常住人口面臨拐點,廈門樓市想火也難_風聞
经济道理-04-25 17:12
問道者 杜一用
“房地產長期看人口”,數據表明,廈門常住人口正面臨拐點,飽受詬病的廈門房價也有可能因此得到遏制。
01
户籍政策調整產生人口紅利
曾經的恒大首席經濟學家任澤平説,房地產長期看人口,中期看土地,短期看金融。
根據福建各地市陸續發佈的統計公報,2022 年末福建常住人口 4188 萬人,僅比上年末增加 1 萬人。只有廈門、泉州、寧德實現常住人口實現正增長,分別增加 2.8 萬人、 2.9 萬人和0.6萬人。漳州、三明、莆田、南平、龍巖 5 地均出現人口負增長,尤以三明人口減少最多,少了 2.5 萬人。
看歷年趨勢,廈門常住人口增長曲線變盤在即。
2010年第六次全國人口普查時,廈門常住人口353.1萬人;2020年第七次人口普查時,全市常住人口516.4萬人,十年共增加163.2萬人,年均增加16萬人以上。
具體到年份,從2010年到2020年廈門人口分別為356萬、384萬、403萬、418萬、441萬、454萬、465萬、478萬、496萬、512萬、518萬。最近兩年,2021年528萬,2022年530.8萬。
歷年遞增數字為28萬、17萬、15萬、23萬、13萬、11萬、13萬、18萬、16萬、6萬、10萬、2.8萬。數據可見,2010年、2013年、2018年、2021年的廈門人口增幅表現異常。
究其原因,與户籍政策的改變高度關聯。
2010年,廈門開放讓具有中高級職稱(含高級技師)或文化程度為大學(大專)、離退休10或15年的外來人員落户,這是一次户籍紅利釋放,它一次性解決了特區成立以來“人在廈門,户口在外地”特殊人羣的户籍尷尬。
2020年,廈門給錢給房給創業資金,開啓“上門搶人”,改變築巢引鳳策略,直接到高校廣發英雄貼,嚮應屆畢業生伸出橄欖枝。
兩次户籍政策的重大調整,都導致了廈門常住人口激增。
02
房價收入比制約人口流入
洪流之下,很少有人可以倖免。2022年,中國人口首次出現負增長,廈門常住人口增速明顯放緩首先是大勢所趨。
另一個不易被發現的大勢是,人口開始全國性的逆向流動了。根據各省陸續公佈的人口數據,2022年,中西部已經成為人口增長的主力。
往常,人口增長大户一般都是廣州、深圳與杭州,去年,人口增長的冠軍是長沙(18.1萬),其次才是杭州(17.2萬)、合肥(16.9萬)、西安(12.29萬),昆明(9.8萬),武漢(9.01萬),鄭州(8.6萬)。前5席中,僅有杭州還在榜中,其它4席都是中部或西部城市,前10席中則有7席屬於中西部城市。
而2022年福建九地市僅增加1萬人。
人口是否願意在一座城市留下,不外乎房價、收入和就業機會幾個考量因素。長沙成為人口流入窪地,首先是低房價的勝利,但長沙的房價沒比鶴崗便宜,如果疊加收入和就業機會因素,製造業正在中西部崛起,長沙的房價收入比優勢就很突出了。
根據湖南中原研究院的數據,2022年長沙內六區新房成交均價12903元/平。這個價位對廈門人來説,已經是一件遙遠的事情。廈門是典型的二線城市一線房價,如果疊加收入和就業機會兩個因素,廈門與長沙相比,劣勢就顯而易見了。
根據諸葛找房數據研究中心近日發佈的調查數據,2022年,深圳房價收入比為36.5;廈門房價收入比為28.9,2022年廈門的平均房價為49604元/平方,城鎮居民人均可支配收入為70467元;福州房價收入比為18.7,2022年福州的平均房價為26725元/㎡,城鎮居民人均可支配收入為58749元。
而長沙的房價收入比長期保持在7以下。
03
失去人口剛需不再
2022年底,廈門把落户政策降到了幾乎沒有門檻的地步,打破了應屆畢業生邊界,只要想在廈門落户的,差不多都可以找到一款適合自己的規定。
這一次新政的出台或許與去年廈門常住人口的增速驟然變緩有關,但能否取得之前的虹吸效應已然要打個問號。眾多一二線城市都加入了這波搶人大戰,大家爭相拿出各種優惠政策築巢引鳳,以期吸引全國各地高校的畢業生前來紮根創業。
有一個理論,當大家都享受了同等的優惠政策,特區也就不“特”了。城市之間的人才爭奪戰亦是如此,當每座城市都窮極所能拿出優惠政策,先發優勢便會逐漸遞減。
對廈門來説,更需要擔心的是,伴隨着首次出現全國性的人口負增長,廈門常住人口拐點或許會在今年出現。拐點出現對房地產來説並非好事,它意味着剛需不再,土地財政不靈,房價漲不動,樓市想火也難了。
廈門房頭條的統計顯示,從2002年到2018年間,廈門商品房住宅供應量已經基本平衡。
此間,廈門共銷售了約5329萬㎡、53.3萬套商品房住宅。按套均3人居住,可供約160萬人居住;若按套均3.5口人計算,則可供約186萬人居住。而期間廈門常住人口的增長絕對值是179萬(2002年232萬,2018年411萬),年均增長約10萬人。
2010年,廈門迎來人口增長高峯,房價突破萬元關口。2014年,廈門商品房住宅成交金額接近千億時,此前一年,廈門常住人口一下子增加了8萬人。
眾所周知,在人口增速明顯變緩的情況下,供需不配,房價想漲也難。
