萬科、碧桂園企穩，寒冬過後房地產市場到底該向何處去？_風聞

當前正值大家矚目的財報季，各大房地產龍頭的成績單紛紛出爐，萬科、碧桂園的表現向好，但是也有部分企業表現不及預期，很多人都在問財報季後房地產市場到底該向何處去？我們該如何分析當前的房地產市場？

一、萬科、碧桂園帶頭的房地產財報季

最近，伴隨着各家房地產企業的成績單紛紛出爐，這次的財報季可謂是月兒彎彎照九州，幾家歡喜幾家愁，面對着房地產市場尚未完全過去的寒冬，以及分化的業績，值得我們進一步深思了。

據界面新聞的報道，萬科發佈2022年度報告，在行業前所未有的震盪下，實現營業收入5,038.4億元，同比增長11.3%；歸屬於上市公司股東的淨利潤226.2億元，同比上升0.4%；在實現穩健業績表現的同時，萬科也守住了安全經營的底線，保持“綠檔”和業內領先的信用評級，經營性現金流連續14年為正；開發業務在市場下行、交付洪峯和施工時間受限三重挑戰下，確保了超過34萬套新房的平穩交付；經營服務業務保持高速發展，全口徑收入達到512.6億元，同比增長23.1%。

無獨有偶，碧桂園的成績單也相當不錯，在碧桂園2022年業績發佈會上，新任主席楊惠妍首次公開亮相，併為外界描繪了碧桂園接下來的戰略方向。碧桂園實現4303.7億元收入；毛利潤328.8億元，股東應占核心淨利潤26.1億元。全年實現3574.7億元權益銷售額，交付近70萬套房屋，位居地產行業首位。

在財務方面，截至2022年末，碧桂園淨借貸比下降至40%，相比2021年底優化了5.4個百分點，現金回款率保持在93%的行業高位，總借貸餘額下降至2713.1億元，較2021年底下降14.7%。另外，截至2022年末，碧桂園在手現金約1475億元，與2022年中期相比維持不變。

萬科的財報可謂向好，碧桂園的財報則只算求穩，雅居樂則算是不佳了，雅居樂發佈2022年業績報，全年營收540億元，同比降低26%；歸屬母公司股東利潤虧損149.8億元，在已經發布2022年業績報和年報的房企中，位列虧損榜第一名。

據野馬財經的報道，2022年全年百強房企的銷售額僅約為7.29萬億，規模較去年下降達4成，這相當於回到了2015年的水平；千億房企數量也減少了23家，僅剩下20家。根據Wind數據，截至3月14日，發佈了2022年度的業績預告或快報的85家A股和港股上市的房地產企業中，至少有50家企業業績預計出現虧損。

二、寒冬過後房地產市場到底該向何處去？

面對着當前的財報季，在整個房地產市場的寒冬之下，很多人還是在問房地產到底該向何處去？這次的財報季能給我們答案嗎？

仔細研判當前的房地產市場的變化，正如同這次萬科掌門鬱亮所説的：對於現階段的市場，鬱亮認為既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”。從萬科的視角，結論與去年類似，市場仍然處於温和恢復的階段。而對於新房來説，新房需求上有天花板，下有保底線。

其實，我們從各家房地產企業的財報，以及鬱亮的一些研判就可以發現，當前的房地產市場的方向，其實也已經非常明確了，我們到底該怎麼看這些市場的方向呢？以及房地產企業們到底該咋辦？

首先，房地產市場温和復甦的基調已經形成。相比於前些年的房地產寒冬，這些年房地產温和復甦的基調其實是已經形成的，據界面新聞的報道，1-2月TOP100房企累計實現銷售操盤金額8219億元，同比降幅較1月收窄至-11.3%，較2020年同期基本持平。

從這些數據能夠看到，相比於之前的情況，現在的房地產銷售還是相對恢復的，但是這種恢復速度我們也只能用温和復甦來形容。從大宏觀的角度來説，宏觀經濟環境對房地產市場有重大影響。如果整個經濟處於繁榮期，那麼人們的收入水平、就業形勢等都會得到較好的保障，進而帶動房地產市場需求的增長。相反，如果經濟處於衰退期，人們的收入水平和就業形勢都將受到影響，房地產市場需求將減少。目前，全球經濟依然處於震盪狀態，中國經濟的復甦比較明顯，但是全球經濟的震盪下行壓力已經較大，所以經濟大幅度增長的可能性依然不高，帶動房地產市場的復甦也處於較為弱勢的温和狀態。

與此同時，從政策層面來看，政策是影響房地產市場的另一個關鍵因素。政府的調控政策直接關係到房地產市場的供求關係、價格水平等。政策的變動會對市場產生重大影響。如今，雖然“房住不炒”的主基調並沒有發生改變，但是不同地區的政策鬆綁已經成為了一個趨勢，在這樣的情況下，政策的逐漸放寬也開始為房地產市場的發展奠定了一個較為堅實的基礎。

因此，從宏觀和政策等層面共同分析，當前房地產市場的温和復甦的趨勢已經形成，但是這種復甦是較為和緩的，而不是前幾年那種激進型的爆發式增長，這一點需要我們認知。

其次，房地產企業目前依然處於較為艱難的階段。從房地產的大形勢來説，市場處於一個温和復甦的階段，但是我們如果從房地產企業的角度來説，各家房企的日子可能並沒有那麼好，國家統計局數據顯示，2022年商品房銷售面積和銷售額均下跌超過24%，出現了有統計數據以來最大幅度的下跌。其中，克爾瑞百強房企銷售額同比下降42%，均值已經回到了2017年的水平。

房地產行業的產業鏈結構比較複雜，包括房地產開發、物業服務、房地產金融、建築材料等多個環節。在這個產業鏈中，政策環境、市場需求、技術創新等因素都會對行業產生影響。在當前的情況下，我們看到了房地產企業面臨着較為明顯的二八分化格局，以萬科、碧桂園為代表的頭部房企以及部分央企房企在房地產市場的優勢依然較為顯著，但是一些之前較為激進的房企所面臨的壓力卻相對較大。

經濟觀察報不完全統計，截至3月30日，已經發布業績報或業績預報的144家房企中，有105家淨利潤出現下滑，降幅超過10%的房企有55家，其中有12家降幅超過100%，也是房地產行業近十年降幅最為嚴重的一年。

對於各家房地產企業來説，當前面臨的壓力依然是兩個，第一個負債融資壓力始終不小，各大房地產企業特別是前些年比較激進發展的房地產企業始終面臨着較大的負債壓力，比如説之前的恒大以及最近的融創，都是相對比較激進的房地產企業。第二個則是長期的房地產的市場去化。對於當前的房地產企業來説，去庫存是房地產企業最需要做的事情，但是當前的去庫存壓力依然不小，不少出現問題的房企也是出現在去庫存問題裏面。

第三，寒冬過後房地產市場該向何處去呢？從長期來看，各家房地產企業無論是願意還是不願意都已經被捲入了長期發展的市場之中，慢發展、穩發展成為了常態，在這樣的情況下，房地產市場的發展該怎麼看呢？

一是市場的進一步分化將是大勢所趨。在房地產市場中，房企的競爭格局也在逐漸變化。目前，龍頭房企逐漸發揮自己在規模、品牌、資金等方面的優勢，加強了對中小房企的併購和整合，提高了自己的市場份額和競爭力。

二是全渠道或全生態發展正在被市場熱捧。就如同我們前文説的萬科，這些年伴隨着房地產市場的變化，房企的多元化發展已經成為趨勢，比較有名的萬科的萬物雲、物流業務，碧桂園的機器人等等，圍繞全生態的發展正在被大多數房企所認可。

三是科技化發展也在被房企所認同。首智能化、綠色化、科技化等方面的創新將成為房地產行業的發展趨勢。房地產企業將更加註重技術創新和模式創新，以滿足用户需求和可持續發展的要求，各種智能、物聯網的房地產開發也開始變多，進一步增加了房地產的變化。

所以，寒冬往往也是機會，只是能不能抓住就看房地產企業們自己的選擇了。