優化定價機制，房地產經紀政策背後的機遇與挑戰_風聞

房地產經紀行業的靴子終於落地了。

5月8日，住建部、市場監管總局聯合發佈了《關於規範房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》涉及加強從業主體管理、明確經紀服務內容、合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價等十方面。

與市場此前的認知不同，《意見》並非打壓房地產經紀發展，更像是一個廣泛的行業規範建議。作為近年來政府官方層面為數不多對經紀行業服務行業的表態，此次意見在肯定房地產經紀服務行業價值的同時，也對服務內容、收費機制等方面做出了明確的指引。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，《意見》的出台，對於中介行業的規範和健康發展具有積極作用，同時也為行業發展提出了很多新思路。

/ 01 / 優化定價機制，推進探索新發展模式

隨着《意見》的發佈，如何理解此次政策的意義成為市場普遍關心的一個問題。

從整體內容看，定價機制作為房地產經紀行業的核心問題，成為此次《意見》的重中之重。在經紀服務收費方面，此次政策明確定價的三要素，即服務內容、服務質量和供求關係。在此基礎上，政策也圍繞中介費合理化、透明化以及支付機制提出了相應的建議。

其中，對於最為重要的中介費率，《意見》並沒有通過劃定一個臨界值直接管制費率。《意見》規定了“合理確定經紀服務收費”，表示房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。

這與之前市場傳聞的中介費率限價不同。換句話説，房地產經紀費率市場化的趨勢沒有改變。考慮地產行業目前處於下行趨勢，市場化機制的完善有利於推動房地產市場平穩運行。對行業來説，這無疑是一個好消息。

“這個消息傳言已久，最終落地的政策，沒有對費率進行直接管制，對於中介這種複雜行業的處理提供了新思路，兼顧健康發展與底線管理，沒有一刀切，體現了政府智慧。”合碩機構首席分析師郭毅表示。

在對費率沒有直接限制的同時，《意見》還提出了經紀服務收費透明化。根據政策建議，收費之前不僅需要明確公示，還要當事人簽字。這一規定基本與國外接近。在國外成熟市場，收費標準往往會寫入委託合同，收費標準前置確定，極大避免了後續的費率爭議。

從這個角度上説，公示和簽字的規定，為經紀行業的費率收取和經紀人權益保護提供了依據，將促進行業高質量發展。郭毅表示，此舉將定價權交還給市場，服務費用分段公示，讓交易雙方可以“按需索驥”，有利促進大型品牌經紀公司提供更高品質、更具特色的經紀服務，為行業的高質量發展提供助力。

在支付機制方面，《意見》建議，引導交易雙方共同承擔經紀服務費用。這將極大改變現有的支付機制。儘管目前中國平均的中介費率不足2%，與發達國家的費率差距甚遠（美國6%，日本5%）。但在實際支付中，買方需要承擔幾乎所有中介費和相關服務費，而國外主要是賣方支付絕大部分或全部由賣方支付。隨着意見的出台，國內支付中介費支付機制也將與國際接軌。

在優化定價機制的同時，意見還明確鼓勵中介行業探索新發展模式。在此次政策，明確了經紀服務內容由基本服務和延伸服務組成。其中，基本服務是促成房屋交易提供的一攬子必要服務，延伸服務是可單獨提供的額外服務。易居研究院研究總監嚴躍進表示，該表述將利好中介行業探索服務的“新菜單”，延伸服務將是未來值得探索的新領域。

無論優化定價機制，還是鼓勵中介行業探索新發展模式，都説明了《意見》不應該被簡單解讀為佣金管理政策，反而更像是一個廣泛的行業規範建議。

/ 02 / 全面規範，促進中介行業健康發展

《意見》之所以在市場引起很大的反響，除了本身的內容外，更重要的是，這是多年來官方層面少有的對房地產經紀服務行業的完整的表態，這背後反映出政府對於地產經紀行業的認可。

清華大學恆隆房地產研究中心主任、長聘副教授、博士生導師吳璟表示，房地產經紀服務行業在我國已經有二十多年的發展歷史了，《意見》是近年來第一次以部級聯席文件的方式專門對行業進行的管理指導，規格很高；《意見》開頭就開宗明義地肯定了這個行業的重要性，對行業的存在價值、社會地位是一種認可。

在肯定行業價值的同時，政策對行業的發展方向做出了明確的指引。除了優化定價機制外，政策還對行業的規範化運營提出了意見。比如，《意見》明確了房地產經紀機構備案制度，規定房地產經紀機構都應向住建部門備案，並具體規範了其管理要求。

“這一政策會讓渠道公司、從事帶客看房服務的媒體平台浮上水面，而隨着管理要求的進一步規範，以及監管措施的實施，將有助全方位保障消費者利益，促進市場健康發展。”郭毅認為。

在規範經紀機構的同時，《意見》還對經紀人提出了相應的要求。比如，人員實名登記，佩戴信息卡等。對於這樣的規定，空白研究院院長楊現領解讀道，“經紀行業是典型的人力資源行業，對人的規範是一切的源頭，只有人員規範，行業才能規範。在這一點上，行業協會和經紀服務平台都可以做非常多的工作。”

放在當下時點看，《意見》的出台對房地產經紀行業的發展有着更為積極的意義。今年以來，二手房市場總體趨於活躍並步入復甦階段，房地產經紀服務行業面臨着新的發展機遇。以杭州為例，根據錢報美好生活研究院數據，今年3月杭州二手房成交數據繼續攀升，整個杭州市（含臨安、富陽，不含桐廬、建德、淳安）二手房共計成交10096套，環比2月漲幅達60%，同比去年3月更是上漲120%。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，《意見》從全國層面出發，針對房地產經紀的業務全鏈條加以監督和規範，服務的標準提升、取費的公開透明，對於經紀行業發展將是長期利好；在全國一二線城市逐步進入存量交易時代的當口，為行業的可持續發展提供堅實動力。

可以預見，中介行業的規範有望推動二手房交易持續回暖，並進一步促進中介行業的平穩健康發展。