韓國全租房暴雷是怎麼回事？尹錫悦為何着急訪美？_風聞

4月24日開始訪美，充當美國馬前卒的尹錫悦，他之所以會如此着急，也是因為韓國國內也是一團亂麻。

比如，最近韓國的全租房開始暴雷了。

最近已經有3名韓國年輕人因為全租房詐騙而自殺。

4月18日，尹錫悦才開始有些着急，下令停止牽涉全租房詐騙案件的房屋拍賣程序。

韓國全租房背後是韓國的房地產大雷。

具體本視頻會來詳細分析，歡迎點贊支持。

韓國喜歡説這個全租房模式有上百年曆史，但實際是一隻到上世紀70年代，才迅速普及，成為韓國主流的一種租房模式。

所謂全租房，就是租客先按照房子市價的70%左右支付押金，然後可以免費住兩年，兩年後房東會把押金退還給租客。

這等於就是租客借錢給房東，房東以房子為抵押，而房東支付給租客的利息，就是“兩年免租金”，然後這筆貸款在兩年後歸還給租客。

這樣便於房東快速回籠資金，去買更多房子。

可能有人會問，要是有錢付房價70%的押金，那為什麼不直接買房呢？

這個一方面是因為韓國人經常會為了工作、孩子就學等問題，而更換居住地，買了房子要更換就比較麻煩。

另外一個更主要原因是，由於韓國全租房比較流行，銀行還會專門給全租房的租户，提供低利率的貸款。

在韓國去年跟隨美聯儲加息之前，韓國長期的利率水平是隻有1%左右，銀行提供給全租房租户的貸款利率很低，這樣租户每個月支付給銀行的利息，是遠低於月租房的租金。

由於韓國的房租是比較貴的，所以很多韓國年輕人，由於付不起房租，就會選擇風險更高，但每月負擔更低全租房模式。

根據韓國保險公司的數據顯示，20-40歲的租户佔了全租房租户總數的70%。

所以，韓國年輕人很多就會跟銀行貸款，來支付全租房的押金，然後免費住兩年，租期到了再跟房東拿回押金，償還銀行貸款。

這樣對韓國年輕人來説，生活成本更低，至少能住得起房子。

至於房東跑路的風險，很多年輕人在選擇全租房的時候，也不是説完全不考慮。

所以，韓國還有一種保險制度，可以在租全租房的時候，進行投保。

一旦遇到房東跑路，無法退還押金的情況，租户就可以從保險公司拿回押金。

但問題是，這個保險費用也不低。

所以，租全租房的人，很多人就是奔着每月生活成本負擔更低，如果還要另外去買保險，對不少人來説負擔就沒有小太多。

所以，並不是所有租全租房的人，都會去買保險。

這次會自殺的韓國年輕人，就是在租全租房的時候，沒有買保險。

然後因為他們都是跟銀行貸款，來支付全租房的押金。

現在房東跑路，不能退還押金後，這些韓國年輕人，就要倒欠銀行幾千萬韓元，有的人承受不了這樣的壓力，就選擇自殺。

雖然韓國政府，現在是把全租房的房東跑路，定義為“全租房詐騙”，想把這種房東跑路，當做是個人詐騙行為，而非廣泛存在的行業行為。

但全租房很可能是韓國當前面臨的一個房地產大雷。

由於過去這些年，韓國房價暴漲，也讓全租房模式，捲入這場房地產炒作的盛宴中。

很多全租房的房東的運作模式是這樣的。

用20%的首付買了房子後，然後當全租房租出去，可以收回70%的押金，再用着70%的押金，去買3套房子的首付，就這樣滾雪球式運作。

韓國媒體有報道，有炒房客用這樣的模式，買了280套房子，被稱為“全租大王”。

韓國的炒房客，用全租房模式，買了幾十套房子，並不在少數。

他們這種滾雪球式運作，是不斷加高槓杆。

要想維繫這種高槓杆模式，要有兩個前提：

1、房價要不停上漲，這樣後續租户要支付的押金會越來越多，就能滿足房東高槓杆運作。

2、要有更多的人繼續用全租房。

但現在，這兩個前提都不存在了。

在前幾年，韓國首都有超過一半的房子是採取全租房的模式。

但由於去年美聯儲激進加息，讓韓國也被迫加息，隨着利率提高，很多人就不選擇全租房了。

因為之前租户是因為銀行貸款利率低，利息可以比租房低很多，才會冒着風險去貸款用全租房。

但去年韓國的利率是從0.5%，上升到現在3.5%。

隨着利率升高，銀行貸款給全租房租户的利率也提升，那麼貸款來住全租房，每個月支付的利息，並沒有比租房低多少，那就越來越多人就不選擇全租房。

去年，韓國月租房數量，是首次超過全租房。

租全租房的人少了，等於這些“全租大王”房東，少了很多接盤俠。

以往全租房租客多，全租房可以用新租客的押金，去償還之前租客的押金。

現在變成是租客擠兑房東，要讓房東支付租客的押金，這顯然對於高槓杆運作的房東來説，就會一下子資金鍊斷了。

而且由於韓國加息，韓國房價也開始下跌。

對於動輒有幾十上百套全租房的房東來説，面對房價下跌和租客擠兑壓力，就要被迫出售房子，這就會進一步加劇韓國房價下跌，形成惡性循環。

今年2月，韓國2月房價下跌4.4%，是最近這些年來，首次出現下跌現象。

而根據韓國一些研究，如果房價下跌10%，大約有1/4全租房的房東無力支付全租房的押金。

如圖所示，假如房價下跌超過20%，那麼有40%的全租房的房東會資金鍊斷裂。

雖然去年全租房租户大幅減少，首次被月租房超過。

但當前韓國的全租房存量規模仍然不低。

韓國經濟研究所的報告數據顯示，韓國全租房貸款規模高達1058萬億韓元，摺合約7900億美元，加上這麼龐大全租房貸款規模，韓國家庭債務總額達到2925萬億韓元，佔韓國GDP比值達到157%。

正常國家這個家庭債務佔GDP的比值，應該是在70%左右。

中國2022年的居民槓桿率是61.9%，其中以房貸為主。

美國的居民槓桿率是78%。

可見，韓國的居民槓桿率是超高的。

韓國因為整體固化十分嚴重，財閥基本把持了韓國的上升渠道，這讓韓國年輕人看不到希望，更加熱衷於靠高槓杆投機，來謀求一夜暴富。

這使得韓國不管是貸款炒作虛擬貨幣，還是貸款炒作美股，都是十分盛行。

這種高槓杆投機模式，碰到現在美聯儲加息週期，引發全球資金收緊，就很容易暴雷。

韓國的全租房地雷，很可能就會成為其中一個主要爆發點。

因為全租房的房東是高槓杆在炒房，而租户也是貸款支付押金，已經有連環貸。

雖然有的租户有買保險，一旦房東跑路，還可以找保險公司拿回押金。

但這也意味着，一旦全租房大規模暴雷，韓國的保險公司將被拖下水。

韓國方面的數據顯示，去年因全租房押金還款失敗而提出的保險索賠增加了一倍多，達到創紀錄的1.17萬億韓元。

根據韓國仁川市全租房詐騙受害對策委員會透露，截至本月11日，被拍賣的全租房户數已達1066户。

由此來看，韓國全租房暴雷已經是正在路上了。

也難怪尹錫悦會如此着急。

尹錫悦會如此沒有底線的倒向美國一邊，估計是想抓着美國這根救命稻草。

但尹錫悦未免也太沒有眼力勁，他倒向美國，只會更方便美國去收割韓國而已。

尹錫悦這是已經病急亂投醫了，這也是尹錫悦咎由自取。

其實文在寅時期，可能已經注意到這個全租房地雷。

2020年7月，文在寅政府通過《租賃三法》，將租客的續租權從2年延長到4年，並規定續約時全租的漲價幅度不得超過5%。

這個新規定對租客更有利，所以當時不少全租房的房東，開始逐步將手裏頭的全租房，改為月租房。

但是去年尹錫悦上台後，針對文在寅的《租賃三法》，提出了《租賃市場穩定方案》，目的就是為了提升逐步減少的“全租房”。

反而放大了當前韓國的全租房風險。

從中就可以看到，尹錫悦是很沒有眼力勁的，連全租房這樣一個明擺着的地雷都看不到。

結合，尹錫悦最近一系列對日本的“屈辱外交”，還動不動充當美國馬前卒來對我們挑釁。

尹錫悦不管是外交水平，還是對內治理水平，都不怎麼樣。

韓國選了這麼一個總統上來，也只能説這個眼神不太好。

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