這條新規，買房的人一定要看_風聞

今天跟大家聊一個法律技術貼，跟買房有關。有買房需求的朋友，一定要關注。最高法院在前天發了一個批覆解釋，法律朋友圈紛紛轉發，具體內容見下圖。

由於批覆內容略有晦澀，有些朋友不一定完全看懂。我給大家舉一個簡單的例子，方便大家理解。

假設你買了一套房，錢也交了，但是在房子還沒拿到前，開發商破產了。

在這個時候，你會遇到什麼情況？你能夠百分之百拿到你的房子嗎？

你可能會遇到以下幾種情況：

1、銀行跑過來説，對不起，這個房子是它的，因為開發商在建樓的時候，由於缺乏資金，已經把樓盤抵押給了銀行。所以，銀行要行使抵押權。

學過法律的朋友應該知道，一般來講，抵押權是優先的。

在通常的情況下，哪怕你已經跟對方簽了合同，並且交付了款項，但是如果對方的某項資產已經抵押給了別人，則獲得抵押權的人，可以依照抵押權對該資產優先行使權利。

也就是説，如果僧多肉少，欠債人的資產不夠分，則一般來講抵押權人排在第一位，可以先分。

2、建築公司跑過來説，對不起，這個樓是我蓋的，由於開發商還沒有支付我工程款，所以我要求把這個樓拍賣掉，用拍賣所得的錢，優先支付我的工程款。

幹過建築的朋友應該知道，開發商在很多時候只是一個殼。它一般不會自己去蓋樓，而是會找建築公司來蓋樓。開發商在拿到地之後，一般會搞一個招標，然後讓中標的建築公司幫它蓋樓。

等樓蓋完後，開發商支付建築公司工程款。

按照原先的法律規定，建築公司可以就其所開發的樓盤，享有建設工程款的優先受償權。

也就是説，假設開發商破產，沒有其他資產可以還債，則建築公司可以把它蓋的樓盤，先行扣住，然後通過拍賣該樓盤所得的價款，優先獲得它的工程款。

大家看到這兒，是不是有點傻眼？

自己辛辛苦苦買個房，以為交完錢後，房子便會百分之百到手，但其實不一定。如果遇上不靠譜的開發商，在交房前率先破產，則可能還會有另外兩大巨型債主，跑過來跟你搶開發商的那點殘羹冷飯。

最高法院的這條批覆規定，便是為了解決這種矛盾和困境而出台。簡單來講，如果你是一個消費者，購買這個房子是為了自己居住，且已經支付了全部款項，則你有最高的優先權。

即你可以把銀行和建築公司甩在身後，優先拿到這套房子。至於銀行和建築公司的利益損失，是它們自己的事情，跟你沒有關係。

在此需要注意的是，這個最高優先權的獲得，需要滿足兩個條件：

第一，你必須以居住為目的；第二，你已經支付完了全部購房款項。

如果你沒有滿足這兩個條件，則你無法獲得最高優先權。

另外，如果這個房子已經成為爛尾樓，沒有蓋完也無法蓋完，且無法交付，則作為買房的消費者，可以優先於銀行和建築公司，要求將自己的購房款予以返還。

也就是説，如果開發商破產，房子也成了爛尾樓，但開發商賬上還有一些錢的話，買房的消費者可以優先把自己的購房款要回來，不用管銀行和建築公司的損失。

整體來講，這個新規完全偏向於購房消費者。

基於這個新規，在此也要提醒一下銀行和建築公司，以後遇到樓盤抵押和建設時，需要務必小心。

尤其對於搞建築的朋友來講，以後在遇到開發商招標時，最好先考察一下開發商的資金情況。如果開發商資金情況不太好，建議不要一股腦扎進去，甚至搞帶資建設。

因為一旦開發商資金週轉不靈，或者資金鍊斷裂，你大概率也會跟着倒黴。因為到時候，開發商賬上那僅有的一點資產或者錢，會被用來優先償付給購房消費者。

從本質上來説，法律是一個分蛋糕的遊戲。法律不能直接創造財富，而只是在不同人之間，進行財富和利益的切割。法律規則的改變，會影響不同人之間的財富分配格局。

在原先的規則下，可能這個人分得多一些，那個人分得少一些。在新規則下，可能那個人分得多一些，這個人分得少一些。

同時，法律規則的改變，也可以調節生產。

在最早的時候，由於中國比較窮，樓盤建造能力比較弱，所以法律優先保護銀行的利益。因為只有銀行，才有足夠的資金實力，貸款給開發商作為樓盤建設的啓動資金。

後來情況略有改變後，又變成優先保護建築公司的利益。因為有些開發商已經積累了一些資金，對銀行的資金需求減弱，但是現實中出現的拖欠工程款的情況，導致有些建築公司不願承攬建設工程，阻礙了樓盤建造的推進。

現在，樓盤已經蓋得夠多，城市化進程接近尾聲，整個地產業從原先的上升期，逐漸進入下降和平穩期，整個行業面臨尾部淘汰現狀，所以法律規則變成優先保護購房消費者的利益。

銀行願不願意給貸款，建築公司願不願意蓋樓，尾部開發商是否會被淘汰，不再重要。

重要的是，只有那些能夠覆蓋到所有利益相關方的優質開發商，才有資格活下來。

從決策邏輯角度來講，在目前這個時刻，對於那些連尾部購房消費者利益都無法兼顧的開發商來講，它們本身便不應該拿到銀行貸款，以及有建築公司跟它們合作，幫它們蓋樓。

全文結束。