總裁更換、毛利率下滑且高度依賴母公司，眾安智慧生活四度上市夢_風聞

《港灣商業觀察》 施子夫  李鐳

離掛牌只有一步之遙時突然中止數月後，眾安智慧生活繼續遞表港交所。

在房地產仍處於調整期之下，眾安智慧生活能否獲得投資者青睞？尤其作為物業行業盈利能力重要指標的毛利率下滑態勢不免令人擔憂。

眾安智慧生活是眾安集團（00672.HK）全資控股的企業，公司主要業務包括物業管理服務、社區增值服務、房地產開發商的增值服務。​

依賴母公司，毛利率下滑

據介紹，眾安智慧生活深植於浙江省及長江三角洲地區，且信譽良好的綜合物業管理服務提供商。重組前，公司的住宅及非住宅物業（包括公共物業及其他物業（如中國政府機關辦公樓、工業園區、醫院及學校），但不包括純商業物業（如商業樓宇與寫字樓及服務式公寓））的物業管理業務由眾安集團進行，純商業物業（包括服務式公寓）的物業管理業務由中國新城市集團進行。現時組成集團的附屬公司自1998年起向餘下集團提供物業管理服務已超過24年。

截至2020年、2021年及2022年，由余下集團或其合營企業及聯營公司開發的物業的在管建築面積約為600萬平方米、660萬平方米及690萬平方米，佔截至各個日期在管總建築物面積約55.3%、55.7%及54.0%；及由獨立第三方房地產開發商開發的物業的在管總建築面積約為480萬平方米、520萬平方米及590萬平方米，佔公司截至各個日期在管的總建築面積約44.7%及44.3%及46.0%。

總體上看，眾安智慧生活對關聯方母公司依賴度顯得頗深，這也與多數物業公司嚴重依賴於母公司地產企業類似。

“於往績記錄期，我們很大部分物業管理服務協議涵蓋於由余下集團開發的物業。**於2020年、2021年及2022年，由余下集團開發的物業產生的收入分別佔我們物業管理服務總收入約76.1%、72.5%及71.5%。**公司大部分收入來自物業管理服務，於2020年、2021年及2022年貢獻我們總收入約為79.5%、69.4%及69.9%。”眾安智慧生物招股書中表示。

財務數據方面，2020年-2022年，眾安智慧生活實現營收分別為2.31億元、2.96億元、3.2億元；淨利潤分別為4700萬元、4179萬元、5094萬元；毛利率分別為37.6%、37.6%、36.4%。

雖然營收及淨利潤增長尚佳，但毛利率2022年有所下滑，這總體上符合市場上多數物管類上市公司現狀。

據《港灣商業觀察》查詢發現，以2022年報比較，星盛商業（06668.HK）毛利率為55.7%，較上年同期下降2個百分點；卓越商企服務（06989.HK）毛利率為23.9%，同比下降3.8個百分點；萬物雲（02602.HK）毛利率為14.1%，同比下降2.9個百分點；合景悠活（03913.HK）毛利率為30.8%，較2021年37.7%下降6.9個百分點；華潤萬象生活（01209.HK）毛利率為30.1%，同比下滑1個百分點；中駿商管（00606.HK）毛利率為36.4%，同比下滑10.8個百分點。

一位物管行業觀察人士告訴《港灣商業觀察》，隨着房地產行業調整，預計物管類企業毛利率無論是短期，還是長期，都面臨下行趨勢。“在母公司普遍去化銷售承壓之際，不少子公司物管類企業也將競爭越發激烈。”​

總裁更換，四次上市坎坷路

算起來，這已經是眾安智慧生活的第四次遞表，為了能實現上市，公司已經從2021年持續至今。

眾安智慧生活前三次遞表時間分別為：2021年6月24日、2022年1月30日以及2022年7月29日。

在前三次進程中，眾安智慧生活於2022年4月22日通過港交所聆訊，但未發起招股，隨後失效，同年12月28日通過聆訊後即全球發售，但2023年1月12日公司發佈公告稱，延期上市。

原本應該在今年1月16日掛牌港交所，這是眾安智慧生活離上市最近的一次，時間僅僅三四天。

眾安智慧生活當時稱，公司將退回香港公開發售及優先發售的申請股款。延遲全球發售的決定並無影響公司的目前業務，且公司致力發展及擴充業務。同時，正在審慎評估有關全球發售及上市的更新時間表。

有市場人士曾向《港灣商業觀察》表示，很少出現投資者已經申購了的情況下，在即將掛牌的時間段，公司選擇退款延期的。具體原因雖然不得而知，但這種情況發生無疑對公司有所不利。

“再一次遞表，説明公司仍然對資本市場充滿渴望，但能否上市成功依然充滿不確定性。一方面港股市場物管或商管類企業已經太多了，巨頭們優勢明顯，而中小企業則競爭壓力偏大，是否能獲得投資者認可存在疑問；另一方面公司前一次已經發行股票的情況下，突然中止，也需要給市場一個解釋，即便得以上市，但現階段能否有實力雄厚的基石投資者來護航，或者説是否大幅破發，都是市場較為關心的問題。”該市場人士表示。

值得關注的是，在今年中止時刻的2月份，多家媒體消息稱，原弘陽服務執行總裁楊光擔任眾安智慧生活總裁，在此之前公司總裁為孫志華。不過，在眾安智慧生活最新招股書的執行董事名單中未有楊光。（港灣財經出品）