價下跌,買房划算了,更多的人要退掉傳貰房去買房。
惡性循環開始,死亡螺旋形成。
那麼,這會帶來怎樣的影響呢?
03 全租房帶給房地產的影響
一旦房子賣不掉了,而租房客催逼的又緊,那房東只能跑路了。
之前曾有媒體報道過一件事,説在韓國有炒房客在經濟形勢大好的時候,靠着傳貰房弄錢炒房,在首爾搞了280套房子,結果因為槓桿加太多,導致資金鍊斷裂,房東化成一道閃電消失不見,只留下了一堆租客在風中搖曳。
而這幫租客每個人的押金可都是一筆大錢,不吃不喝積攢了半生的財富,隨着房東揮一揮衣袖,都憑空蒸發了。中產階級錢沒了,誰來給韓國房市接盤呢?
如果沒有人接盤下行的房地產市場,其他炒房客只能不斷降價為求套現,除非他想清楚了,敢跑路,不怕坐牢。
有一些數據都引用爛了,我在這裏不重複。這幾年我總是唱衰房地產和炒房的,老粉都知道。
韓國傳貰房崩盤對我們國家的炒房客意味着什麼呢?
你們自己感受,我也不做過多分析。
總之:
你若安好,你自己便是晴天;
你若安不好,就是晴天霹靂。
市場經濟下,每個人都要為自己當初的賭性決定負全責。
靠炒房賺了20年錢沒有甩貨上岸的,差不多這一波都要倒下了。
我是童子,今天的分享就到這裏,點個贊再走吧。