常住人口面臨拐點，廈門樓市想火也難_風聞

問道者 杜一用

“房地產長期看人口”，數據表明，廈門常住人口正面臨拐點，飽受詬病的廈門房價也有可能因此得到遏制。

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户籍政策調整產生人口紅利

曾經的恒大首席經濟學家任澤平説，房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。

根據福建各地市陸續發佈的統計公報，2022 年末福建常住人口 4188 萬人，僅比上年末增加 1 萬人。只有廈門、泉州、寧德實現常住人口實現正增長，分別增加 2.8 萬人、 2.9 萬人和0.6萬人。漳州、三明、莆田、南平、龍巖 5 地均出現人口負增長，尤以三明人口減少最多，少了 2.5 萬人。

看歷年趨勢，廈門常住人口增長曲線變盤在即。

2010年第六次全國人口普查時，廈門常住人口353.1萬人；2020年第七次人口普查時，全市常住人口516.4萬人，十年共增加163.2萬人，年均增加16萬人以上。

具體到年份，從2010年到2020年廈門人口分別為356萬、384萬、403萬、418萬、441萬、454萬、465萬、478萬、496萬、512萬、518萬。最近兩年，2021年528萬，2022年530.8萬。

歷年遞增數字為28萬、17萬、15萬、23萬、13萬、11萬、13萬、18萬、16萬、6萬、10萬、2.8萬。數據可見，2010年、2013年、2018年、2021年的廈門人口增幅表現異常。

究其原因，與户籍政策的改變高度關聯。

2010年，廈門開放讓具有中高級職稱（含高級技師）或文化程度為大學（大專）、離退休10或15年的外來人員落户，這是一次户籍紅利釋放，它一次性解決了特區成立以來“人在廈門，户口在外地”特殊人羣的户籍尷尬。

2020年，廈門給錢給房給創業資金，開啓“上門搶人”，改變築巢引鳳策略，直接到高校廣發英雄貼，嚮應屆畢業生伸出橄欖枝。

兩次户籍政策的重大調整，都導致了廈門常住人口激增。

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房價收入比制約人口流入

洪流之下，很少有人可以倖免。2022年，中國人口首次出現負增長，廈門常住人口增速明顯放緩首先是大勢所趨。

另一個不易被發現的大勢是，人口開始全國性的逆向流動了。根據各省陸續公佈的人口數據，2022年，中西部已經成為人口增長的主力。

往常，人口增長大户一般都是廣州、深圳與杭州，去年，人口增長的冠軍是長沙（18.1萬），其次才是杭州（17.2萬）、合肥（16.9萬）、西安（12.29萬），昆明（9.8萬），武漢（9.01萬），鄭州（8.6萬）。前5席中，僅有杭州還在榜中，其它4席都是中部或西部城市，前10席中則有7席屬於中西部城市。

而2022年福建九地市僅增加1萬人。

人口是否願意在一座城市留下，不外乎房價、收入和就業機會幾個考量因素。長沙成為人口流入窪地，首先是低房價的勝利，但長沙的房價沒比鶴崗便宜，如果疊加收入和就業機會因素，製造業正在中西部崛起，長沙的房價收入比優勢就很突出了。

根據湖南中原研究院的數據，2022年長沙內六區新房成交均價12903元/平。這個價位對廈門人來説，已經是一件遙遠的事情。廈門是典型的二線城市一線房價，如果疊加收入和就業機會兩個因素，廈門與長沙相比，劣勢就顯而易見了。

根據諸葛找房數據研究中心近日發佈的調查數據，2022年，深圳房價收入比為36.5；廈門房價收入比為28.9，2022年廈門的平均房價為49604元/平方，城鎮居民人均可支配收入為70467元；福州房價收入比為18.7，2022年福州的平均房價為26725元/㎡，城鎮居民人均可支配收入為58749元。

而長沙的房價收入比長期保持在7以下。

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失去人口剛需不再

2022年底，廈門把落户政策降到了幾乎沒有門檻的地步，打破了應屆畢業生邊界，只要想在廈門落户的，差不多都可以找到一款適合自己的規定。

這一次新政的出台或許與去年廈門常住人口的增速驟然變緩有關，但能否取得之前的虹吸效應已然要打個問號。眾多一二線城市都加入了這波搶人大戰，大家爭相拿出各種優惠政策築巢引鳳，以期吸引全國各地高校的畢業生前來紮根創業。

有一個理論，當大家都享受了同等的優惠政策，特區也就不“特”了。城市之間的人才爭奪戰亦是如此，當每座城市都窮極所能拿出優惠政策，先發優勢便會逐漸遞減。

對廈門來説，更需要擔心的是，伴隨着首次出現全國性的人口負增長，廈門常住人口拐點或許會在今年出現。拐點出現對房地產來説並非好事，它意味着剛需不再，土地財政不靈，房價漲不動，樓市想火也難了。

廈門房頭條的統計顯示，從2002年到2018年間，廈門商品房住宅供應量已經基本平衡。

此間，廈門共銷售了約5329萬㎡、53.3萬套商品房住宅。按套均3人居住，可供約160萬人居住；若按套均3.5口人計算，則可供約186萬人居住。而期間廈門常住人口的增長絕對值是179萬（2002年232萬，2018年411萬），年均增長約10萬人。

2010年，廈門迎來人口增長高峯，房價突破萬元關口。2014年，廈門商品房住宅成交金額接近千億時，此前一年，廈門常住人口一下子增加了8萬人。

眾所周知，在人口增速明顯變緩的情況下，供需不配，房價想漲也難。