我國全面實現不動產統一登記，具有哪些意義？_風聞

新聞背景：自然資源部部長王廣華4月25日在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣佈，我國全面實現不動產統一登記。這意味着經過十年努力，從分散到統一，從城市房屋到農村宅基地，從不動產到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產物權的不動產統一登記制度全面建立。我國以民法典為統領，以《不動產登記暫行條例》為核心，以實施細則、操作規範、地方性法規等為配套支撐的不動產統一登記制度體系基本成型。

想聽實話嗎？實話一點也不好聽。

這其實是一個答案就在題幹裏的問題。這是一個繼續上槓杆，繼續高週轉，繼續東挪西湊的故事。

我們先看看，這場宣佈進行不動產統一登記的會議叫什麼？

全國自然資源和不動產確權登記工作會議。

由會議名稱可知，登記只是方法，確權才是目的，而確權的對象是什麼？是全國自然資源和不動產。

一説不動產，很多人腦子裏第一反應是住房，繼而聯想到房產税，繼而聯想到房價要降，繼而聯想到自己也能攢夠首付了，相當一部分人的思維唯有在這一層才會如此跳躍，然而實際上，這次確權的對象不只是商品房，而是“全國自然資源和不動產”。

住房，只是不動產這個大類下的一個子項，實際上不動產是一個非常廣泛的範疇，住房，倉庫，車間，寫字樓，道路，橋樑，土地，等等等等，這些都屬於不動產的範疇，另外就是自然資源，自然資源就非常好理解了，林木，河流，礦藏，漁場等等，這些都是自然資源。

確權，確的是這一攬子事物的權，不只是住房，住房只是其中一部分。

那麼為什麼要確權呢？直接給答案的話就是三個字：沒錢了。

現在地方債，城投債，三角債及相關衍生債務已經積累到了何等天文數字，我想用不着再去贅述了，如此高昂的負債，即使是隻還利息，讓債務在賬目上勉強趴着，維持着，財務壓力都是非常沉重的。

永遠不要説內債不是債這種話，內債不是債的前提是用通貨膨脹來稀釋債務，本質上是賴賬合規化，用提取社會財富來償付透支。內債可以不是債，但代價是由你來付，所以把這句話掛在嘴上之前，先想想你是欠債的一方還是還債的一方。

債務壓力是一方面，另一方面則是業績指標壓力，各級部門，企業，融資平台並不是説只要把債按時還清就完事了，他們還揹負着各種各樣的KPI，工作要開展，業務要擴大，產業要投資，經濟要增長，指標要達到，數據要刷，之前的爛攤子要收尾，屎山要維持，任務分解層層下發人人有份，而做這些事，都需要錢。

還債要錢，做事要錢，但是錢又不夠，怎麼辦呢？

深挖存量，清點資產，盤活家底。

中國的絕大多數自然資源和不動產本質上都歸國家所有，只有一部分農場的農業土地和宅基地一類的是歸集體所有，但比例非常小且經濟價值有限，因此不納入討論，這裏只談普遍情況。

不動產和自然資源的所有權歸於國有很好理解，比如你買了房，本質上不是購買了你對房屋的所有權，而是購買了使用權，所有權特別是承載房屋的土地的所有權依然歸國家所有。比如你承包了一片魚塘，那片魚塘也並不是歸你所有，你只是購買了一段時期的經營權，魚塘依然屬於國家。比如你當礦老闆，你並不是擁有了那座礦山，你只是買下了那座礦山的經營權，在中國，你購買不動產並不是購買所有權，而是使用權或者經營權。

這些自然資源和不動產的所有權都屬於國家，那麼國家作為所有方自然也就可以把這些自然資源和不動產納入各級地方政府的資產負債表，進而讓自然資源和不動產以抵押或置換等方式進入資本市場，再經過地方融資平台的操作，獲取貸款和資金，以滿足還債和辦事的需要。

這才是本次統一確權登記的主要目的。

實際上不僅是不動產和自然資源在等級確權，最近這段時間，數據資產和信息資產，固定資產和無形資產都在進行各種形勢的登記確權和抵押借貸，可以説，為了解決還債和刷數據所需要的資金問題，清點資產和抵押借貸的力度已經到了應點盡點，應押盡押的程度。

有人可能會問，既然所有自然資源和不動產都屬於國家，那直接拿去資本市場搞抵押借貸不就行了嗎，額外登記確權豈不是多此一舉？

《大明王朝1566》裏，陳寶國飾演的嘉靖皇帝説過一句話“朝廷，也就是幾座宮殿幾座衙門，飯還是要分鍋吃的”。此話精闢至極。

固定資產都歸國家所有不假，但拿去抵押借貸融資獲取的資金歸誰使用卻大有講究，用一塊四川的土地質押借來的錢，肯定不可能讓雲南的政府部門去使用，同樣的，一座山林納入資產負債表後換取的現金流，是由林業使用還是由農墾使用也大有講究。

經濟發展過程中，很多資產收益的具體歸屬在相當程度上是一筆糊塗賬，要把糊塗賬理清是一項大工程。

確權，確的就是究竟在哪一口鍋裏吃飯的問題。

還有人可能會問，那麼多的不動產和自然資源進入資本市場，資本市場能吃得下嗎？

不僅吃得下，而且很有可能不夠吃。

大部分國有不動產和自然資源經融資平台操作後，大概率是以進入大型國有銀行抵押的方式獲取貸款，社會資本不是沒有，但佔比不會高。這麼做有兩個好處，一方面大型國有銀行的貸款利率較低，且額度比較美觀，有利於降低新增債務帶來的還款壓力。另一方面，國有大型銀行也揹着完成社融指標的KPI，不動產和自然資源經融資平台（例如各種城投公司，產業園區管理公司等）操作進行抵押貸款後，也能幫助銀行完成他們的社融KPI，這叫互相幫襯。

中國的M2現在非常高，但大部分貨幣被滯留在銀行內部，難以流入社會面，社會上到處在喊缺錢，銀行內部卻為錢借不出去急的跳腳，社會上需要錢的借不到，銀行內互相拆借近乎零利率甚至貼息，現在好了，大客户來了，還是用自然資源和不動產來做抵押，不用做背調不用做風控不用查資質的優質大客户，對於銀行來説，今年的貨幣投放指標算是可以勉強對付過去了。

有人可能會問，這不是借新還舊，拆東補西嗎？而且不光要還債，還要投錢做新的事情，相當於是舊債未了又欠新賬，這要是還不清該怎麼辦？

是的，確實是借新還舊，而且舊債未了又添新債，而且債務壓力還遠超償付壓力，怎麼？又不是第一天這樣了，有什麼好奇怪的？

至於要是還不清該怎麼辦？只能説方法多的是，之前遵義城投公司遵義道橋建設因為債務還不上，只能組織召開債委會，經過債委會討論，同意遵義道橋建設的156億相關債務展期20年，前10年只付息，後10年才還本。

至於債委會為什麼願意接受這種近乎於無厘頭的條件，那就只能解釋為有關方面神通廣大了。

實在不行還可以內債不是債嘛。

還有人可能會問，銀行也是國家的，政府也是國家的，把錢左手倒右手直接給不就行了，為什麼還要抵押擔保呢？

因為同一個部門內部有不同的利益結構，信貸部門只關心能不能把錢借出去，風控部門只關心能不能把錢收回來，大家的訴求不一樣，相互關係自然不可能是左手倒右手那麼簡單，地方政府要投資要支出要刷數據，銀行既要放貸又要收賬，大家的利益結構不一樣，所以才更要親兄弟明算賬，這樣最後就算出了事，倒查追責起來也能合規。

最後還有人問，你怎麼就篤定自然資源和不動產統一登記確權是為了拿不動產抵押置換現金流，而不是給房產税打前哨。

所以我在這個事情出了幾天之後才來回答這個問題，我也是觀察了幾天，打聽了不少消息的，現狀是房產税八字沒一撇，房產税在將來未必不收，但抵押借貸是當下已經開始做了，和預期相比，我選擇現實。