美元加息，韓國斷氣！韓國房地產離崩潰還有多遠？_風聞

小到個人，大到國家，都應該有獨立自主、自主決斷的勇氣和骨氣。

俗話説：靠山山倒，靠樹樹搖，靠人人跑。

靠天靠地，不如靠自己。

然而，韓國跟在美國後邊打秋風到今天，得到了什麼好處嗎？

仔細想想，比如半導體產業，倒也確實是美國爸爸從日本虎口奪食，送給韓國做，也才有了今天的成績。

然而這樣美好的故事並不太多。

最近因為聯合軍演的事，和朝鮮又再次搞得劍拔弩張，整的好像韓國挺牛掰很強似的。

然而，有些問題已經慢慢浮出水面，剪不斷，理還亂。

就比如韓國房地產。

韓國房地產怎麼了？聽説和美元加息有關？這事會給我們帶來哪些警醒？

帶着這麼三個問題，咱們開始今天的話題。

01 韓國房地產怎麼了

韓國的租房市場，比中國多一種玩法。

學名叫“傳貰房”，又名“全租房”。

普通玩法就是你租房，你交房租。

而韓國全租房的玩法是，只要你拿出一大筆押金，相當於這套房市值的50%~80%左右，就可以免費拎包入住兩年，到期之後房東把這筆押金再如數全部退你。

這麼説有點抽象，咱們舉個例子：假設在韓國某地一套市值100萬RMB的房子你想租，你就拿出80萬現金作為押金全部交給房東，然後就可以在這套房裏免費住兩年，到期之後房主仍然把這筆80萬塊錢押金如數奉還，你退房走人。

相當於這兩年你白住了。這是聽着是不是挺爽？

有這種好事嗎？是的，在韓國，真是這樣！

然而這裏面隱藏了兩個問題：

1)租客直接買房或者租房不好嗎，拿這麼一大筆錢去租全租房，到底有什麼划算的地方？

2)房東又為什麼願意讓租客白住兩年呢？

咱們一個一個問題剖析，先來談第一個，租客直接租房不好嗎？

1)直接租房或者買房不好嗎

用我們的邏輯去理解，既然能掏出來房屋市值的50~80%了，再努努力,四個錢包六個錢包湊湊不就直接能買房了嗎？

否也。韓國人的社會和咱們還不太一樣，比咱們更早步入了“後現代主義”。

職場僵化，階級升遷困難，收入固化，總而言之就是錢不好賺。

他們更喜歡及時享樂，快樂當下；而不是為長遠目標去打算。

所以，買房？是不可能的買的。

買房了還得還房貸，租房子還得交房租。

而如果租全租房，雖然表面上要交一大筆費用，但銀行會貼心來幫忙，老百姓可以空手套白狼。

韓國銀行有專為全租房提供的貸款，利率算下來比房租還便宜。

於是乎，全租房大行其道。能租房誰買房，能全租房誰又要租房呢？

雖然房客喜歡租房，那房東們又為什麼會願意讓房客“白嫖”呢？

2)房東為什麼願意讓租客白住？

中國炒房客賺錢靠的是什麼？高槓杆，低利率。

説白了就是從銀行低價借錢，付首付買房，買了房一邊租出去以租養貸，一邊把房子抵給銀行再借錢買房，如此循環。

只要房價一直上漲，這個遊戲可以一直玩下去。

而韓國房東們玩的也是相同的套路。

只需要首付百分之20拿下一套房租給房客，就可以在兩年內利用收到的80%房價的押金，繼續買房出租房，如此循環。

被房客白嫖去的兩年房租無非就是無息貸款。

炒到最後，中國炒房客的炒房成本是銀行利息；而韓國房東的炒房成本就是2年房租。

**所以韓國房東願意租客白住，租客也願意白住在韓國房東的房子裏。**各取所需，互惠互利。

這個模式運行了幾十年了，本來沒啥問題。然而這兩年麻煩卻開始出現了，什麼麻煩呢？

02韓國租房市場引爆了房地產的問題

剛才介紹了半天，大家應該清楚，韓國房東炒房邏輯裏有一個致命的死穴，就是要不斷地借新還舊。什麼意思呢？

房東甲買了一套房，租給房客A兩年，拿到了A兩年的80%房屋押金，又去買了三套新房，分別租給B、C、D三人。

等A租客兩年到期退租時，房東甲的現金都壓在了另外三套新房裏， A租客要押金，房東甲的房子還在漲不能賣，於是只能從租客B、C、D的租房押金中挪出來退給A。

這是一個不斷“借新還舊”的過程。

在全租房市場和房價上漲的雙雙利好時代，這都沒問題；而一旦出了問題，不能借新還舊了，這個模式就要暴雷了。

首先，是韓國房價上漲週期結束

最近，韓國SK證券公司經濟學家表示：與其他國家相比，韓國大部分與房地產相關的家庭債務都是按浮動利率收取的，這使得韓國的房地產市場對加息更為敏感。

畢竟韓國經濟自己是沒有獨立性的，它的加息一直緊跟美國的節奏。

利率一走高，韓國市場的反饋是，房價開始漲不動了。

有數據顯示，韓國2月份房價較上年的高位下跌 4.4%。

其次，全租房時代正在走向衰落

2022年數據顯示：在韓國的租賃合同中，月租房的數量首次超過了全租房，越來越多的租客選擇從傳貰房轉向普通的月租房。

而隨着租客退出傳貰房市場，更多的人要押金，房東們手裏沒有那麼多現金，只能拋售房產換現金，形成踩踏效應。

為了爭相把房換成錢，只能拼命壓低房價出售房產。

這就又導致了房價的進一步下跌。

房價下跌，買房划算了，更多的人要退掉傳貰房去買房。

惡性循環開始，死亡螺旋形成。

那麼，這會帶來怎樣的影響呢？

03 全租房帶給房地產的影響

一旦房子賣不掉了，而租房客催逼的又緊，那房東只能跑路了。

之前曾有媒體報道過一件事，説在韓國有炒房客在經濟形勢大好的時候，靠着傳貰房弄錢炒房，在首爾搞了280套房子，結果因為槓桿加太多，導致資金鍊斷裂，房東化成一道閃電消失不見，只留下了一堆租客在風中搖曳。

而這幫租客每個人的押金可都是一筆大錢，不吃不喝積攢了半生的財富，隨着房東揮一揮衣袖，都憑空蒸發了。中產階級錢沒了，誰來給韓國房市接盤呢？

如果沒有人接盤下行的房地產市場，其他炒房客只能不斷降價為求套現，除非他想清楚了，敢跑路，不怕坐牢。

有一些數據都引用爛了，我在這裏不重複。這幾年我總是唱衰房地產和炒房的，老粉都知道。

韓國傳貰房崩盤對我們國家的炒房客意味着什麼呢？

你們自己感受，我也不做過多分析。

總之：

你若安好，你自己便是晴天；

你若安不好，就是晴天霹靂。

市場經濟下，每個人都要為自己當初的賭性決定負全責。

靠炒房賺了20年錢沒有甩貨上岸的，差不多這一波都要倒下了。

我是童子，今天的分享就到這裏，點個贊再走吧。