呼啦啦大廈起乎大廈將傾！一家地產企業制度設計的坑_風聞

2015年，碧桂園一位區域總裁提出辭職。

按照碧桂園的同心共享計劃，區域內新開一個項目，區域總就得強制跟投80萬。這位30多歲的區域總不像明星劉森峯，還沒搞到過多少錢，一個項目接一個項目地刷卡，都快揭不開鍋了。

在順德碧桂園大道1號，莫斌和楊惠妍特意挽留了他。碧桂園的2號和3號人物你一言我一語，勸這位靚仔別走。

年輕的區域總心動了，決定回家再想想。剛回到家，他手機又彈出一封公司的新郵件：親，又有新項目開盤，按照同心共享計劃：

您得繼續跟投。

一切都發軔於2012年10月。楊國強想到了能讓自己名垂青史的主意——成就共享計劃。項目一年內實現現金流回正，高層和操盤團隊就能拿到項目税後20%的利潤。

為了讓共享計劃落地，他創造性地提出了：

567法則。

這就是後來成為金科玉律的高週轉法則。對於中國房地產來説，這項發明不亞於發動機加上了渦輪增壓。

一年多後，碧桂園大約三分之一的項目滿足了條件，第一批六個項目發放了成就共享獎金——8028萬。

大家都眼紅了，後來一天賣一個億的江蘇區域總劉森峯説，2013年，所有人都拼了命。

2014年，碧桂園又在成就共享的基礎上，設計了同心共享計劃。項目會拿出15%的股權，由集團到區域的高層強制跟投，現金流回正後結算。碧桂園前CFO吳建斌説：

楊國強找到了一把打開金礦的萬能鑰匙，可以給公司帶來取之不盡的財富。

2019年，碧桂園公佈的權益銷售額為5522億。有人説，那年鳳廠全口徑銷售額其實突破了一萬億。

一萬億是個什麼概念？當今世界GDP不到一萬億人民幣的國家，還有130多個。

參與雙享計劃設計的吳建斌曾説過，這個機制的隱患受“環境”影響極大。（如果）環境不好，仍按照環境好時的計劃來鋪排工作，就會造成大面積實現不了“成就共享”的慘痛局面——存貨增加，現金流緊張。

這是一個十分可怕的未來。

現在，這個“十分可怕的未來”，真的來了。

1

3月30日，碧桂園召開了2022年業績會。

這次年報，碧桂園罕見地沒有公佈毛利潤率。2019年到2021年，碧桂園的毛利率從26%，一路下降到了17%。

去年碧桂園為了抓回款，基本放棄利潤，打折賣房子。在收入下降17%的情況下，毛利潤跌了三分之二。碧桂園的朋友估算，有8成區域虧損，再降價，碧桂園就有點承受不起了。

這也就是莫斌在業績會上説的：

2022年，碧桂園在利潤表上付出了巨大的代價。

今年一開始，碧桂園集團就把利潤放到了考核指標的一位，為了防止資產負債表也付出巨大代價，一項重要的權力被收歸集團：

資產定價權。

去年，碧桂園公司核心淨利潤26億，股東應占利潤，則虧損了60億。

從盈利26億到虧損60億，其中大部分差距就是項目計提的減值。從這一點來看，三四線的房子是真的不值錢了。

碧桂園也在努力轉型一二線城市。但內部很多人確實也對轉型沒什麼信心。

包叔有位朋友在碧桂園一個比較優質的區域當領導，他説，按照目前全區域的現金流看，2023年能完成保交樓就不錯了。至於一二線拿地，碧桂園產品力真的不夠。

但二小姐自己對轉型很懂，她説碧桂園有兩大核心競爭力：

產品力和成本力。

這是可以説的嗎？

從今年一季度的數據來看，宇宙房企行業老大的位置，今年應該是保不住了。當然，楊老闆一直也沒那麼想做老大。但更難受的，是這家長期專注於三四線城市，收割棚改和城鎮化政策紅利的房企，已經失去了它的主要市場。

有頭部房企最近發了個研究，説中國的一線城市和三四線城市正在“九一分化”。

綜合實力排名前10%的城市，佔掉了全國60%的房地產市場，而且這個比例仍在不斷提升。

剩餘 90%的地級市，佔了中國60%的經濟、70%的人口，但房地產市場規模只佔 40% 左右了。

這點在土地市場會有明確反饋。2019年，一線城市住宅用地成交額只佔百城總額的12%，到了2022年劇增為22%。三四線城市佔比，則在不斷下降。

重倉三四線城市的碧桂園，迎來2014年以來第一次虧損。

2

很多人好奇，碧桂園是怎麼活下來的。財報裏有個數字，是重要的原因。

財報裏説，到2022年底，碧桂園的各類應付款為4373億，除了1916億的應付賬款，還有應付給各類合資公司的其他股東款項和股權收購款等，高達：

1829億。

萬科應付合作方的股權和往來款也不低，為558億，但比碧桂園就差遠了。碧桂園還在下面標註，這些應付股權款主要是免息、無抵押和根據合同條款的歸還。

到底是什麼應付未付還不要利息，有個案例可以管窺一二。

2022年，河南商丘一名為御景花卉的民營企業，以套騙股權等由，將碧桂園告上法庭，幾次庭審結果都宣判碧桂園敗訴。

河南御景董事長梁豔，通過招拍掛在睢縣拿下多塊土地。2017年底，碧桂園投資部的蔡理傑找她合作共同開發。梁豔多次拒絕，蔡理傑還是三顧茅廬，最終打動了她。

河南碧桂園與御景花卉簽訂合同，並約定經過股權轉讓後，碧桂園將持有項目公司51%的股權。開發所需的資金由碧桂園先行投入2688萬元，雙方的投入達到持股比例後，雙方再按照合同約定投入。

但實際上，兩三年過去，碧桂園只投入了1200多萬。按合同來説，根本不應該持有目標公司51%的股份。

更猛的還在後面。共同開發的土地中，有幾個項目屬於學區房。2018年幾個項目開盤後大賣，御景花卉開盤即收入2個多億。

按照合同約定應該“按股權比例回籠資金”，但梁豔並沒收到這筆回籠資金，碧桂園獨佔了銷售款。

御景花卉並不是唯一的受害者。梁豔説她在維權時才發現，商丘有很多跟他一樣被騙的開發商。初步估算，碧桂園僅在商丘一地就圈錢30多億元。

包叔前段時間寫過，碧桂園在三四線活下去的底氣，是投資大多是合作方出了，但碧桂園不給對方返本：

去年變本加厲了。

但這麼幹對碧桂園來説是竭澤而漁，三四線城市的拓展，很多時候都要靠地方老闆的人脈。碧桂園就算能活過這一輪，在很多地方的口碑，也消耗殆盡。

去年碧桂園在北方的一個項目，銀行在國慶節前批下了開發貸。按常規，項目幾家合作方應該同比例置換回前期的投入資金，但碧桂園把這筆都悄悄打回了集團。

沒多久，這種小動作就被合作方發現，碧桂園只好乖乖全部打回去。

3

遇到困難，將風險轉移到合作方身上，似乎是碧桂園的慣例。

2018年前後，碧桂園因為工地頻發事故，集團開始縮減投資。北京區域的昌平通達中心，霸州芳城麗舍等多個項目合作方，便被碧桂園以相同的“存在未披露債務”為由，要求賠償違約金或解除合作協議。

其中一家合作方的董事長告訴包叔，碧桂園拿出的核心證據，竟然是一封自己公司發給碧桂園的函告，內容大概是：

我違約了，有很多未披露負債。

在拿出那份神奇的證據前，碧桂園曾想通過談判解除合作，但不想付違約金，他拒絕後不久，就被反告違約。

碧桂園拿出的函告內容是，項目公司欠總包方四千多萬停工損失工程款，實際上整個項目完成工程的款項都不到這個數字，包總甚至出庭作證，證明所欠款項只有數百萬。但碧桂園最後還是獲勝了。

最後這些項目公司的結局大多是破產清算，樓盤爛尾。碧桂園全身而退。

這位合作方老闆説，碧桂園在北京區域的大多數的合作，都是碧桂園當大股東，也不怎麼出錢，憑大股東身份將項目抵押出去貸款；銷售款也不分配，都歸結到碧桂園集團資金中心。

他在碧桂園高層口中得知，北京公司大概有28個這樣的糾紛項目。他南方的一位朋友也曾和碧桂園合作了幾個項目，有約8個億銷售額遲遲不給，最終是一路找關係到了楊惠妍那裏，才打折結算了6個億。

前前後後，花了幾年時間。

4

文章開頭提到的那位碧桂園區域總裁，後來收到繼續跟投的新郵件，成為壓垮他的最後一根稻草。他最終還是選擇辭職。

他花了很長時間，才拿回他所有的本金。

同心共享計劃號稱同股同權。但這些收益是不是真的共享了，越來越要打個問號。一個項目的收益剛拿到，就要投入到下一個項目。比如碧桂園第一批發放的8000萬成就共享獎金，一大半是股票，剩下的是：

一張張印製好的大支票。

第一個拿到億元年終獎的區域總劉森峯，2019年離職後，因為頭上的明星光環和強勢，兑現了大部分支票。但其他人就説不好了。

有媒體算了筆帳，如果一個項目成就共享獎金是5000多萬，區域總一般能分到2300萬。2300萬不是現金，一半會在交樓後才結算，剩下1200萬，70%要拿出來買碧桂園的股票，鎖定五年。

五年後能不能真正行權先不説，剩下的30%碧桂園扣完税剩200多萬了。而成就共享結算一個項目的週期要三年。

這三年裏，區域總每個項目都要投八十萬。如果他忍不住提出離職，那跟投收益就等於放棄。

2019年，應該是碧桂園最後不差錢的一年。

在那之後，虧損的項目越來越多，領導也越來越難當了。一些碧桂園員工本來能做項目總，但看了看自己的家底，寧願不晉升不做項目。有的能升片區總，也因為強投金額更高放棄了。

包叔拿到的一份碧桂園跟投文件顯示，同心共享計劃返本前提，除了滿足現金流為正，還增加了一條——且持續為正。如果想要獲得分紅，除前兩條外，還要求項目去化超過80%。

文件最後還註明，員工自願承擔投資風險，包括但不限於收回本金時間長，且承擔投資虧損的風險。跟投人還要在文件最後親筆寫上：

放棄追償投資款的一切權力。

到了去年，就算項目不虧損達到分享收益的條件，碧桂園財務中心也不太願意給大家走流程了。即便離職，也大概率拿不到本金。

熬過2022年，一位碧桂園區域總關起門來算了算收入，工資加跟投回報：

一年賠一輛帕拉梅拉。

5

在困難時，才看到一家公司的底色。

碧桂園最近幾年一拿地，高管就開始借錢。碧桂園看到了商機，特意設計了借款方案，年息十個點。不少人不得已，只好去銀行借五個點的消費貸。抵押房子甚至也是常事。

同時，員工跟投的富餘資金，被碧桂園拿走做了理財，收益只有三個點。

包叔看了下給碧桂園做理財的金融公司，都在碧桂園體系外。一家叫碧有信，大股東法人代表叫朱月榮，朱月榮的前任是碧桂園助理總裁羅勁榮。

另一家叫帕拉丁，一位和帕拉丁打過交道的朋友説，這家公司資金大部分來自於楊氏家族，主要投資碧桂園項目，他們為碧桂園項目合作方提供墊資資金，年化至少13%。一旦合作方無法償還，碧桂園就會收回相應股份。

帕拉丁也投資一些碧桂園精挑細選過的優質項目。楊家人早已經悄悄成為雙享計劃最大的獲益者，但雙享計劃崩潰時，他們也難逃傷害。

包叔看了下，帕拉丁對外投資的17家投資公司，已經註銷了16家，僅剩的一家在去年10月，被深圳列入經營異常名錄。

十年前，碧桂園憑藉成就共享計劃，成了中國千億房企俱樂部裏第一家民營企業。楊國強開始出現一種錯覺，如果沒有供貨量限制，自己能和太陽肩並肩。一天，楊國強在家裏讀《讀者文摘》，默默摘錄了其中很應景的一句：

少年時，站在波光粼粼的小溪旁，夢想着夢想。這很棒。但更棒的是，奮鬥一生，在生命的盡頭説一句，夢想是真實的。

3月1日，68歲的楊國強退休了，兩週後，碧桂園發佈公告：

2023年及以後新獲取項目，不再實施原雙享計劃（的通知）。

這台助力中國房地產行業一飛沖天的發動機，在運轉十年後，正式停轉了。

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