首隻明星保租房REIT業績出爐！曾刷新網下詢價記錄_風聞
易简财经-易简财经官方账号-易简财经是大湾区领先的财经新媒体。04-21 23:16
近年來，“房住不炒”的觀念已深入人心，保障性租賃住房REITs備受市場矚目。
保障性住房REIT，通俗來講，就是以保障性租賃住房為基礎資產，以產生穩定的租金收益為支撐發行的不動產資產證券化產品。
作為首隻市場化運營的保障性租賃住房REIT，華夏基金華潤有巢REIT，自2022年12月9日誕生以來，便一直是市場焦點。
近期，公募REITs一季報曝光，這隻明星REIT，首份成績單表現如何？
華潤有巢REIT的全稱，為華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金，由華夏基金管理。華潤有巢，則為央企華潤置地旗下專營長租公寓的子公司。
上市至今，這隻REIT業績搶眼，也為投資人創造了豐厚的收益。
一季報顯示，華潤有巢REIT底層資產運營穩健，相較招募説明書同期預測數據，完成度為108%；EBITDA（税息折舊及攤銷前利潤）為1208.53萬元，相較招募説明書同期預測數據完成度為112%。
經營層面，其底層資產，有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目兩家公寓的出租率，均優於招募説明書預測值。
基金可供分配金額方面，其一季度可供分配金額為1591.09萬元，相較招募説明書同期預測數據完成度達133.07%，按天數做簡單年化，其一季度分派率為5.34%。
拉長時間線看，成立至今，華潤有巢REIT年化分派率為4.92%，在整個保障性租賃住房REITs中處於較高水平。
在“房住不炒”“租購併舉”等政策指導下，保障性租賃住房越來越成為關注點。
早在上市前，華潤有巢REIT，就刷新了公募REITs網下詢價倍數紀錄，且保持至今！
根據《發售公告》，該REIT網下詢價階段，得到眾多機構投資者的認可：
共收到107家網下投資者管理的432個配售對象的詢價報價信息，**擬認購數量總和超298億份，為初始網下發售份額數量的213.24倍，**超額認購倍數顯著高於前期REITs產品。
資金追捧，其實與底層資產的稀缺性有關。
其底層資產，有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，分別是上海松江區“001號”“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房發展的重要示範項目。
華夏基金基礎設施與不動產業務部聯席行政負責人莫一帆表示，“隨着長三角一體化以及人口持續流入，上海市未來租賃需求將進一步增加。”
“有巢泗涇項目和東部經開區項目，所代表的高品質與高性價比的保障性租賃住房項目將長期供不應求，成為新市民、青年人在上海租賃住房的首要選擇，項目未來業績有進一步提升的空間。”
在華夏基金華潤有巢REIT發行上市前，去年8月，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT首批3只保障性租賃住房REITs試點項目成功上市。
這4只保障性租賃住房REITs的底層資產，均位於核心城市，運營效果良好，目前累計發行規模逾50億元。
在華潤置地長租公寓REIT平台總經濟師王戈宏看來，華潤有巢起步不算早、規模在頭部企業中並不算大，但發展比較穩健。
截至2023年3月末，華潤有巢已累計進駐全國15個城市，在營項目33個，儲備項目23個，佈局房源5.6萬間，成為唯一一個在北上廣深四個超一線城市均有大型租賃社區佈局的租賃企業。
有巢住房租賃總經理陳嘉表示，作為市場化運營機構，有巢的經營優勢體現在四個方面：
首先，華潤有巢具備相對靈活的租金調整機制，滿足政府對保租房租金管控要求的前提下，能夠根據市場行情動態調價。
其次，依託華潤集團和華潤置地，有巢能進行運營成本精細化管理。
第三，有巢搭建了完善的招租渠道矩陣，能有效提高出租效能。
第四，有巢獨創的“3i體系”數字運營平台，為租賃住房項目提供全流程數字化解決方案，實現基金管理人等REITs管理機構的數據化接入。
今年3月24日證監會進一步強調“房住不炒”，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行。
3月底，首批擴募的4只公募REITs變更註冊申請獲得證監會批覆。作為保障性租賃住房REITs的代表之一，同時也是有巢住房租賃唯一的REITs上市平台，華夏基金華潤有巢REIT的擴募動向也備受市場關注。
據悉，有巢住房租賃戰略定位“行業領先的公寓資管商”，投資重點將聚焦於一線及強二線人口淨流入城市可擴募的優質資產，並已圈定了一批儲備項目，擴募值得期待。
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