久違的土地市場，開始熱了_風聞

北海湾拐角-04-07 08:24

2023-04-07

今天的話題我們可以從一塊地的拿地現場開始

也沒有那麼多玄乎，就是上海本地房企去到首都北京拿地

只不過拿的是海淀區外溢區域昌平區的一塊地，你可以類比下張江邊上的唐鎮

這塊地樓板價每平3.5萬，售賣限價每平6.2萬，中間都是肉眼可見的利潤，這也是為什麼它可以吸引42家房企一起狂飆

還創下了北京自有土地出讓招拍掛制度以來，最多房企搶地的記錄

大華事後接受採訪的時候被記錄了兩句話，第一句是我們是幸運的

第二句是北京土地市場又開始熱了，好久沒見到這個景象了，大廳擠滿了人

©京房字

其實熱的何止北京

昨天剛跟北京那邊的地產老師聯繫，他跟我説前兩年都快脱圈兒了，不知道今年會不會好點

單從昌平區這塊地來看，接下來北京的土拍多少有點讓人期待

其他一線，像深圳就不用説了，毫無疑問值得被重度關注的一線城市

但特殊背景下深圳去年的土拍居然流拍過

不過今年就截然不同了，3月31日首輪土拍中掛出來的五塊地，全部拍出

平均溢價率在10%左右，其中光明區和寶安區的三宗地塊，其溢價率都在15%左右

©證券時報

這五塊地裏面光明區、龍崗區的兩塊地為去年流拍地塊

所以就是同樣的地塊去年流拍、今年溢價的節奏，是不是還蠻能説明問題的

廣州目前出了3塊地，3月23日天河區和增城區各拍出一塊地

©克而瑞地產研究

第三塊是4月4日剛被武漢城建拍中的廣州荔灣的首宗搖號地，溢價率15%，相比去年動不動流拍，這前後對比有點明顯

現在就剩上海還沒開始了，不過上海的土地市場從沒讓人失望過

今年上海首輪土拍預計會在4月18日舉行，共計19塊地，起拍總價483億

這裏面相當多地塊都被大家睜大眼睛盯着（我摘出了部分）

不知道最後會被哪家房企拿走，但妥妥的紅盤預定節奏，地塊熱度低不了

不過這些一線城市的好似乎是應該的，這幾乎是全國資產的最抗風險地帶

但我們漸漸發現“土地熱”的覆蓋面比我們想的要****寬很多

就從上海周邊的長三角開始説起

土拍市場的佼佼者杭州也是從來沒讓人失望過

這大概是繼上海之後土地市場最有活力的城市，就只要市場稍微有個緩，它就能第一個反彈

杭州今年以來已經進行了三次土拍，讓人有點瞠目的是它幾乎是場場熱

二月首輪土拍裏的13塊地全部成交，其中8塊地還觸頂搖號成交、2塊地溢價成交，最後觸頂地塊佔比將近62%，溢價成交地塊數量佔比達到77%

三月二輪土拍熱度依舊，觸頂地塊佔比為60%，溢價成交地塊數量佔比80%

這一輪土拍溢價率也來到杭州集中供地以來的第三高點

蘇州、南京也不甘示弱

2月17日蘇州首輪土拍上半場的6宗完成出讓，有3塊地觸頂搖號，5塊地產生溢價，最高溢價率達到15%

下半場土拍內容是新區獅山、吳江盛澤5塊地，其中2塊地觸頂，所謂觸頂就是價格已經到達土拍上限之後，碰運氣或者競配建的時候

這裏面最受關注的是園區湖西原三星地塊，還沒正式開拍前，地塊報價已經到了40輪，然後開拍不到2分鐘價格觸頂進入搖號

蘇州地產媒體對這種場面的描述都是狂飆

南京更有意思，3月17日今年首輪土拍全部11塊地全都順利成交

其中4塊地都產生溢價，平均溢價率8.2%，僅次於2021年第一批次集中供地

來參拍的企業還非常“多元”，既有中海、招商、保利這樣實力國資，也有萬科、綠城、金地這樣的民企與混合制企業

同時還有奧體建設、棲霞建設這樣的本土企業，再然後還有偉星、欣源置業這樣的外地區域房企殺進來，很難得的被各類房企一致看好

再往內陸點的城市去，風投城市合肥的土地市場也很能説明問題

3月30日合肥首輪土拍全部13宗地成功出讓，9塊涉宅地塊

而這其中的其中，合肥省府、環湖、東新等5宗位於主城核心地塊都無一例外進入觸頂競品質階段

相比去年9月2塊地的取消出讓、1塊地的流拍，毫無疑問這個3月合肥土地市場也暖了

還有今年樓市大熱的成都，成都土拍仍然延續上週的高熱度，3宗涉宅用地全部熔斷成交，平均溢價率14.5%，不愧是新房二手都火爆的成都

最讓我沒想到城市是南寧，就如果南寧土拍市場都有回暖跡象的話，那其他中西部省會城市土地市場都回暖可期

3月31日南寧土拍市場，鳳嶺北兩幅地塊成功出讓，樓面價均破萬，這在當地媒體看來無疑就是樓市全面復甦的標誌

這就是眼下我們看到的全國土地市場，從一線到環滬、再到強二線、甚至西南省會城市都呈現土拍熱的景象

我印象最深的一句話就是久違了，因為這句話被地產媒體們説的最頻繁

其實真正讓我覺得熱的是三個跡象

去年下半年我們驚呼的流拍城市，今年我們環顧四下，再也看不到這兩個字，所有地塊都是順利成交

而且不僅順利成交，溢價率又重回大家視野，大部分核心地塊都能達到10-15%左右

溢價率在我看來算是土地市場最原始的體温計

雖然這個體温計被設定了上限，但有跟沒有，以及多少的溢價率都能很大程度上反應土地市場問題

第二個跡象就是民企參與度

跟市場經濟邏輯一樣，民企的活躍度一定是自由市場競爭是否合理、是否充沛的唯一指標

讓我印象最深的，就是浙江民企偉星拍下了南京首輪土拍最熱門地塊，同場的還有上海民企欣源置業

大北京也是如此，朱辛莊那塊被42家房企熱搶地塊，碧桂園、龍湖都紛紛出動

杭州也是，除了綠城、濱江的激烈搶奪，還有方遠、杭州椿實這樣的新面孔

合肥市場就更明顯了，新華、文一、文德、遠大、華盛…

©合肥樓大魚

還有一個特別的數字

就是單一熱門地塊的熱度指數

比如北京朱辛莊地塊的42家房企圍繞現場舉牌

蘇州園區湖西原三星地塊土拍現場被形容為熱度爆表，開拍不到2分鐘就觸頂，共計31家房企進入現場搖號

成都錦江100畝和高新43畝地塊吸引了25家和32家企業參與抽籤搖號

杭州也很明顯，平均每塊地的報名房企數量達到14家/宗

這背後真實的拿地熱情就靠譜了，畢竟拿地積極性這個東西我們已經有段時間沒見了

有沒有認真想過這背後到底為什麼

市場熱只是大家的粗略體感，很難運用到具體領域，市場預期更是玄而又玄的一種氛圍

為什麼土地市場如今能從土拍現場到具體數字都能呈現如今的態勢

其實這背後除了市場預期這類龐大敍事，還有很多細枝末節

首先土地價格上來了

前面説的深圳首輪土拍裏，光明區地塊上漲4000元/㎡、坪山限價破“4”，上調3000元/㎡，寶安沙井地塊也上調1450元/㎡

另外，不知道各位發現沒，這個3月不管是不是首輪土拍，各城市每輪土拍的總拍地金額都在變少

不是地變更便宜，而是地塊拍賣數量都在變少

南京去年9月土拍地塊大概在26幅，這個數字無論是南京還是全國其他城市都是過去再常見不過的

但今年這麼多土拍市場看下來，都採用“少食多餐”策略，都是幾幅、十幾幅的往外冒

北京、廣州，目前只有兩幅，蘇州一批次11幅、杭州二批次10幅、南京首輪11幅、合肥土拍13幅，上海算多的有19幅

而且這些地塊大概率都是偏主城區、或者周邊配建成熟的新區

總之相比過往都是質素較高地塊

這些土地對各大房企而言，無疑誘惑滿滿，畢竟錯過這一站，可能就錯過一個週期

全國範圍來看，各地土拍也非常貼心的錯開了時間

就像大學剛畢業奔赴各地去參加公務員考試一樣，錯開時間，這樣奔赴的戰場可以更多一些

©克而瑞地產研究

最後別忘了今年年初土地資源部還修改了土拍規則修改

一是取消了全年供地次數限制，二是建立擬出讓地塊清單公佈制度

在這個基礎上，我們還看到了合肥、山東等地自己的優化土拍規則

合肥土拍取消了集中供地以來實行的商品房毛坯限價，相當於定價主動權迴歸開發商手中

不過最重要的是房企不僅有心拿地，還有錢拿地

我們以外出拿地的大華為例

資料顯示，2022年11月24日，大華集團作為上海唯一入選房企，與建設銀行總行簽訂《支持房地產市場健康發展合作協議》

12月1日，浦發銀行分別與大華集團在內的等16家房地產企業簽訂“總對總”戰略合作協議，合計意向性融資總額達5300億元

這部分錢有沒有直接用於拿地不知道，但至少企業的資金底氣有了

相輔相成的，這也是在我看來為什麼企業拿地會格外謹慎，好不容易來的流動資金，花出去的時候一定要慎之又慎

走出上海的大華會説，要去就去一線，不是北京就是廣州

總之土地熱背後是市場、房企、城市的三方共赴

千等萬等

今年的樓市熱度還是沒讓我們失望

從年初的二手市場到一手市場全國各地都有不同程度的回暖

剛剛過去的3月這個熱度又肉眼可見的傳到到了土地市場

土地市場熱度對於樓市回暖的説明性不言而喻，如果土地市場回暖至少説明拿地方、資本方重燃市場信心，還有什麼比這個更像一個好的開始呢

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