地產行業明牌階段，示範房企如何驅動長期價值_風聞

文 | 無鏽缽

知名投資人李蓓講過一個觀點：

“未來五到十年，是中國經濟的白天。”

什麼是白天？一方面意味着，市場整體將走出“黑夜”，迎來相對穩定的增長；

另一方面，伴隨着行業洗牌期結束，和風口炒作的熄火，“白天”也意味着，市場將迎來“明牌”階段，未來的競爭環境將是“無秘密”的，對“長期主義價值”理解、踐行的更深刻的企業，才更有可能獲得長遠的發展。

在這方面，地產行業就是一個值得深入探討的案例。

明牌時代，地產市場走出“長期主義駱駝”

毋庸置疑，過去的2022年，地產行業的表現並不盡如人意。

截至3月底，A股和H股累計發佈年報的140家房企，七成以上企業出現利潤下滑，其中，有超半數房企處於虧損狀態。

在經歷很長一段時間的行業築底和風險出清之後，未來五到十年，如果誠如李蓓所言，能夠迎來“白天”，那麼市場的青睞目光，更多將屬於那些財務表現更自律，業務更具增長空間，抗風險能力更出色的企業。

這就是“明牌”時代的遊戲規則。

參考已經出爐的2022年財報，以新城為代表的率先踐行長期主義價值的房企，可以作為很好的研究樣本。

其董事長王曉松在公開場合的講話中，常常將新城比作“駱駝”：

“駱駝可以在最艱難的環境中走最長的路，獅子獵豹短時間的爆發力驚人，但在惡劣的環境下缺乏持續生存的能力。”

最新的年報數據，也證明了新城這一“駱駝房企”在逆境中的韌性與耐力。

3月31日，新城控股發佈2022年年度報告，數據顯示，2022年新城控股實現合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實現營業收入1154.57億元，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤13.94億元，扣非歸母淨利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩定，為20.03%。截至報告期末，公司總資產達4579.07億元。

艱難的行業環境下，能取得這一成績，離不開管理層在財務端的自律表現。

經歷過先前的“競速賽”誤區後，地產行業整體已經更為深刻的意識到，這個有着10萬億量級的產業，考驗的不是品牌的速度，而是企業的耐力。身處這一認知下，拋開負擔“減重瘦身”就顯得尤為關鍵。

從負債方面來看，深諳此理的新城控股，圍繞負債、成本、現金三重維度不斷優化。

在債務結構層面，截至2022年末，公司合聯營權益有息負債降至60.62億元，較2022年半年度繼續下降30.82億元；全年已償還境內外公開市場債券127.91億元。

伴隨着債務結構的優化，新城控股也得以打通各類融資渠道，從而實現公司整體平均融資成本的壓降，報告期當期，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。

現金流方面，2022年，公司經營性現金流淨額145.35億元，經營性現金流連續五年為正，截至2022年末，新城控股在手現金餘額為314.63億元。

從這個角度來説，新城控股作為平穩突圍的“示範房企”，如駱駝般厚積薄發，一步一個腳印，最終走出了沙漠。

聚焦區域能級，驅動長期增長

主營業務的穩健之外，新城控股在“第二增長曲線”端，同樣表現出了不俗的潛力。

公開資料顯示，2022年，新城控股“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢進一步奠定，商業對公司收益的貢獻、商管業務佔比持續提升，並貢獻了穩定的現金流。

財報數據背後，兩點細節尤為值得關注：

•新城控股在全國140個城市佈局的194座吾悦廣場，出租率達95.13%

•物業出租及管理毛利率達到72.6%，已經成為公司利潤的重要一極

在動盪的2022年能夠取得上述商業運營成績，足以管窺洞察新城在商業方面的實力，而憑藉早先入局及深耕運營形成的競爭壁壘，新城商業或將帶來更為可期的長遠回報。

這其中一個關鍵的因素，便是宏觀消費政策的推動。 作為拉動經濟發展的關鍵馬車，消費的動能是否充足，一直是各級部門關注的重心，而手握商業地產的新城控股，無疑也成為了各項消費政策中的受益者。

3月24日，國家發改委和證監會發布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

業內人士分析認為，該政策對於商業地產公司而言意義重大，作為雙輪驅動性公司，如果上述政策落地，新城控股有望從中受益。

拋開消費政策所帶來的利好，“區域能級”對長遠發展所起到的作用同樣不可小覷。

香港首富李嘉誠很早就提出一個觀點：

“地段是決定地產價值投資的第一考量因素。”

作為我國經濟發展最活躍、開放程度最高、創新能力最強的區域，長三角一直是領先經濟和消費市場增長的重要引擎。而誕生於此的新城控股，從一開始就奠定了以長三角為核心，深耕中樞，並不斷向外擴張的戰略基因。

截至去年10月，新城控股旗下的百餘座吾悦廣場中，位於一、二線城市的佔比約32%、長三角三、四線城市數量佔比約41%。

而在地產銷售端，長三角同樣為新城控股貢獻了48%的業績營收。

宏觀來看，多年來對這一“高能級”區域的佈局，鑄就了新城控股紮根長三角，與當地發展共生共榮的底色，也為這一企業輸送了可持續增長的動能。

在這基礎上， 2023，新城控股還將迎來商業運營的深度進化之年，通過開啓深度運營的新步伐，不斷打造自我進化的高效組織，並創造“最懂用户”的實體商業。

伴隨着消費復甦勢頭的顯現，新城控股的商業運營升級，有望同居民的消費需求實現深度融合，並創造更強勁的持續增長。

債務零違約，聚焦長期價值

2022年新城控股是少數幾家債務“零違約”、且融資渠道仍然能夠保持相對通暢的民營房企之一。

從“第一支箭”的信貸支持到“第二支箭”的債券融資，再到“第三支箭”的股權融資，新城控股“連中三箭”的背後，憑藉的不是運氣，而是尊重長期價值，紮實經營的結果。

過去，新城控股在綠色發展和社會責任踐行端所的投入，在無形中傳遞了企業拒絕利潤短視，謀求長期發展的戰略眼光。

在“保交樓”成為行業年度熱詞的2022年，新城控股積極響應政府要求，落實企業主體責任，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，全年實現241個批次、共計13.1萬套房源的交付。

在這基礎上，新城控股也在不斷積極主動踐行公益事業，公司自2013年創辦大型公益品牌“七色光計劃”以來，已經匯聚了包括“新綠行動”、“光彩圖書館”、“幸福公益集市”在內的三大公益項目，推動社會的點滴進步，讓人們的生活更加幸福。報告期內，上述公益品牌已共計開展154次活動，直接及間接參與人數達5萬餘人次。

即便是在利好頻出的當下，新城控股也依舊以謹慎的態度，傳達了穩健發展的決心。

最新的一期的業績發佈會上，新城控股管理層表示，2023年還將以保交付為核心，在充分化解風險為前提的情況下，再謹慎開展以區域為深耕的投資。

針對吾悦廣場等優質商業資產，新城控股董事長王曉松強調， 接下來需要更加關注長期，不過分關注短期目標，“個數不再是第一選擇”，而是要追求自身廣場價值的挖潛，輕資產方面傾向於尋找成長性和天花板更高的項目。