華潤的房，中產們的修羅場_風聞
地产风声-地产风声官方账号-听，这风声，好像在说秘密04-19 08:18
文 | 內幕君
1
不少深圳人民一定記得2020年秋天，那場瘋狂的全民“打新”：
華潤城潤璽一期1171套房源開始購房登記，第一天就吸引了1.3萬人提交資料。業內估算，三天登記人數超過3萬人。
潤璽一期限價，均價13萬每平，那時候周邊二手房掛牌價是17萬，4萬一平的差價，只要打中一套，哪怕是最小的99平，至少也能賺400個W。
巨大利差誘惑下，大家削尖腦袋往裏擠，沒名額就找人代持，錢不夠就找幾個人組團打新，想提升中籤概率就多搞幾個名額，認籌金不夠可以“搖號貸”。
有人搞了15個名額入場，有中介説，交“400萬茶水費”可以提前選房不用搖號。
只要你想參與這場掘金盛宴，付出點代價，條條大路通羅馬。
最終9690組購房人蔘與搖號，開盤時深圳人民感慨：
這是大型福彩領獎現場。
去年底，這個“萬人搖”神盤通知交房，交付比原計劃提前了整整一年，但業主沒有了當初中獎時的開心：
你們明明有時間好好做，很多細節太糙，真給深圳豪宅丟臉。
大家眼裏中彩票的幸運兒，也換上白T拉着橫幅維權，其中一條橫幅寫着：
潤璽一期業主與華潤貪腐勢不兩立。
其它樓盤維權，大家更多説你是黑心開發商，像這樣舉“反腐”大旗的還是少見。狗蛋説，大概業主覺得簡配和內部貪腐有關。
他們給開發商提了一份長長的整改清單，要求電梯升級、物管費下調、核算裝修差異後補償等等。
其實交房前一年，也就是搖號剛過一年，業主就開始維權了。
當時售價和一期相當的潤璽二期面市，市場流傳二期裝修標準比一期高出兩個檔次。一期業主就着急了，要求公開一期和二期各自的裝修標準。
業主説：確認中籤到選房只有3天時間，沒看過裝修標準和樣板房就進行選房，嚴重損了害我們的知情權。
來了就是深圳人，買了房就是深圳維權人。
其實那會還有個大背景，深圳樓市整體下行，潤璽二期不像一期萬人搶，項目用了半年才清盤。冷清行情下，開發商不敢明擺着降價，只好通過加碼裝修標準曲線降價。
手裏的瓜沒有預想的“值錢”，又聽説隔壁老王的瓜更甜，大家能不生氣嗎？
更鬧心的是2022年行情最差時，潤璽一期旁邊的二手房潤府三期，價格最低跌到了13.3萬每平，當初搶房的利差沒了。
一夜跌回解放前，別説賺400個W，連利息錢都沒撈到。
2
前陣子深圳購房圈流傳，有個騰訊前員工買了兩套華潤城，月供12萬，近三年虧了1000萬。
本來手上還有千萬淨資產，現在虧沒了。
估計是買了華潤城潤府，單價破20萬時入場，買在最高點，以去年行情最差的時候核算，加上持有成本，確實有可能虧去1000個W。
不過深圳樓市掘金客多，這類有操作空間的投資盤報價經常上躥下跳，華潤城潤府最近又漲回了些，這位返貧的小夥伴可以少虧400萬。
狗蛋説，亂買房已經成了中產返貧的捷徑。
而華潤置地的樓盤，正在成為中產的修羅場。
相較於保利、中海等同規模的央企，華潤置地有一個特點：更聚焦於一二線高能級城市。
就拿華潤置地2023年可售貨值來説，5384億貨值中，89%位於一二線的高能級城市，並且地塊多位於核心區域。
這就意味着，華潤項目的客羣絕大多數是中產階層，以及部分高產。
聚焦一二線城市，限價普遍，這也是為什麼狗蛋總感覺華潤有很多倒掛盤。
最近出現在“舉報風波”裏的海口華潤悦府，也是個倒掛盤，整盤銷售時備案價約1.8萬每平，同期周邊二手房在3萬以上。
舉報信稱，“2019年年末，安永大中華區多名高管以17300元/㎡的價格購入十餘套海口華潤悦府住宅，但這些高管當時並未落户海口”。
舉報人想説雙方存在利益輸送。
華潤置地和安永都火速進行了闢謠，這件事情目前無從定論。但狗蛋説了，“更名炒房”不是沒有可能。
《時代週報》記者前幾天實地調查華潤悦府，置業顧問表示住宅部分已經賣完了，但有中介告訴記者：
只要願意加錢，就能從一手買家手上買到。
根據中介所述，買華潤悦府二期，給130萬茶水費就能買到，通過中介操作，簽完認購書去房管局更名。
和深圳人民買房返貧相比，買一手海口華潤悦府的中產幸福多了，賺到錢了。
但問題來了，哪些人以限價鎖定房源，又以高價完成更名後拋售？
3
當年深圳潤璽一期“萬人打新”，被傳存在高額茶水費，華潤置地站出來闢謠。
同一時間，東莞華潤萬象府一名置業顧問收高額“茶水費”被移送公安機關。
狗蛋説，把豹子的膽挖給哈士奇，他不一定敢咬人。但如果背後有老虎撐場子，別説咬人了，哈士奇説不定還敢咬狼。
網友替馬克思説過一句話，説得很對：當利潤達到50%，就有人鋌而走險，達到100%就有人敢踐踏人間一切法律。
華潤項目因為倒掛多，故事也多。
除了潤璽，另一個富有傳奇色彩的是北京二環上的豪宅崑崙域。
同樣是搶房時轟轟烈烈，交房時罵罵咧咧。
因為限價，崑崙域推出時每平9.5萬，周邊市場價突破12萬。最小户型140平，買一套相當於搶到300萬紅包，買房人也是八仙過海各顯神通去搶房。
用圈內人的話來總結就是：託關係、找販子、搶着交茶水費。
結果預交房的時候大家傻眼了。
宣傳中的外立面是紅色手工磚，現實是網格布加塗料，宣傳中的電梯間、一層大堂是上檔次的大理石，現實是低劣材料，還有綠化面積縮水等等問題。
錢多錢少各有各的煩惱，身家上千萬的崑崙域業主也走上維權路，之後又因分區管理問題，和兩限房鄰居爆發“拆牆大戰”。
豪宅減配，華潤在北京的口碑滑鐵盧大概是從崑崙域開始的。
被業主質問崑崙域到底豪在哪裏，時任華潤置地聯席總裁的張大為説：
我從來沒有説過崑崙域是豪宅，我只是要造好房子。
看着張總穿上衣服不認人，業主拿出了2016年項目推廣時的視頻，視頻宣傳時是這麼説的：
北京崑崙域、上海靜安府、深圳灣悦府，華潤置地三大一線城市的“頂級產品”。
至於“頂級產品”是不是等於豪宅，咱法規裏也沒個説法。
當時有業主委屈地跟《時代週報》的記者反映，華潤不認樓書了，不認樣板房了，不認發佈會了。
2018年前後限價政策高壓下，開發商通過減配“找利潤”是常規操作，成龍犯了天下男人都會犯的錯，華潤置地只是做了同行都在做的事。
但後來的華潤置地業主，一屆比一屆聰明瞭。
見過交房維權，見過買房降價維權，但針對購房合同維權的，狗蛋還沒怎麼見過。
這種前置化維權就發生在華潤北清橡樹灣。
兩個月前，北清橡樹灣準業主投訴所籤購房合同存在“霸王條款”，得到了官方回覆：會要求企業針對不合理的地方整改。
狗蛋看了下業主説的“霸王條款”，主要隱藏在《補充協議》裏。
一般購房時會籤兩份合同，一份是主合同，這份是制式合同，經過住建部門審核備案，不會有貓膩。
補充合同就不一樣了，最高端的套路往往只需要最簡潔的語言。
比如，北清橡樹灣補充合同裏有一條寫着：
出賣人為本項目製作的宣傳、廣告、沙盤、樓書、樣板間及銷售人員與購房人的溝通、承諾均以主合同及補充協議約定為準。
換句話説，銷售人員吹過的牛，樓書裏宣傳過的高大上，沙盤和樣板間展示過的品質範，只是賣家秀而已，你們不能把理想和現實等同起來。
還有一個細節更“絕絕子”：
不得以工程質量（地基基礎和主體結構質量問題除外）或裝飾裝修、設備的標準為由拒絕接收該商品房。
意思是，只要地基和主體結構沒問題，業主就該收房。有人肯定會問業主是不是傻，不平等條約還籤？
業主表示，我們是被哄着籤的。
“銷售讓我們趕緊籤合同，合同細節之後能改，現在不籤幾十萬優惠就沒了。”
4
開發商怕你拿着宣傳時的廣告説事，乾脆就把寫“不能拿廣告説事”寫進合同。
補充合同裏隱藏霸王條款，在樓市已經司空見慣。華潤置地不是第一個。
除了北清橡樹灣，華潤在北京的另一個項目「西紅門橡樹灣」，業主也在針對“霸王條款”維權。
合同被組團維權，華潤置地大概是行業第一個了。
目前華潤置地和華潤萬象生活的市值，都來到了各自領域的榜首，加上華潤去年實現簽約銷售額3013.3億元，位列行業第四，不久前的華潤置地2022全年業績會上，掌舵人李欣開心宣佈：
我們跑贏了大勢。
狗蛋説，華潤置地的中產業主們也在成長。