越來越多的空置商鋪既是痛點也是新的市場機會_風聞

老舒説事（185）發現市場找到就業-10   整整等待五年卻一直沒有人去發掘的市場機會

越來越多的空置商鋪既是痛點也是新的市場機會——短租商鋪的業務正成為蓄勢待發的新亮點

舒建川實觀工作室

2018年我就發現沿街商鋪空置的現象越來越多了，而且新的商鋪空置時間長度也不是以前的幾個月，而是數年都一直空置，市場價值為零，加上還要支付物業費，商鋪業主持有的就是負資產了。這正是我研究的具有代表性的冗餘資源，原來我們都一直以為只有庫存產品才是冗餘資源，或者是二手產品才是冗餘資源。實際上所有被閒置的資源都是冗餘資源，既然是冗餘資源，就可以從處理庫存商品的方法上找到借鑑的思路。

處理庫存商品最直接的手段就是低價清倉，回籠資金，為更有價值的事項騰出空間。但是商鋪不一樣，除非業主賣出其物業，否則這些商鋪就是永遠持有在手上的資產，如果太低價格出租業主又會覺得太虧，甚至連支付貸款利息都不夠。所以現在許多商鋪業主就在低價出租，還是繼續等待市場好轉租金回升的糾結中徘徊。有部分商鋪就這樣一直猶豫不決中拖延着，甚至有的商鋪五年來一直就閒置着毫無價值。

凡是被浪費或低估的資源必定會孕育出新的市場價值，所有的創新必定是資源價值的發現或重組。商鋪大量空置既是社會環境造成的問題，也是許多人缺乏價值發掘的能力和意願導致的問題。商鋪的出租一般至少一兩年租期，長的十年二十年也有，這就是一種高舉高打的營銷方式，導致業主們路徑依賴很少想辦法去化整為零來化解門面出租難的痛點。

比如許多大樓就希望整棟、或者一個個樓面出租或出售，但是這樣的客户面就很窄，相反有的商家，把商鋪租下來後再分割成一個個小商鋪，反而很順利地把原來大面積的商鋪租出去了。甚至發明了格子鋪的經營模式，不過由於格子鋪過於狹小，店家如果還要派駐一個營業員就會顯得得不償失了，如果不派營業員對商品銷售又會受到影響。所以格子鋪並沒有成為商鋪的發展潮流。

那麼為什麼短租商鋪幾乎沒有人在做呢？主要是業主覺得太麻煩了，隔三岔五地換客户，不是一般業主具備這樣的營銷能力的，不斷與新的房客打交道和提供各種服務，業主也會覺得不勝其煩，所以就放棄小錢只等“大魚”從天而降。而短租在房產中介那裏也不受待見，因為相比出售一套住房獲得的中介費，幾個月的租金甚至幾天的租金產生的那點中介費，肯定是毫無吸引力的。另外短租房客對於商鋪的佈置只求短平快，簡單實用，裝修公司也沒有很大興趣，短租房客自己卻要不斷佈置新的環境，也是頭痛的事情。所以，業主、房客、中介三方面都存在障礙，導致短租商鋪這塊業務一直無人問津。

為了解決這些痛點，我們提出如下建議，提供給有能力的資源整合者參考。

1、  首先中介機構要有積極性、要有利可圖。所以傳統的租售房子拿佣金的模式必須改變。就是中介應該是與空置商鋪的業主分成租金的盈利模式，或者是一個足以覆蓋中介為租客提供各類服務產生的成本的佣金，因為如果閒置商鋪業主的收入是零，所以合理的分成模式也是可以商量談妥的，至少部分急需收入的業主是願意接受這種方式的。中介有收入誘惑就會有積極參與的動力，房東的心態就是要像“死馬當活馬醫”那樣，有收入畢竟比零收入要強。更何況從短租客户中，也可能孕育長租的客户。

2、  短租商鋪的裝修或佈置由中介機構統一操作管理，租客產生的各類服務需求由中介機構負責，減少房東的煩惱，這樣少收一點錢房東也可以接受的。具體的模式可以參考途家做短租民宿的分成方式與管理模式。

3、  **互聯網短租商鋪平台是提高效率和形成規模優勢的關鍵。**僅僅上海一個城市目前商鋪空置的數量初步估計至少10萬起跳，甚至100萬也有可能（按照沿街3米寬縱深6米長算一個商鋪單位來計算數量）。那麼中介機構利用這些規模就可以僱傭優質高效的服務隊伍來配套。也就是商鋪管家的模式，而單獨一個商鋪來應付租客各種各樣的要求是應接不暇的，成本也更高。

4、  **短租商鋪的裝修佈置應該是分類改造，這樣中介可以降低成本，提供性價比更高的短租商鋪。**比如：提供企業在各個地段產品展示、餐飲推薦、當季的新鮮食材（水果、水產、蔬菜、家禽等）、服裝鞋帽清倉、藝術品展覽、節目表演、臨時辦公、為打工者提供廉價居住的短租膠囊（可以隨時搬遷安放地點）、為家庭或企業裝修提供傢俱臨時存放等，讓短租客可以進來就用，除非租客還有特殊要求，那就另外再收費。

5、  短租商鋪以一週到三個月為宜，這樣即使找到了長租客，也就等三個月可以入駐或開工裝修，不影響商鋪的長租業務，同時也是藉助短租商鋪來推介和展示商鋪的價值，有的企業可能就需要先短租試試看當地財運如何，人流和市場定位是否符合企業的要求。這樣的探索性租借更符合企業試錯、探路的需求。

6、  **中介平台的收入來自：**1）商鋪出租後的收入分成；2）商鋪一旦出租成交可以適當向業主收取一定的網絡平台展示費，不成交不收錢；3）向租客收取簡裝或環境佈置費；4）在平台流量上規模之後，可以開闢廣告業務；5）促成長租業務後的佣金；6）租客需要的各種另類服務，比如要臨時聘用一些保安、前台小姐、促銷員、搬家業務、租借設備、小型家宴、通宵歡樂活動、寵物臨時寄養點等。實際上短租商鋪平台就是一個二房東，是一個散狀、連鎖經營的服務平台。

7、  具體經營中要預防短租客損壞、或者遺失傢俱、設備的問題。可以綁定信用卡預支保證金，也可以有擔保人作保，就是既要簡單可行，又要安全可靠。

8、  作為新興行業政府應該鼓勵和扶植短租商鋪業務的發展，要研究是否可以出台對長期空置商鋪收取空置費的政策，用政策資源加快商鋪資源的市場流動性，商鋪是城市環境的一大組成部分，是既屬於業主也屬於城市環境的基本要素，必須配套加以管理和引導。

9、 **由於短租商鋪平台的經營範圍很廣，政府應該對於短租商鋪平台經營範圍給予寬鬆的政策，**就像管理58同城那樣的管理模式，出台多種經營的綜合執照。或者創新一個短租商鋪的特定執照，就是七天到三個月有效的經營執照或者是短期許可證。在短租商鋪發展的起步階段，對於短租商鋪的經營暫時給予免税優惠，等到行業發展壯大、各項管理政策成熟後，再逐步開始收税。

10、      要防止假冒偽劣產品利用短租商鋪興風作浪。任何創新一開始很可能會被別有用心的人鑽空子，短租商鋪平台必須對短租客户可給予嚴格的管理，尤其是產品質量與安全性方面，應該是零容忍、斬立決！還要防止侵犯知識產權的行為，必要時可以收取一定的質量保證金，對違反誠信原則的短租客户建立行業的黑名單制度。對於短租商鋪客户經營產生的售後服務也要有嚴格的規定，不能短租客户一走了之，讓短租平台承擔連帶責任。所以相應的管理制度設計就很重要，否則短租商鋪平台就會被各種投訴和法律訴訟所淹沒。

上述種種發散性思考作為拋磚引玉，希望真正敢於第一個吃螃蟹的探路者，要有創新意識和捨我其誰的勇氣，我們期待着更多的投資人、經營團隊、團租客等各方資源共同打造中國人的短租商鋪發展模式！

2023-3-29初稿，2023-4-6修改稿