你説，如果墓地也調控的話…_風聞

今天，我們來和大家聊點不太一樣的“樓市”

在全國很多城市，尤其是像上海杭州蘇州這樣一線城市，人口聚集的地方

除了房價，還有一種“房子”的價格，已經遠遠超過它們城市的房價

那就是：墓地價格

我們看這幾個城市：北京、上海、深圳，就知道墓地價格有多誇張了

最近上海著名墓園之一的松鶴園，現在的均價，就已經來到了76萬/平，這個價格是什麼概念，這個價格是上海最貴的房子湯臣一品、翠湖天地的兩三倍

早在 2016 年，上海高端墓地的平均價格就已經超過9萬元每座，單價甚至超過了當時上海的內環新房房價

天價墓地不只是上海，看看其他城市，北京、廣州的墓地，單價其實已經超過房價

而如果我們用房地產的視角，純粹來看墓地，伴隨着價格的水漲船高，現在買墓地拼的是錢

而當一個墓地面對多個買家爭搶的時候，調控就是最有效的方式了

而某一天，在一線城市買墓地，未來會不會拼的是户口、積分，甚至要搖號才能買

我們也可以大開腦洞地想想，當我們面臨着這樣的一天，將會是怎樣一個神奇的畫面

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來先了解一下，墓地到底是怎樣一種另類樓市

説到底，墓地也是房子，但是它們只有一手房，沒有二手的概念

墓地也有地段價值，也有產品品質，價格相差得還挺多的

我們先從上海看起吧

據民政局官網數據統計，目前上海一共有經營性公墓54座，主要分佈在浦東郊區、嘉定、青浦等較為偏遠的地方

市區已經幾乎沒有任何經營性的公墓了，所以在上海如果你要為自己買下這個特殊居所，其實可選擇性還蠻少的

而從數據上看，和你競爭墓地的人卻在逐年變多

上海2022年的死亡人數為14.8萬人，比前幾年增長不少，而目前上海可售的經營性公墓的墓穴卻有限

如福壽園，目前一共有30萬個墓穴，已售出20萬，可售墓穴只有10萬個左右

在上海，經營性墓地的土地供應極其稀缺，這幾年幾乎都沒有“新地”“新盤”

因為無法規模化擴張，因此陷入供不應求的狀態

如果再以價格來看，目前上海應該是全國墓地最貴的城市之一了

以大名鼎鼎的松鶴園的墓穴價格為例

從官方公示的單價可以看到，大部分墓穴的價格在20萬/個上下，也有價格高達50-70萬/個的

按照面積來算，其實都已經超過了上海目前所有豪宅的房價

這是松鶴園的總平面圖，大致也和我們的“小區區位圖”差不多

墓地的價格其實和樓盤，有着異曲同工之妙，也是地段決定價格

地段不同的墓園、相同墓園的不同墓區，也有一定的價格差距

除了位置之外，墓園的藝術墓造型也決定了價格，類似樓市裏精裝房的概念，裝修好的，就貴一些

墓地一般使用權是70年，需要定期繳納維護費，手續（中介）費是5%，是不可以流動的商品，不可以轉讓也不可以轉售

買墓地沒辦法貸款，但可以分首款和尾款，我上松鶴園的官網查了下，首付需要30%，剩餘的70%要在3個月內付清

無法按揭貸款，也是墓地的特別之處

如果實在需要貸款的，銷售會建議你可以用一些消費貸，但同時在使用權上只有40年，需要每十年繳納一筆管理費，也不貴大概是600元

不被認定為無主的墓就是可以一直用下去的，但如果沒有定期繳納管理費，那麼會被認定為無墓主，墓地將會被經營者收回

所以，買墓地，其實也是另外一種購置“房產”的消費行為

目前上海墓地的購買資格，對户籍還未有限制，也就是説，在上海的外地人，只要有錢是可以購買墓地的

但是對“身份”的要求極嚴，不是誰都可以買，要出示相關證件

比如，只能為過世的親人，或者自己有大病重病證明才可以買

如果像一般年紀30多歲的，銷售可能會直接給你介紹外地的墓，如浙江等等

除了上海，這些年各個城市墓地的價格不斷高漲

所以限購這件事，早就有其他城市開始做了

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蘇州打響全國墓地限購第一槍，在2014年

原因是蘇州16年的墓地價格已經水漲船高

在蘇州西山金庭鎮的某墓園1.43平的墓，價格高達16.8萬，算下來，每平米的均價達到了11.7萬/平

要知道蘇州房價最高的園區，當年3月的均價也只有2.6萬/平，這個墓地是園區房價的4.5倍

某種程度上，蘇州也算是開創了所有城市先河

但實際上，蘇州的墓地限購是從2014年開始的，只是在2017年的時候，在蘇州市政府清明工作會議上，再次強調

主要針對三個方面：户籍、身份、面積

第一，非蘇州本地户籍，不能在蘇州買墓地

第二，禁止為尚未死亡人員購置墓穴，除非要有《病危通知書》

第三，新建墓穴控制面積，以此加大供應量，單穴不超0.7平方米，雙穴不超1平方米

也有數據統計過，蘇州有一定比例的墓地實際上是被上海人買走了

這其中原因有上海墓地更貴，蘇州價格相對親民

同時，很多人買墓地看“性價比”之外，也講究風水

對比上海郊區，蘇州自然風景更優質，且有部分上海人的祖籍來自蘇州，所以選擇死後安葬在老家的風土人情中

當蘇州的墓地被外地湧進來的客户爭搶後，於是在2014年開始實行限購

在唯一一個實行限購的城市蘇州身上，我們其實更多看到的是這樣一種趨勢

伴隨着大城市人口的激增，且人口結構的不斷老齡化

每一年的死亡總人數都在變多，但是大部分城市的墓地都未能同步擴張

那麼有一天，如果連墓地都開始限購了，那會怎樣

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所以，如果有一天墓地越來越少，價格越來越高

開始採取限購，我們不妨來想象一下，會發生什麼呢

首先調控肯定也會像房地產市場一樣，從一線城市開始，層層傳遞

所以，從北上廣深杭蘇是有可能的，畢竟隨着城市人口的分化，大城市的人只會越來越多，所以一線新一線城市的墓地會越來越稀缺

政策端的變化，我們可以參考蘇州

大概率是從户籍開始調控

本地人只能買本地的墓，這其實也很合理，中國人講究落葉歸根，墓地只能在所在户籍城市買，也合理

那麼，對於那些外地移民比較多的大城市，上海北京等，就得考慮回老家買墓地了

當户籍限制了之後，還是很多人搶，怎麼辦，會不會開始搖號

可能還要像新房市場搖號一樣，用積分來選入圍者，按照1:1.3的比例搖號，建個墓地售樓處，還分認大籌小籌，那畫面太美我不敢看…

至於買墓地的積分怎麼算嘛，這裏就不好推測了，社保？我們大概都是差不多年紀嗝屁的，大家其實社保都差不多，單身或已婚？更加沒譜

所以，墓地實際上限購的話，個人猜想限制到户籍，基本上就可以緩解到供需緊張的問題了

還有一點，是價格的調控

或者現在墓地這麼貴，限價也是有可能的

政府限制一個合理漲幅，就和我們的新房市場一樣，比如一年只能漲5%左右

那麼價格得到控制之後，墓地價格就不能隨便漲了，畢竟還是要“房住不炒”嘛

最後，説説產品端，目前大部分墓地都是“獨棟、聯排、雙拼”的產品，容積率巨低

畢竟誰也不想自己未來的人生後花園，還要關進“格子間”裏，上面再“住”着個陌生人

所以我在想，政策端的調控，也會帶來產品的迭代，會不會以後有可能提高容積率，誕生墓地“高層”產品？

至於接受度嘛，就像房子那樣，誰不想住個獨棟別墅呢，奈何價格不允許啊

今天這篇文寫到這裏，我想這大概也是來自一個地產從業者的習慣性焦慮

好了，不説了各位，趁價格還沒有漲的太離譜，我先去看墓去了

以上為正文，來自喬不絲