雅居樂的“至暗時刻”_風聞

2022年是房地產行業相當艱難的一年，而雅居樂也在經歷自己的“至暗時刻”。

據最新年報顯示，2022年雅樂居營業額為人民幣540.34億元，較2021年730.28億下降了約26%。毛利潤為10.01億，集團淨虧損和公司股東應占淨虧損分別為133.73億和149.81億，自上市以來首次迎來虧損。

不僅如此，雅居樂2021年的確認銷售面積由427萬平方米下降22.4%至2022年331萬平方米。而確認平均成本由2021年的每平方米10104元上升17.8%至2022年的11903元。最終導致雅居樂的物業發展的確定銷售收入從2021年的584.02億下降35.9%至2022年的374.26億元。雅居樂管理層認為，虧損的主要原因是房地產行情不利和新冠病毒的持續影響削弱了買家信心，導致交付規模下降，整體銷售面積和平均售價下降。

另一方面，當行業處於下行期，雅居樂選擇處理企業債務。據財報顯示，截至2022年12月31日，雅居樂總借貸相較於2021年12月31日下降了243.88億元，並且維持了160.91億元的現金和銀行存款。

然而雅居樂的償債之路並不順利。據相關媒體報道，早在2022年8月3日，上海票交所披露了截至7月31日票據持續逾期企業名單，其中雅居樂集團有15家地產開發子公司上榜，僅票交所披露的9家項目公司中，累計逾期金額達1.095億元，逾期餘額也超過了1億元。

即使雅居樂表示自己度過了償債的高峯期，但事實上雅居樂的償債壓力依然存在。數據顯示，截至2022年12月31日，雅居樂的淨負債比率為57.3%，較2021年12月31日上升了6.5%。資產負債率由2021年的71.96%上升至2022年的77.03%，流動比率則從1.33下降至1.18。另據財報顯示，截至2022年12月31日，雅居樂仍有一年內所須償還貸款超過200億元人民幣。2022年的雅居樂剛爬過一個債務的山頭，2023年還得再爬一個。

禍不單行，4月1日，上海票據交易所披露威海冠軍體育小鎮4513萬票據逾期。據報道，威海冠軍體育小鎮是親見體育公司和雅居樂於2017年簽約合作的項目，根據協議，雅居樂將出資500億元打造威海南海新區體育休閒特色小鎮。威海冠軍體育小鎮出現的問題是否會影響雅居樂還有待觀察，但是其中潛藏的風險不能忽視。

儘管如此，雅居樂也在慘淡的業績中尋找亮點，比如多元業務取得了一定成績。據財報顯示，2022年多元業務營收達約166億元，同比增長14%，另外多元化營收佔比持續上升至31%。從具體的業務來看，雅居樂2022年物業管理收入136.83億元，較2021年113.3元增長20.3%；在管面積545.8百萬平方米，較2021年的488.9平方米增長了12%。商業及環保收入29億元，同比下降11%。

然而多元業務增長的背後也潛藏着危機。3月28日，根據雅居樂旗下的雅生活財報顯示，2022年雅生活應收款同比增長了103%，達到103.53億元，其中45%來自關聯方。就在最近，雅生活又發佈公告，宣佈與雅居樂達成協議，後者可以用未售物業資產衝抵對雅生活的應付賬款。換言之，雅居樂其實是將自己的部分償債壓力轉嫁給了自己旗下的物業企業雅生活，上述的削減債務或許也是治標不治本。

值得注意的是，進入2023年以來，雅居樂的數據依然沒有回暖，數據顯示，第一季度的預售總額168.1億元較2022年第一季度預售總額211.億元同比下跌了約20%。如果2022年的業績低迷可以用新冠疫情解釋，那麼政策放開後的2023年卻迎來“開門黑”，這就不能再用同樣的理由來解釋了。不僅如此，從第一季度來看，自2023年1月起，雅居樂的預售額也是不斷下跌，從1月份的64.4億元下跌至2月份的61.2億元，到3月份又暴跌至42.5億元。

業績的的一路下滑最終也導致了股價的一路下跌。雅居樂的股價從1月一直下跌至4月。截至2023年4月7日收盤，雅居樂的股價已經下跌至1.660港元元。雅居樂也成為上市港股的房企中少數股價低於2港元的房企之一。

雅居樂能否從2022年的“至暗時刻”走出來，還需要一段時間檢驗。