樓上裝修樓下遭殃，説説鄰里裝修糾紛那些事兒……_風聞

來源：法治日報

-2023-

04/23

07:11

近年來，隨着社會經濟的發展，人們生活質量的逐步提升，對房屋需求標準已不僅是滿足於簡單居住功能，讓自己的房子看起來更美、用起來更好、住起來更舒服成為許多人的追求，對房屋結構進行重新改造和調整也成了許多人的選擇，然而，由此引發的鄰里之間或者與物業的矛盾糾紛也開始增多。

如何通過合法合理的途徑化解涉及房屋裝修改造的糾紛？近日，《法治日報》梳理了陝西省西安市雁塔區人民法院辦理的相關案例，以期通過以案釋法引導鄰里之間要互助互諒，出現糾紛要合理維權。

樓上裝修樓下遭殃

損失房租俱應賠償

王某與趙某是西安市高新區某小區內住户，且系樓下樓上的鄰居。2021年3月，居住在樓上的趙某開始裝修房屋。在此期間，樓下的王某發現自家房屋出現兩處漏水點，造成了其房屋吊頂及牆面出現不同程度的鼓包、裂縫。

王某認為，糾紛發生後，趙某應將問題處理後再進行裝修。但經多方溝通後趙某仍繼續施工。為避免雙方損失繼續擴大，王某將趙某訴至法院。

訴訟過程中，王某申請對房屋損壞原因及維修費進行鑑定。鑑定意見顯示，導致房屋客廳及主衞吊頂損害的主要原因是上部有水通過各處存在滲漏隱患的部位滲入案涉房間屋頂，致使吊頂局部因水浸入而引起開裂、起鼓、下沉等現象。

法院認為，趙某在對自家裝修過程中採用向牆面等部位噴灑水的行為，導致水滲漏至王某房屋內並造成損失，主觀上具有過錯，故其應向原告王某賠償損失。王某主張的房屋修復費有鑑定意見可證，予以支持。根據鑑定意見，案涉房屋受損部位需要拆除重裝。在此情形下，王某在拆除重裝期間必然會涉及無法使用案涉房屋造成的租金損失。由於王某並未提供具體租金損失的證據，故綜合漏水情況、生活經驗等情形，酌定被告趙某向原告王某賠償1000餘元的租金損失。

法官提醒，由於具體施工過程操作合規與否直接影響着左鄰右舍房屋的“安危”，廣大業主在裝修房屋時務必要考慮周全。在一般情況下，除衞生間、廚房外，住宅的其他房間均為非涉水區域，地面如果未採取防水措施，就很可能會造成下部滲漏現象。因此，每一個裝修板塊和節點都不容忽視，必須按照相關規定去進行施工、改造。

移拆暖氣漏水致損

恢復原狀排除妨害

張先生居住在一樓，李女士居住在二樓。2019年11月，因李女士裝修房屋時未按操作規範將拆除的暖氣片恢復，導致其所在小區供暖試水時房屋進水，大面積積水殃及了居住在樓下的張先生，張先生房屋內所有的牆壁、木地板、木製門、窗套等均遭污水浸泡。

隨後，張先生和李女士就房屋的維修事宜進行了溝通協商，但在維修恢復標準及維修費用上產生了分歧，張先生遂將李女士訴至法院，請求判令李女士限期對受損房屋進行維修，排除妨害並賠償各項損失合計3000餘元。

法院經審理認為，本案中雙方簽訂的協議和原告提交的證據可以相互印證原告房屋受損的事實，結合雙方簽訂協議中涉及的受損物品內容，原告主張對其房屋內因被告房屋漏水受損的物品進行維修並排除妨害的訴請，依法予以支持，被告應對原告房屋內受損的牆壁、木製門套窗套、木地板、房頂燈和牆壁空調進行維修並排除妨害。關於原告訴稱的損失3000餘元，因其提供的證據不足以支持其主張的事實，且被告舉證已賠償部分損失，故原告對此應當承擔舉證不能的不利後果，故對於損失部分依法不予支持。

法官提醒，房屋裝修施工中，不能只顧及自家裝修工程方案的推進，也要考慮到潛在風險是否存在。在集中供暖前進行房屋試水是常規操作，暖氣片未及時安裝，會導致漏水並影響鄰里。所以，要避免此類後果的發生，防止給自己和他人都造成損害。

廚房改廁所惹糾紛

巧調解鄰里釋前嫌

張某與李某是同一樓棟的上下樓住户，張某家在樓下，李某家在樓上。2020年，因李某私自將自家廚房改為廁所，造成樓下張某所住房屋漏水，兩家因而產生糾紛。雙方曾就此事宜進行過溝通並達成協議，李某在協議中承諾改造後的廁所不使用，保證不漏水。但事後李某並未履行承諾，繼續如故並一直持續到2021年。其間，張某也通過小區物業、社區多次與李某進行協調溝通處理此事，可未達到滿意的效果。

隨後，張某以要求李某恢復房屋原設計用途並賠償其因漏水產生的損失為訴訟請求，將李某訴至雁塔區法院。

法院經審理認為，此類財產損害賠償糾紛案件，本質上是相鄰關係之間的矛盾，如果以判決方式結案，後期可能還會造成二次糾紛升級等不良效果導向。於是，承辦法官決定以“宜調不宜判”的思路對案件進行處理。

調解過程中，法官對雙方當事人耐心疏導，一方面告知原、被告涉及的法律關係、法律規定，從專業角度釋法明理；另一方面，以通俗的話語、“拉家常”的方式向他們作思想工作。最後雙方當事人當庭達成了調解協議，被告李某10日內恢復房屋原用途，並當場賠償原告張某因漏水事故產生的損失1000元，雙方冰釋前嫌。

法官提醒，在改造、裝修房屋時要牢記安全施工、合理改造，避免造成財產損害。同時，鄰里之間遇到問題應多溝通交流、換位思考、互助互諒、和睦相處，共同創造和諧的鄰里關係。

管道堵塞房屋泡水

房主物業各擔其責

小張夫婦是西安市曲江新區某小區業主，2020年經物業公司許可開始裝修案涉房屋。在裝修過程中，小張夫婦打孔將案涉房屋地下室的空調冷凝管接到樓房雨水主管道上。

次年某日，小張夫婦的裝修工長在房屋例行檢查時發現地下室泡水，隨即聯繫物業公司。經排查發現，系因整棟樓的雨水主管道堵塞導致雨水通過空調冷凝水管反到小張夫婦房屋的空調裏，進而又漏到地下室吊頂，造成房屋整個地下室被浸泡且地下室吊頂、牆面、空調都遭到損失。小張夫婦認為，整棟樓的雨水主管道屬於業主共有設施設備，物業公司負有維修和養護義務，現因主管道堵塞導致自家損失，應當承擔賠償責任。

法院經審理認為，小張夫婦在物業公司已簽署《房屋裝飾裝修管理服務協議》，載明不得擅自改變房屋的上下水管道及空調機安裝要求等事項。物業公司作為案涉小區物業服務企業，對小區負有日常管理、維護義務，其怠於履行義務致使房屋雨水下水主管道堵塞、隱患未能及時發現並整改。同時，小張夫婦裝修前簽署的協議對裝修中不能擅自改變上下水管道、空調機安裝等相關要求應明知，卻仍自行將案涉房屋地下室的空調冷凝水管接到樓房雨水主管道上，小張夫婦和物業公司對房屋受損都存在過錯。據此，法院認定應由物業公司承擔70%的損失，原告自擔剩餘30%的損失。

法官提醒，私自改變房屋結構，不按要求安裝製冷（制熱）設備等，都可能導致住户的“體驗感”不佳。裝修裝飾一定要符合相關規定要求，不能“任性”。另外，小區的物業公司應主動、積極履行日常管理及維護義務，展開常態化的巡查巡檢，進而為業主及時“止損”。

民法典相關規定：

第三條 民事主體的人身權利、財產權利以及其他合法權益受法律保護，任何組織或者個人不得侵犯。

第二百三十六條 妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

第二百三十七條 造成不動產或者動產毀損的，權利人可以依法請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

第一千一百六十五條 行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。

依照法律規定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

第一千一百八十四條 侵害他人財產的，財產損失按照損失發生時的市場價格或者其他合理方式計算。

物業管理條例相關規定：

第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

法治微評

胡勇

無論在鄉村還是在城鎮，因為房屋裝修而引發的矛盾糾紛都不少見，尤其是城鎮樓房上下相鄰的住户，更易因為裝修不慎而造成房屋漏水，從而導致矛盾糾紛的產生。

究其原因，一方面是一些住户在裝修中不按相關規定操作，只求得自己舒適滿意，不考慮左鄰右舍感受，甚至對房屋固有的安全結構和防護措施造成嚴重破壞。另一方面，個別物業公司未能依法履職盡責，缺乏對小區公共設施的維修保養，對轄區內居民的裝修行為缺乏監督管理，也為矛盾糾紛埋下隱患。

因此，有關司法和住宅建設行政管理部門應當本着“誰執法誰普法”的原則，深入推進民法典和有關裝修方面法律法規的宣傳，進一步增強廣大居民住户的法治意識、道德觀念，推動在全社會形成依法裝修、合規裝修的氛圍。同時，基層自治組織和物業公司應當盡職盡責，對轄區內的房屋裝修行為強化監督管理，對違規裝修行為及時勸阻，對轄區內因裝修而引發的矛盾糾紛進一步加大排查調處化解力度，共同構建和諧社區。