中駿集團盈利指標大幅惡化：ROE驟降至0.12%，流動性承壓被穆迪負面評級_風聞

《港灣商業觀察》施子夫

中駿集團控股（01966.HK）近日披露2022年度業績公告。對於多項指標大步後退，中駿集團的説法是，受宏觀環境以及國內市場需求減弱等多種因素影響，為保信用安全，犧牲了利潤。

頗有些許悲壯，是否能獲得認同則千人千面。總體上看，中駿集團交出的2022年答卷差強人意，加上穆迪此前的評級看法，也預示着公司今年及後續前景仍壓力不小。​

多個盈利指標慘淡下跌

公告顯示，2022年度，中駿集團控股實現收益約267.05億元，同比減少29.2%；淨利潤虧損2.01億元，同比下滑105.48%；實現歸母淨利潤2454萬元，同比減少99.2%；實現毛利約44.20億元，同比下滑45.9%。

對於全年收益的下滑，中駿集團控股表示，主要由於物業銷售收入減少所致。

2022年度，中駿集團控股的物業銷售收入為247.39億元，同比減少31.6%；交房面積257.49萬平方米，同比減少22.0%；平均銷售單價從2021年的10955元減少至9608元。

受商品房合同銷售持續低迷以及資本市場融資困難的影響，為了保持充足的流動性，2022年中駿集團暫緩拿地。截至2022年12月底，中駿集團及其合營公司及聯營公司共有土地儲備總規劃建築面積為3387萬平方米，分佈於60個城市。

2022年，中駿集團全年實現合同銷售金額約590.23億元，其中包括合營公司及聯營公司的合同銷售金額約123.77億元；實現合同銷售面積約491萬平方米，其中包括合營公司的合同銷售面積約108萬平方米，按年分別下降約43.5%及34.2%。

2021年，中駿集團實現合約合同銷售1045億元，換言之2022年公司銷售腰斬。

從2022年銷售城市分部來看，二線城市中杭州、昆明及南京的合同銷售金額分別為111.27億元、33.89億元和27.88億元，分別排名第一、第四和第五；北京銷售金額67.15億元，排名第二，泉州銷售金額46.69億元，排名第三。一二線城市土地儲備佔比近七成。

此外，值得注意的是，2022年內中駿集團的物業銷售均價為每平方米12016元，同比下滑約14.13%。由此也導致了公司毛利率下跌以及對物業項目計提的減值撥備增加。

從2018年至今，中駿集團的毛利率分別為34.56%、27.57%、24.14%、21.66%、16.55%，呈持續下滑態勢。不僅於此，中駿集團近五年淨資產收益率分別為23.08%、20.79%、19.72%、14.35%以及0.12%；總資產回報率分別為4.04%、2.80%、2.38%、1.68%以及0.01%，尤其是ROE方面公司2022年下滑慘淡。

對於此次業績出現的下滑，中駿集團回覆《港灣商業觀察》表示，“截止目前，中駿是為數不多的‘零違約’民營房企，公司選擇堅守信用，因此一定程度上短暫性犧牲了利潤，但即使如此，中駿此次年報的整體數據表現也優於同行平均水平。從數據角度分析，本次淨利潤下滑主要原因體現在需求減少導致的毛利下滑，以及合聯營項目的由盈轉虧，未來伴隨着公司市場大環境的逐步修復，合聯營項目的逐步結轉比例下降，公司的利潤也有望進一步恢復。中駿目前的土儲權益佔比達到近80%。”​

穆迪：負面評級背後流動性惡化

根據過往公告顯示，2022年度，中駿集團年內累計償還境內外公開債務近115億元，進一步降低了自身槓桿。

截至2022年12月末，中駿集團剔除預收款後的資產負債率為67.2%；淨負債比率79.6%；現金短債比為1.02；貸款總額為441.57億元；流動負債總額1236.51億元；現金及銀行結餘約為150.2億元，同比下降25%。

儘管三條紅線全部達標，但從2019年至2021年，中駿集團控股的流動負債總額淨負債比率分別為60%、59.2%、70.7%。從2021年至今，中駿集團的淨負債比率就已上升了9個百分點。

易居研究院研究總監嚴躍進向《港灣商業觀察》指出，地產企業的降槓桿是一種被動行為，其目的在於減少債務壓力，當前的降槓桿是從債務風險防範的角度進行的。槓桿的降與不降與經營指標沒有必然關係。

嚴躍進認為，地產企業能夠及時發佈年報已經是一個很好的信號，説明企業的經營穩健，能夠得到保證。應該説，房地產行業當前肯定是在復甦狀態，能披露年報也體現出企業較好的一個經營面。

在早前及今年，部分評級機構也對中駿集團的評級作出了相應的調整。

2022年10月21日，標準普爾將中駿集團控股的長期發行人信用評級從“B-”下調至“CCC+”，同時將公司未償高級無抵押債券的長期發行評級從“CCC+”下調至“CCC”。應公司要求，標普撤銷了中駿集團控股的發行人信用評級和發行評級。撤銷前，評級展望為負面。

據標普估計，2022-2023年該公司的槓桿率（債務/EBITDA的比率）可能會達到11倍。其EBITDA利息覆蓋率可能會保持在1.3倍至1.5倍。

2023年2月17日，穆迪將中駿集團控股的公司家族評級（CFR）從“B2”下調至“B3”，並將該公司的高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”，同時展望仍為負面。

穆迪分析師Alfred Hui表示：“鑑於中駿集團控股未來12至18個月內將有大量債務到期，此次降級反映出其流動性的不斷惡化。”

穆迪預計，由於市場情緒持續疲軟，2023年中駿集團控股的合同銷售額將同比下降約10%至約530億元人民幣。此外，2023年和2024年上半年，中駿集團控股將有大量債務到期，包括10億美元離岸債券、5.4億元人民幣在岸債券以及若干離岸銀行貸款。

雖然穆迪預計中駿集團控股能夠償還2023年4月到期的5億美元離岸債券，但如果該公司無法籌集到足夠的外部資金以滿足其再融資需求，在未來12-18個月內，公司的流動性將會不足。

穆迪還指出，中駿集團控股可以通過出售或質押其投資物業籌集資金，但鑑於市場情況的波動性，此類交易的執行存在很大的不確定性。2022年12月，中駿集團控股通過從其上市物業管理部門抵押部分商業物業資產，獲得了9億元人民幣的抵押貸款。

3月30日，中駿集團公告稱，部分購回2023年到期的7.25%優先票據。中駿集團表示，在2023年3月9日至2023年3月29日期間，中駿集團已在公開市場上購回本金總額2.065億美元的2023年票據，相當於原先發行2023年票據本金總額41.3%，購回的2023年票據將根據2023年票據的條款及條件註銷。購回的2023年票據註銷後，尚未購回的2023年票據本金總額為2.935億美元，相當於原先發行2023年票據本金總額58.7%。

除此之外，穆迪還預計，由於業務疲軟，中駿集團控股的信用指標將繼續惡化。特別是，未來12-18個月中駿集團控股的利息償付能力（以EBIT/利息支出之比衡量）將從2022年的1.6倍和2021年的2.6倍下降至2023年的1.4倍。由於該公司下調房地產銷售價格以促進銷售和現金回收，在此期間，其毛利率將收縮至13%-14%。

資本市場方面，截至4月6日，中駿集團控股股價收報於0.660港元，**近一年公司股價跌幅達57.96%。**​

多起業主維權事件，公司宣稱總包問題

值得注意的是，2022年，中駿集團曾因多起業主維權事件而引發外界關注。

2022年6月，南昌中駿世界城被業主投訴。該業主表示，“自己花費200多萬元購買的房子，現在停工，自己養老金都沒有了。”另有業主表示，“在已停工的狀態下，開發商還在堅持賣房，存在嚴重的對業主的欺瞞行為。”

2022年11月，“北京中駿雲景台‘神盤’保交樓希望渺茫”的詞條引起大量網友熱議。熱門微博顯示，業主劉先生表示，自己位於北京市房山區良鄉中駿雲景台一期項目，在2020年開盤對外銷售，卻在2021年9月左右突然停工，一期施工進度比晚開工半年的二期還慢。

另有網友發佈內容稱，“一期項目停工長達九個月，在2022年6月份時，開始了‘表演式復工’，購房合同中是在23年6月前精裝交房，而從目前進度來看，只完成了二次結構，交房希望渺茫。”該名網友要求中駿開發商在保質量的前提下，按合同時間完成交付。此外，包括小紅書平台也有用户對該項目由進度產生質疑。

中駿集團控股方面回覆《港灣商業觀察》表示，南昌中駿世界城等上述項目，階段性的工程問題是因為總包問題。對於業主，中駿也會堅持兑現承諾，公司也一直積極重視解決業主投訴及維權問題。（港灣財經出品）