呼啦啦大廈起乎大廈將傾!一家地產企業制度設計的坑_風聞
大眼联盟-04-07 07:42
2015年,碧桂園一位區域總裁提出辭職。
按照碧桂園的同心共享計劃,區域內新開一個項目,區域總就得強制跟投80萬。這位30多歲的區域總不像明星劉森峯,還沒搞到過多少錢,一個項目接一個項目地刷卡,都快揭不開鍋了。
在順德碧桂園大道1號,莫斌和楊惠妍特意挽留了他。碧桂園的2號和3號人物你一言我一語,勸這位靚仔別走。
年輕的區域總心動了,決定回家再想想。剛回到家,他手機又彈出一封公司的新郵件:親,又有新項目開盤,按照同心共享計劃:
您得繼續跟投。
一切都發軔於2012年10月。楊國強想到了能讓自己名垂青史的主意——成就共享計劃。項目一年內實現現金流回正,高層和操盤團隊就能拿到項目税後20%的利潤。
為了讓共享計劃落地,他創造性地提出了:
567法則。
這就是後來成為金科玉律的高週轉法則。對於中國房地產來説,這項發明不亞於發動機加上了渦輪增壓。
一年多後,碧桂園大約三分之一的項目滿足了條件,第一批六個項目發放了成就共享獎金——8028萬。
大家都眼紅了,後來一天賣一個億的江蘇區域總劉森峯説,2013年,所有人都拼了命。
2014年,碧桂園又在成就共享的基礎上,設計了同心共享計劃。項目會拿出15%的股權,由集團到區域的高層強制跟投,現金流回正後結算。碧桂園前CFO吳建斌説:
楊國強找到了一把打開金礦的萬能鑰匙,可以給公司帶來取之不盡的財富。
2019年,碧桂園公佈的權益銷售額為5522億。有人説,那年鳳廠全口徑銷售額其實突破了一萬億。
一萬億是個什麼概念?當今世界GDP不到一萬億人民幣的國家,還有130多個。
參與雙享計劃設計的吳建斌曾説過,這個機制的隱患受“環境”影響極大。(如果)環境不好,仍按照環境好時的計劃來鋪排工作,就會造成大面積實現不了“成就共享”的慘痛局面——存貨增加,現金流緊張。
這是一個十分可怕的未來。
現在,這個“十分可怕的未來”,真的來了。
1
3月30日,碧桂園召開了2022年業績會。
這次年報,碧桂園罕見地沒有公佈毛利潤率。2019年到2021年,碧桂園的毛利率從26%,一路下降到了17%。
去年碧桂園為了抓回款,基本放棄利潤,打折賣房子。在收入下降17%的情況下,毛利潤跌了三分之二。碧桂園的朋友估算,有8成區域虧損,再降價,碧桂園就有點承受不起了。
這也就是莫斌在業績會上説的:
2022年,碧桂園在利潤表上付出了巨大的代價。
今年一開始,碧桂園集團就把利潤放到了考核指標的一位,為了防止資產負債表也付出巨大代價,一項重要的權力被收歸集團:
資產定價權。
去年,碧桂園公司核心淨利潤26億,股東應占利潤,則虧損了60億。
從盈利26億到虧損60億,其中大部分差距就是項目計提的減值。從這一點來看,三四線的房子是真的不值錢了。
碧桂園也在努力轉型一二線城市。但內部很多人確實也對轉型沒什麼信心。
包叔有位朋友在碧桂園一個比較優質的區域當領導,他説,按照目前全區域的現金流看,2023年能完成保交樓就不錯了。至於一二線拿地,碧桂園產品力真的不夠。
但二小姐自己對轉型很懂,她説碧桂園有兩大核心競爭力:
產品力和成本力。
這是可以説的嗎?
從今年一季度的數據來看,宇宙房企行業老大的位置,今年應該是保不住了。當然,楊老闆一直也沒那麼想做老大。但更難受的,是這家長期專注於三四線城市,收割棚改和城鎮化政策紅利的房企,已經失去了它的主要市場。
有頭部房企最近發了個研究,説中國的一線城市和三四線城市正在“九一分化”。
綜合實力排名前10%的城市,佔掉了全國60%的房地產市場,而且這個比例仍在不斷提升。
剩餘 90%的地級市,佔了中國60%的經濟、70%的人口,但房地產市場規模只佔 40% 左右了。
這點在土地市場會有明確反饋。2019年,一線城市住宅用地成交額只佔百城總額的12%,到了2022年劇增為22%。三四線城市佔比,則在不斷下降。
重倉三四線城市的碧桂園,迎來2014年以來第一次虧損。
2
很多人好奇,碧桂園是怎麼活下來的。財報裏有個數字,是重要的原因。
財報裏説,到2022年底,碧桂園的各類應付款為4373億,除了1916億的應付賬款,還有應付給各類合資公司的其他股東款項和股權收購款等,高達:
1829億。
萬科應付合作方的股權和往來款也不低,為558億,但比碧桂園就差遠了。碧桂園還在下面標註,這些應付股權款主要是免息、無抵押和根據合同條款的歸還。
到底是什麼應付未付還不要利息,有個案例可以管窺一二。
2022年,河南商丘一名為御景花卉的民營企業,以套騙股權等由,將碧桂園告上法庭,幾次庭審結果都宣判碧桂園敗訴。
河南御景董事長梁豔,通過招拍掛在睢縣拿下多塊土地。2017年底,碧桂園投資部的蔡理傑找她合作共同開發。梁豔多次拒絕,蔡理傑還是三顧茅廬,最終打動了她。
河南碧桂園與御景花卉簽訂合同,並約定經過股權轉讓後,碧桂園將持有項目公司51%的股權。開發所需的資金由碧桂園先行投入2688萬元,雙方的投入達到持股比例後,雙方再按照合同約定投入。
但實際上,兩三年過去,碧桂園只投入了1200多萬。按合同來説,根本不應該持有目標公司51%的股份。
更猛的還在後面。共同開發的土地中,有幾個項目屬於學區房。2018年幾個項目開盤後大賣,御景花卉開盤即收入2個多億。
按照合同約定應該“按股權比例回籠資金”,但梁豔並沒收到這筆回籠資金,碧桂園獨佔了銷售款。
御景花卉並不是唯一的受害者。梁豔説她在維權時才發現,商丘有很多跟他一樣被騙的開發商。初步估算,碧桂園僅在商丘一地就圈錢30多億元。
包叔前段時間寫過,碧桂園在三四線活下去的底氣,是投資大多是合作方出了,但碧桂園不給對方返本:
去年變本加厲了。
但這麼幹對碧桂園來説是竭澤而漁,三四線城市的拓展,很多時候都要靠地方老闆的人脈。碧桂園就算能活過這一輪,在很多地方的口碑,也消耗殆盡。
去年碧桂園在北方的一個項目,銀行在國慶節前批下了開發貸。按常規,項目幾家合作方應該同比例置換回前期的投入資金,但碧桂園把這筆都悄悄打回了集團。
沒多久,這種小動作就被合作方發現,碧桂園只好乖乖全部打回去。
3
遇到困難,將風險轉移到合作方身上,似乎是碧桂園的慣例。
2018年前後,碧桂園因為工地頻發事故,集團開始縮減投資。北京區域的昌平通達中心,霸州芳城麗舍等多個項目合作方,便被碧桂園以相同的“存在未披露債務”為由,要求賠償違約金或解除合作協議。
其中一家合作方的董事長告訴包叔,碧桂園拿出的核心證據,竟然是一封自己公司發給碧桂園的函告,內容大概是:
我違約了,有很多未披露負債。
在拿出那份神奇的證據前,碧桂園曾想通過談判解除合作,但不想付違約金,他拒絕後不久,就被反告違約。
碧桂園拿出的函告內容是,項目公司欠總包方四千多萬停工損失工程款,實際上整個項目完成工程的款項都不到這個數字,包總甚至出庭作證,證明所欠款項只有數百萬。但碧桂園最後還是獲勝了。
最後這些項目公司的結局大多是破產清算,樓盤爛尾。碧桂園全身而退。
這位合作方老闆説,碧桂園在北京區域的大多數的合作,都是碧桂園當大股東,也不怎麼出錢,憑大股東身份將項目抵押出去貸款;銷售款也不分配,都歸結到碧桂園集團資金中心。
他在碧桂園高層口中得知,北京公司大概有28個這樣的糾紛項目。他南方的一位朋友也曾和碧桂園合作了幾個項目,有約8個億銷售額遲遲不給,最終是一路找關係到了楊惠妍那裏,才打折結算了6個億。
前前後後,花了幾年時間。
4
文章開頭提到的那位碧桂園區域總裁,後來收到繼續跟投的新郵件,成為壓垮他的最後一根稻草。他最終還是選擇辭職。
他花了很長時間,才拿回他所有的本金。
同心共享計劃號稱同股同權。但這些收益是不是真的共享了,越來越要打個問號。一個項目的收益剛拿到,就要投入到下一個項目。比如碧桂園第一批發放的8000萬成就共享獎金,一大半是股票,剩下的是:
一張張印製好的大支票。
第一個拿到億元年終獎的區域總劉森峯,2019年離職後,因為頭上的明星光環和強勢,兑現了大部分支票。但其他人就説不好了。
有媒體算了筆帳,如果一個項目成就共享獎金是5000多萬,區域總一般能分到2300萬。2300萬不是現金,一半會在交樓後才結算,剩下1200萬,70%要拿出來買碧桂園的股票,鎖定五年。
五年後能不能真正行權先不説,剩下的30%碧桂園扣完税剩200多萬了。而成就共享結算一個項目的週期要三年。
這三年裏,區域總每個項目都要投八十萬。如果他忍不住提出離職,那跟投收益就等於放棄。
2019年,應該是碧桂園最後不差錢的一年。
在那之後,虧損的項目越來越多,領導也越來越難當了。一些碧桂園員工本來能做項目總,但看了看自己的家底,寧願不晉升不做項目。有的能升片區總,也因為強投金額更高放棄了。
包叔拿到的一份碧桂園跟投文件顯示,同心共享計劃返本前提,除了滿足現金流為正,還增加了一條——且持續為正。如果想要獲得分紅,除前兩條外,還要求項目去化超過80%。
文件最後還註明,員工自願承擔投資風險,包括但不限於收回本金時間長,且承擔投資虧損的風險。跟投人還要在文件最後親筆寫上:
放棄追償投資款的一切權力。
到了去年,就算項目不虧損達到分享收益的條件,碧桂園財務中心也不太願意給大家走流程了。即便離職,也大概率拿不到本金。
熬過2022年,一位碧桂園區域總關起門來算了算收入,工資加跟投回報:
一年賠一輛帕拉梅拉。
5
在困難時,才看到一家公司的底色。
碧桂園最近幾年一拿地,高管就開始借錢。碧桂園看到了商機,特意設計了借款方案,年息十個點。不少人不得已,只好去銀行借五個點的消費貸。抵押房子甚至也是常事。
同時,員工跟投的富餘資金,被碧桂園拿走做了理財,收益只有三個點。
包叔看了下給碧桂園做理財的金融公司,都在碧桂園體系外。一家叫碧有信,大股東法人代表叫朱月榮,朱月榮的前任是碧桂園助理總裁羅勁榮。
另一家叫帕拉丁,一位和帕拉丁打過交道的朋友説,這家公司資金大部分來自於楊氏家族,主要投資碧桂園項目,他們為碧桂園項目合作方提供墊資資金,年化至少13%。一旦合作方無法償還,碧桂園就會收回相應股份。
帕拉丁也投資一些碧桂園精挑細選過的優質項目。楊家人早已經悄悄成為雙享計劃最大的獲益者,但雙享計劃崩潰時,他們也難逃傷害。
包叔看了下,帕拉丁對外投資的17家投資公司,已經註銷了16家,僅剩的一家在去年10月,被深圳列入經營異常名錄。
十年前,碧桂園憑藉成就共享計劃,成了中國千億房企俱樂部裏第一家民營企業。楊國強開始出現一種錯覺,如果沒有供貨量限制,自己能和太陽肩並肩。一天,楊國強在家裏讀《讀者文摘》,默默摘錄了其中很應景的一句:
少年時,站在波光粼粼的小溪旁,夢想着夢想。這很棒。但更棒的是,奮鬥一生,在生命的盡頭説一句,夢想是真實的。
3月1日,68歲的楊國強退休了,兩週後,碧桂園發佈公告:
2023年及以後新獲取項目,不再實施原雙享計劃(的通知)。
這台助力中國房地產行業一飛沖天的發動機,在運轉十年後,正式停轉了。
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