貝殼已走出至暗時刻？_風聞

文/大風

編輯/成宇

在國內房屋交易市場，貝殼無疑是一個最重要的玩家。貝殼表現的好壞，一定程度上可以被視為國內房地產市場景氣程度的風向標。

近日，貝殼發佈了其2022年財報。整體來看，2022年，貝殼全年交易總額達到26096億，同比下降32.3%。淨收入為607億元，同比下滑24.9%，淨虧損為13.97億元。在2022年國內不少房企業績大幅下滑，甚至不少房企暴雷導致整個中國房地產市場非常悲觀的情況下，貝殼也未能獨善其身。不過在一系列政策的強勢刺激下，國內房地產市場從去年四季度已經開始出現一波明顯回暖的態勢，而這也讓貝殼在去年四季度的收入達到167億元的同時，實現了3.72億元的淨利潤。

降本增效，是否用對了力？

當前，貝殼總計有四大塊業務，分別是存量房業務、新房業務、家居家裝和新興業務。其中，存量房的淨收入同比下滑24.5%至241億元，新房業務淨收入同比下滑38.3%為287億元，是貝殼的業務支柱。

在市場持續下滑的大背景下，貝殼也正在瘦身，以降低自己的運營成本。具體來看，在過去的一年時間裏，貝殼在國內的門店數量同比減少了20.6%，約1.05萬家；而貝殼的經紀人數量同比減少了13.3%，約6.05萬名經紀人離開了貝殼的隊伍。如此大規模的瘦身，的確能夠幫助貝殼有效降低成本的支出，特別是在大環境不佳的情況下，合乎常理。但從另一個角度來看，以貝殼目前手握大量的資金來看，並沒有在市場出現大幅下滑的情況下，加速對於市場的整合，其實也是錯失了一個很好的擴張市場份額的機會。

不過在貝殼持續裁員的大背景下，公司卻在去年發佈了一項全新的員工計劃：其旨在招攬更多的富有經驗的中介員工進入貝殼體系，並不惜放寬了學歷限制。當前，國內房地產市場趨冷，二手房市場首當其衝。這個時候要想促成成交，業務員的個人因素會起到更大的作用。而之前，無論是鏈家還是貝殼對於業務員的學習都有硬性的要求。這在成分相對複雜的中介市場，曾經被視為一股清流。

更高的受教育程度，讓貝殼通過持續的培訓和教育可以幫助旗下業務員在政策解讀和後期的操作流程上能夠更加專業化。但是面對持續下滑的市場，貝殼也發現了大部分學歷相對高一些的業務員，由於種種原因，能夠產生的收益比可能在中介行業摸爬滾打幾十年的老中介要小很多。我們不是説貝殼這種做法不對，面對市場寒冬，企業同樣也要生存。但是貝殼放低自己的招人門檻，其實是讓自己和其他中介在經紀人隊伍上更加趨同，對於貝殼來説，這種做法真的好嗎？

家居家裝，能否扛起貝殼的大旗？

在貝殼2022財報裏，家居家裝業務是最大的亮點。其2022年收入達到50.47億元，相比於2021年的1.97億元，同比增長高達25倍。出現如此高速增長的最大原因是聖都家裝業務計入了貝殼的財報中。家居家裝業務之外，貝殼租房業務的全年在管規模突破了12萬間。相比於聖都家裝，租房業務體量相對較小，短期內還難以成為貝殼業績增長的新動力。

無論外界如何詬病中國的房地產，其國民經濟支柱地位其實很難被動搖。但是另外一方面，隨着國內城市化進程逐步走向終結，貝殼希望通過新房和二手房交易來支持公司可持續發展的難度會越來越大。因此擺在貝殼面前最大的挑戰就是公司轉型。所以向房產交易的上下游延伸，是貝殼不得不做的一步。

進軍家居家裝行業被貝殼視為自己的第二增長線。按照貝殼的分析，家裝行業和之前的房產中介行業一樣，有着長流程、高客單、低頻率、重線下等特點。在這種情況下，貝殼希望在家居家裝行業複製之前中介行業的成功模式，為自己找到新的業務支柱。選擇收購聖都家裝，而非從零開始，能夠讓貝殼在這個領域快速掌握一整套營運的體系能力。但是過去一兩年裏疫情帶來的衝擊讓人們收入受到一定的影響，延遲裝修這些非剛性支出，進而影響到聖都家裝的業務，可能會是一個較大概率的事情。

重金投入理財產品，轉型步伐是否會放緩？

根據貝殼財報公佈，截至2022年12月31日,貝殼的現金、現金等價物、受限資金和短期投資合計結餘為人民幣611億元。對於貝殼這樣的輕資產公司來説，如此大的現金結餘為企業轉型提供了非常大的支持。

但是貝殼可能並沒有把重心全部放在企業轉型上。就在財報公佈不久前，貝殼就認購了5億元的招銀產品4號，資金鎖定3年，預計年化收益率為3.15%至3.3%。而這不是貝殼最近唯一一次購買理財產品，在2022年貝殼分別花7億元、3億和5億元，認購招銀1號、2號和3號產品，利率都在4%以下，期限都在1-3年。在這些理財產品中，無論是資金鎖定期限不短，還是收益率普遍在4%以下，都值得我們關注。

將公司暫時用不到的資金去購買理財產品並不少見，但是對於貝殼來説，這種做法就值得商榷。正如上文所説，國內房地產市場黃金十年已經不再，因此貝殼亟需為自己的業務轉型注入活力。無論是聖都家裝，還是其他新興業務其實都需要大量的資金注入。將資金投入到鎖定期較長的理財產品中，可能意味着貝殼不僅不看好自己的主營業務，更覺得新興業務短期內也沒有進一步擴張的打算，或者是這兩個業務領域無論是投資收益還是投資風險，都遠遠不及理財產品。

中短期來看，政策層面依然會持續放水國內的房地產市場。在中國，最大的抵押物就是房地產。一旦房地產市場崩盤，必然會影響整個國民經濟的穩定運行，所以政策持續維穩是必然的。但是，當前國內的房價已經處在一個高位，部分城市的房地產市場階段性過剩也是一個不爭的事實，很多人口淨流出城市的房地產市場，尤其是二手房市場已經處於一個有價無市的局面。面對這種情況，像貝殼這樣的房產中介企業，不能僅僅靠天吃飯。國內房地產市場今後很長一段時間都將處在一個平穩發展的過程中，利用時間換空間是各方都能接受的方案。因此，貝殼還是需要加速進行轉型。新房也好，存量房也罷，可以是貝殼轉型的基礎，但其已經無法提供高速增長的動力。如果無法找到新的業務增長引擎，那貝殼的前景就要打上一個大大的問號。