荷蘭房地產：風暴進行時_風聞

2022年對荷蘭房地產行業是一場噩夢，2023年，危機仍未到頭。

在剛剛過去的三月中荷蘭地區選舉中，建黨剛滿4年的農民-公民運動黨（BoerBurgerBeweging，簡稱BBB）成了一匹黑馬，贏得近20%的選票，一舉成為參議院最大黨。而作為聯合政府的四大黨派VVD自由民主黨、CDA基督教民主聯盟、D66六六民主黨和CU基督教聯盟只獲得了不到一半的總票數。

BBB最引人注目的政治立場，就是反對歐盟因氣候變化和環境保護而制定並要求強制落實的減氮措施。過去兩週，議會持續進行着激烈的辯論，主要議題就是氮相關政策何去何從。各個黨派形成了兩大陣營，呂特首相帶領的第四代內閣遭到了前所未有的危機，這一場辯論幾乎是對內閣的單方面攻擊，反對黨在辯論期間甚至提出了內閣應該消失的言論，“要麼解決問題，要麼就下台”。

●4月8日，BBB黨黨魁Caroline van der Plas在議會辯論中承諾會讓荷蘭擺脱“氮鎖” / David van Dam, de Volkskrant

根據BBB黨黨魁Caroline van der Plas的説法：“選民的不滿積壓已久，對選民來説，國家現在出了很多的問題，氮問題只是一個象徵。”

4月5日，內閣宣佈妥協，將氮排放限制相關的決定權交給各個省政府，由BBB黨掌舵的多個農業大省可能有機會改變現狀，不再配合歐盟強制措施。

荷蘭向來是歐盟最大的農產品和種子出口國，農業被視為荷蘭非常重要的國家特徵。支持BBB黨的農民大多來自荷蘭農民世家，世世代代擁有着大片土地。

過去四年，荷蘭農民抗議活動如火如荼，自2019年10月數千名農民浩浩蕩蕩行駛拖拉機前往海牙抗議新法規，造成全國多個重要公路堵塞以後，倒掛國旗、千輛拖拉機上高速堵路就成了抗議活動中的標誌性行為。

但在有錢有選票的農民們慶祝勝利的時候，沉默的建築業還在繼續“渡劫”。

陷入政客泥沼的房地產行業

2019年，荷蘭開始實施的《自然保護法》中包括了氮排放限制和土壤PFAS濃度限制，這影響到的不僅是荷蘭農業，對於建築業，它堪稱一紙病危通知書。

氣候變化科學家們認為，如果空氣中含氮氣體過多，在土壤中造成氮沉降，就會誘發各種生態災難。限制氮排放的《自然保護法》（Natura 2000）於焉出台，而荷蘭是全歐洲氮排放最高的國家。

荷蘭政府因此決定向氮“開刀”。除了農業需要承擔減排壓力，自2019年起，所有的建築項目在申請環境許可證過程中都需要計算氮排放量，其中包括了道路鐵路等基礎設施建設、工業建築項目以及大量的住宅項目。每個自然保護區域內的氮排放總量受到限制。在此之後，新建築環境許可證的審批流程變得反覆冗長，由於缺少相關經驗人士，單單氮排放量相關的研究報告就可能需要長達六個月的時間，這直接導致了2019年新建期房許可證數量驟降至5.81萬套，離荷蘭政府所希望的每年新建10萬套住房目標相差甚遠。

●2019年10月的荷蘭農民抗議，3500輛拖拉機上高速 / dvhn.nl

當時媒體報道稱，這是荷蘭建築業的一次地震，預計在兩年後的2022年復甦，有望在2030年解決90萬套住房缺口問題。

誰也沒預料到，地震之後迎來的是一場大風暴。

疫情期間作為衞生部部長被罵得狗血淋頭的Hugo de Jonge自2021年起上任了住房部部長。新官上任三把火，2021年他提出了購買保護條例，限制一定估值以下的房產在交易後的四年內只能用於自住，不可出租。他聲稱這是為了保護首套房年輕買家的利益，讓大家有房可買，讓投資客買不了房。

條例一經公佈，市場沸騰，2021年冬天房價和交易量都一路衝高，大量個人投資者湧入房地產市場，高價入手投資房。據統計，2022年年中，荷蘭租金上漲20%。

2022年初，俄烏戰爭導致的建材價格上漲、能源費上漲、建築工人短缺，加上PFAS與氮排放計算的複雜性，以及荷蘭地方政府公務員短缺的問題，導致新建築許可證的發放遙遙無期。而在開發商與建築商正在積極應對這一系列外部不可控問題時，他們萬萬沒想到下半年的日子還會更難。

2022年下半年，Hugo de Jonge突然提出為了讓中等收入人羣（單人家庭年收入44035歐元，多人家庭年收入48,625歐元）能夠負擔得起房租，將中等租金限制納入了原本只用於社會福利房的租房積分制系統。他聲稱這是因為房租高得不合理，不該讓房東們賺這麼多，一旦開始實施中等租金限制，超過30萬套房屋每月房租至少降190歐元！消息一出，無知羣眾一片叫好。

根據荷蘭統計局數據，截至2022年，共有804.56萬套房屋，其中57.14%為自住房屋，28.59%屬於社會福利性質房屋公司的出租房屋，只有14.1%屬於私人出租房屋。在各個主要城市中，社會福利房數量超35%。

●荷蘭各個市政區域社會福利房數量分析 / CBS荷蘭統計局

中等租金限制的法規還未正式通過審批，市場又一次亂了。自2022年年底，已有大量小房東選擇趕走租客賣房套現，據統計，阿姆斯特丹2022年第四季度掛牌出售的房屋中有10%曾經作為出租房，成交後變為自住房產。

●2022年第四季度荷蘭四大城市出租轉自住房產數量統計 / de Volkskrant 

原本就房源稀缺的荷蘭，可供出租的房子更少了，而超出積分系統的房屋可以任意設定租金，將變為天價房租。

經過住房部部長這兩年的魔幻操作，房產估值大漲，基於房屋估值的不動產税和各類雜税價格翻倍，各個市政賺得盆滿缽滿。

除了地方政府收益頗高以外，荷蘭合作銀行Rabobank也在這一片混亂中做到了雙贏，作為包括氮危機在內的各種環境問題的始作俑者與荷蘭養殖業規模化經營的最大受益者，荷蘭合作銀行不但沒有在這場打擊中遭遇限制，反倒進一步擴大了其影響力和資本，西歐地區最大建築開發商BPD則是荷蘭合作銀行的全資子公司，正如農業中發生過的事情一樣，BPD也是本輪建築業風暴中的贏家。

更大的危機還在後面

荷蘭住房危機的根源是人多房少。

根據Capital Value公佈的預測，由於建築許可證數量減少，2023年荷蘭住房短缺超過32.5萬套，佔總量的4%；到2025年，住房短缺將高達40萬套。荷蘭政府需要採取更多措施刺激市場繼續建造新房，否則2030年住房缺口將達到100萬套。

●2025年荷蘭住房短缺數量將達到40萬套 / Capital Value

住房部部長一邊喊着每年要建10萬套住房解決住房危機問題，給羣眾畫餅；一邊掐着開發商和小房東的脖子逼人做虧本生意。今年年初，多個大型開發商宣佈因可能實施的中等租金限制，新建項目將變得無利可圖甚至虧本，他們決定停止建造已在計劃中的中等租金期房項目。荷蘭第二大建造商Volker Wessels稱由於住房部部長激進的政策，導致原本佔有市場75%的海外投資者全部流失，今年他們沒有接到任何新建期房項目。

幹髒活的向來是開發商，但萬萬沒想到，幹髒活的都幹不下去了。

2022年新建築許可證獲批數量從2021年的7.58萬套下降到了6.34萬套，下降了16.3%。而在住房部部長高喊要在2030年解決住房缺口問題的同時，荷蘭為氮排放設定的時間期限也是2030年——荷蘭政府在2022年宣佈，將在2030年將本國氮排放削減70%。

●2012-2022 新建築許可證審批數量統計 / CBS荷蘭統計局

當有地有投票權的農民將價值不菲的拖拉機開上高速公路時，建築業原地躺下了，有氣無力喊了幾聲“再不建房就來不及了，房子不夠了”，可是普通民眾向來把開發商看作是敵對的資本家，只會吐槽房子為什麼賣這麼貴，壓根也不會想想新建築成本最大的一塊是由地方政府控制的土地費用，其次最麻煩、成本越來越高的各類許可證也是由當地市政負責審批的。

如果説荷蘭本地人還能夠指望排隊七八年住上社會福利房，買不起房也租不到房成了荷蘭這幾年無法解決的問題，留學生與外籍人士將成為荷蘭住房危機的最大受害者。今年公佈的外籍人士友好程度世界排名中，荷蘭總體排名靠前，但因住房問題被評為全球倒數。多家跨國企業與國際機構也正因為員工的居住問題無法得到解決，正在籌劃搬離荷蘭。

今年三月，北布拉邦特省因地區氮排放限制，宣佈禁止發放任何新建築許可證，有一百多個住宅項目遭到影響，許可證申請全部夭折，其中包括負責建設社會福利房的房屋公司，看着空着的土地以及長長的租房等候名單，什麼都做不了。

最受傷的是當地新建築項目的買家，因許可證無限期延後，他們的新家也不知什麼時候才能建好。

根據歐盟法律的規定，Natura 2000自然保護區內的環境惡化是不被允許的，當國家立法與歐盟法律相沖突時，荷蘭行政法院可以使國家立法無效。市政當局被迫立刻作出行動，沒有選擇。

北布拉邦特省是第一個宣佈禁止發放建築許可證的省份，但不會是最後一個。看來呂特第四代內閣的危機，並不會在短期內消失。