華僑城，扇了自己一巴掌_風聞

文 | 內幕君

1

去年3月30日，華僑城A發佈完2021年財報，小股民狗蛋嚇了一大蹦：

歸母淨利潤38億元，同比足足下降了70%。

萬科、保利、招商蛇口也下降，狗蛋知道大家日子都不好過。而央企兄弟裏能下滑7成的，華僑城獨一份，發文呼救的建業同比下降66%，城子的表現還不如人家。

所以狗蛋很不李姐，為什麼會這樣嬸兒。

前幾天，華僑城A發佈2022年財報，狗蛋看完又不李姐了:

歸母淨利潤為-109億元，同比下降387.05%。

去年玩的是高台跳水，今年直接從珠峯往下跳了。

面對上市15年來首次由盈轉虧，而且是鉅虧，華僑城交代四點原因，概括起來是去年總營收不行，行業整體毛利率不行（我們也不行），投資收益減少，計提大額存貨跌價準備及資產減值損失。

這一兩年市場下行，計提減值的房企不少，就連拿地很謹慎的“利潤王”中海，去年的存貨減值準備也有15.2億，另一央企巨頭招商蛇口，計提64億資產減值準備，其中存貨跌價準備36.41億。

但還是沒有哪家央企像華僑城，計提存貨跌價準備超百億：

高達115億元。

就連日子苦哈哈的民企，也只有藍光、富力少數“爆雷”選手達到這個數值。

企業對資產減值的判斷本身具有主觀性，也就是説，有一定操作空間，好比自己扇自己嘴巴子，要使多少勁自己説了算。

狗蛋不明白，濃眉大眼的華僑城為什麼對自己那麼狠，一巴掌把自己抽翻。

狗蛋還沒學會用歷史的眼光看問題。

2

説起華僑城，外界很容易想到它獨特的發展模式，即文旅+地產。

利用文旅低價勾地，通過住宅開發高價賣房，賺了錢再反哺文旅。這種低買高賣的模式，讓旗下主要的地產上市平台華僑城A一度擁有超過50%的毛利，最高時達60%，中海看了都羨慕。

在段先念執掌的8年裏，“華僑城模式”推動業績走到了巔峯：

2014年，華僑城A營收首次突破300億；

2016年，華僑城A營收突破350億，淨利潤創新高達到68.8億；2019年，營收600億，利潤總額達192億；

2020年，利潤總額首次突破200億。

執掌華僑城之前，段先念曾任西安市副市長，在任期間打造了大唐芙蓉園、大唐不夜城、大雁塔等景區，有人評價他：讓西安的旅遊業上了一個台階。

有人説他，一個人成就一座城。

到了華僑城，這句話好像也適用，一個人成就了一座華僑城。

只不過狂飆的後遺症，再遇上行業下行週期，留給繼任者的那座城，不再那麼富麗堂皇了。

狗蛋去年看到華僑城A2021年報增收不增利，甚至淨利潤高台跳水，也就不奇怪。發佈年報當天，段先念正式退休，棒子交到了保利來的張振高手裏。

2022年超百億計提減值，痛打自己一拳，大概想一次性出清歷史“爛賬”。

這叫，前任舵手的歸前任。

上市公司利用減值操縱利潤，就跟狗蛋英年早禿不是什麼秘密，也不是難事。你説你跌了就跌了，減值這塊上，不用證明你跌是你跌。

當市場回暖，或者自己需要的時候，再把計提的減值轉回來，財報就好看了。

段先念還在任時説過，暴風雨過後的森林，朽木枯枝敗葉剝落後，整個生態更為健康可持續。

新的管理層也是懂生態的，所以要把舊時代像剝落敗葉一樣剝掉。

跌入谷底，然後等待着，剩下的每一步都是反彈。

3

問題是，等待繼任者的不只是業績急墜。

4月1日，成都東二環沙河畔，兩個小區的業主爆發衝突。雙方業主隔着一道鐵牆叫罵推搡，還有人往人羣裏扔出磚頭、鐵棍。衝突導致多人受傷，有業主傷勢較重入院。

兩個小區一個叫御龍山，一個叫濱江壹號。

鐵牆是御龍山業主自費造的，他們不想讓對方過來蹭環境。

濱江壹號的業主去找開發商華僑城，華僑城説這牆應該拆。濱江壹號業主收房時大門沒法走，華僑城説大門應該大家一起用。

御龍山的不服：我們不是一個樓盤，憑什麼跟你共享？

濱江壹號的業主也委屈：當初買房，開發商帶着我們參觀御龍山説資源互通，現在憑什麼不讓我們共享？

兩個小區同屬一個地塊，香港開發商信和2007年拿地後，先開發了御龍山一期二期，華僑城2017年收購三期四期開發濱江壹號，規劃上標註分期線上不設圍牆。

矛盾的根本在於兩個小區品質和價格差太多。御龍山目前二手房均價每平2.7萬左右，濱江壹號三期開盤價在1.7萬-1.9萬。後者品質完全不如前者，存在不同程度減配。

所以，濱江壹號的業主一邊跟開發商battle，一方面要跟鄰居battle，大概是2023年度最悲催業主了。

有網友給雙邊業主勸和：你們應該團結起來找開發商理論，而不是底層互相傷害。

前幾天，武漢下大雨，華僑城歡樂天際樓棟入户門天花板漏水，水滴從照明燈口不斷湧出跌落，有位業主拍了視頻傳到抖音，告訴大家：

華僑城以極高的成本打造了獨特的屋檐景觀燈，雨水在燈光的照射下顯得晶瑩剔透。

視頻配上BGM《江南》，這首歌狗蛋讀初三時就開始聽了，直到看見歡樂天際的「水晶燈」，才懂得什麼叫：

雨到了這裏纏成線。

這位業主後來又拍了小區的地下車庫，眼看漏得更厲害，水柱從天而落，業主説：

高端車庫就該有免費洗車服務，這是華僑城重金打造的自動噴淋管道，美中不足的是沒有噴泡沫。

歡樂天際的業主終於明白什麼是歡樂天際，就是一下雨就歡樂到天際。

除了成都、武漢項目，華僑城重慶、上海、無錫、鄭州等地的項目也遭遇維權。

有投資者在投資者互動平台問：華僑城曾以高端品質著稱，但目前很多項目的降標減配行為對品牌聲譽造成重創，後續如何挽救？

他擔心公司管理層沒有意識到問題的嚴重性。

被維權的項目多了，枯枝敗葉多了，就不是剝落的事，是要花心思重新培育的事。

4

今年二月份，上海浦東華僑城純水岸的業主，寫了一份長達43頁的維權PPT，控訴華僑城虛假宣傳、貨不對板。

前期宣傳時，外牆採用鋁板+玻璃幕牆，去年底業主發現部分外立面已經完工的樓棟北側，本來應該安裝鋁板的地方被偷偷換成塗料。

業主還被告知：北側局部調整為塗料，是經過規劃部門批准的。

原來2021年時，華僑城已經向當地規劃部門提出變更，説是原先設計的鋁板外立面會造成反光，產生光污染，影響周邊小區，擬將局部鋁塑板替換為環保塗料。

上海人民可不好忽悠，稍微用點常識就粉碎了開發商的小九九：

樓盤使用的是啞光鋁板，不是強反光材料。太陽很少照射北立面，缺乏光污染的直接證據。

你説存貨跌價那就跌價，但憑什麼你説污染就污染了，哼。

有一回，業主派了代表去面談，開發商代表沒出面，只捎來一句話「不滿意可以退房」，更是把上海人民氣壞了。業主覺得這個開發商太傲慢。

張振高掌舵以來，不斷在內部強調華僑城要“專業化、市場化”。

他跟股東説，華僑城將以“操千曲而後曉聲，觀千劍而後識器” 的韌勁不斷提升專業能力、創新能力，努力成為行業佼佼者，贏取更大的市場。

沒當過董事長的狗蛋不懂大企業經營之道，不過在燒烤一條街擺過燒烤攤的他，還是懂做小生意的，他説：

大道至卷，口碑不行的先被卷。

來源 | 地產風聲（ID：fangshi488）