德信中國虧賣寧波項目：債務壓頂之下，銷售額淨利潤毛利巨降_風聞

《港灣商業觀察》王心怡

近日，德信中國（02019.HK）披露相關股權轉讓協議。進入2023年，銷售狀況並不樂觀的德信中國，在此次股權轉讓交易中劍指流動性問題。​

出售變現，補充流動性

於2023年4月6日，寧波厚東房地產信息諮詢有限公司（德信中國一間間接非全資附屬公司），作為賣方，與中意寧波生態園控股集團有限公司，作為買方，訂立股權轉讓協議。賣方將出售目標公司餘姚厚新置業有限公司100%股權。

據瞭解，餘姚厚新置業有限公司持有一幅位於浙江省寧波市餘姚市海塘路東側、興濱路北側的地塊及該地塊上的建築物，除上述資產外，該公司無其他任何資產和債權。於公告日期，該地塊的建築施工尚未完成。

目標公司於今年2月28日的未經審核資產淨值及總資產分別為5.26億元、5.26億元，明顯高於本次交易中3.73億元的作價。而根據預期將按照持有賣方45.23%的股權，作為出售事項的結果，公司將錄得收入1.68億元。但同時也預期將錄得未經審核除税前虧損約6940.7萬元。

這樣的計算主要參照兩點。一是股權轉讓協議項下的應付代價，其次是目標公司於2023年2月28日的未經審核資產淨值。不過公司也指出，就出售事項錄得之實際虧損須經審計，可能與估計金額不同，因其取決於（其中包括）目標公司於出售事項完成日期後的實際資產及負債金額；及發生的實際交易成本。

對於德信中國來説，本次交易是否代表公司放棄了中長期的潛在投資回報而選擇了短期的流動性補充？就相關問題《港灣商業觀察》聯繫德信中國，公司並未回覆。

根據公告，德信中國認為出售事項為集團帶來變現投資的機會，藉此進一步提升集團的流動資金狀況。公司亦預期出售事項將改善集團的整體資產週轉率。因此，董事認為訂立股權轉讓協議符合集團的策略。整體而言預期出售事項所得款項將用作集團的一般營運資金。

**IPG中國首席經濟學家柏文喜向《港灣商業觀察》指出，這一轉讓協議確實表明德信中國流動性壓力較大，且無力繼續投入該項目的後期開發。**對於房企來説，2023年可能會有更多的類似折價出售旗下項目的願望，但是當前市場中流動性普遍緊張，能夠接盤的房企比較有限，能否成交以及交易條件都是個比較大的問題。​

超200億元有息負債

2022年德信中國在流動性方面操作不少。

根據德信中國此前公告，配售事項已完成。配售代理已按照配售價每股配售股份0.881港元成功將合共268,000,000股配售股份配售予不少於六名承配人。經扣除賣方就認購事項產生的由德信中國承擔的有關開支（包括法律費用及其他顧問費用）後，認購事項的淨股價約為每股認購股份0.861港元。認購股份佔經認購事項擴大後公司已發行股本的約9.03%。

德信中國在其中收取的認購事項所得款項淨額總額（經扣除專業費用及實付開支）約為2.31億港元。公司擬將認購事項所得款項淨額用於公司現有業務之未來發展、償還現有債務、集團之營運資金及一般企業用途。

公開信息顯示，德信中國旗下杭州空港置業有限公司作為借款人與温州銀行股份有限公司杭州分行於2020年11月27日至2021年6月29日期間訂立四筆借款協議，貸款人提供予借款人總金額為人民幣8.4億元貸款，該等貸款原定於2022年11月26日至2023年6月25日期間到期。

經貸款人與借款人進行友好磋商後，雙方已於2022年11月25日及2022年12月23日就借款協議分別訂立四筆貸款展期協議，同意將貸款還款到期日進行展期。其中第一筆貸款原還款到期日為2022年11月26日，申請展期後還款到期日為2023年11月26日；第二筆貸款原還款到期日2022年11月27日，申請展期後還款到期日2023年11月27日；第三筆貸款原還款到期日2023年2月3日，申請展期後還款到期日2024年2月3日；第四筆貸款原還款到期日2023年6月25日，申請展期後還款到期日2024年。

根據2022年年報，德信中國的負債總額約為899.26億元，同比下滑5.58%。有息負債下降30%，但仍有211.91億元。同期公司現金及現金等價物為73.07億元，同比下滑58.39%。​

業績下滑壓力較為明顯

德信中國的流動性與其業績也有一定的關係。根據德信中國披露的2023年3月未經審核營運數據。截至2023年3月31日止1個月，德信中國實現合約銷售金額約人民幣26.30億元，同比減34.9%；截至2023年3月31日止3個月，集團實現累計合約銷售金額約人民幣81.70億元，同比降57.07%。

2023年的銷售壓力更像是2022年的延續。2022年全年，集團連同合營企業及聯營公司的合約銷售額同比減少約51.2%，合約銷售建築面積同比減少約43.5%。合約銷售平均售價同比減少約13.6%。

做為結果，德信中國2022年營收下滑4.17%，毛利下滑56.54%，淨利潤下滑93.2%。盈利指標方面，對比2021年，公司的銷售毛利率及淨利率分別從21.68%及10.28%降至9.83%及0.73%。

在這樣的情況下，德信中國仍舊於2022年上半年取得3幅新增地塊，新增總建築面積約287,250平方米。公司表示，截至2022年12月31日，集團在25個城市共運營146個項目，報告期末總土儲約為1460萬平方米，進一步發揮深耕聚焦的戰略佈局優勢。

公司管理層認為，總體而言，與截至2021年12月31日止年度相比，中國房地產市場經歷了深度調整，投資端乏力、銷售端低迷、融資端及需求端尚未恢復。德信中國指出，2022年是集團上市的第四年，在股東的支持與員工的不懈努力之下，集團攻堅克難，堅持落實好保交付，把保交付作為重中之重，2022年共交付31批次，累計交付超2萬套，100%如約交付。年內集團採取深耕“大本營”的策略，在一二線城市土儲佔比超過80%，其中杭州、温州、寧波等幾個重點佈局的城市銷售額都進入當地銷售榜單的前列。

柏文喜認為，公司於今年一季度銷售降幅在市場中相比較而言還是下降幅度比較大的。公司在銷售狀況不佳的情況下依舊於2022年擴充土儲，主要原因可能是錯估了行業形勢，以為2023年市場會快速回暖才大力擴張土儲的，而且認為2022年趁行業低潮時低價吸納土地的老套操作方式會依然有效所致。（港灣財經出品）