這二十年，土地財政在這波產業升級和轉移起到了很大的作用_風聞

【本文來自《很多人對土地財政和地方債的理解，極大低估了其中藴含的危害性》評論區，標題為小編添加】

土地財政的可持續性的規劃從使用期限開始説起，住宅區70年，過了70年建築不能翻修，差不多到100年樓倒人散，又可以來一波。工業和商業區是40年，40年一過上面的建築要騰退，騰退不了可以沒收或者按新地價續約，每40年收一波。

一開始土地財政的設計是細水長流模式，收一波要覆蓋長時期的資金，或者不同區塊前腳跟後腳逐步的開發，循環保證收入穩定。如果按照細水長流的模式，配合其他税收，是可以覆蓋一個地區的財政支出。富貴要靠產業升級，土地財政能保證不被餓死。

局勢變了，一二線城市搞起了互聯網、金融、高科技等新產業，同時需要高樓、地鐵、高架等基礎設施，沒辦法一下子拿出這麼多錢，錢可以靠賣地和借債，之後高新產業的税收，也能維持財政支出。

一二線被淘汰的產業需要轉移，產業和資本可以到這個地區也可以去哪個地區，就看哪個地區更便利，給的政策更優惠。這種投資方的優勢地位，以及官員政績的需要，提高了政府接受產業轉移的成本。首先需要發展基礎設施，錢來自買地和借債，住宅區賣得高，為了吸引投資，工商業區收得低。少部分地區能接受產業轉移後富裕了還能保持財政平衡，大部分地區在產業轉移過程是欠債的。更有靠旅遊的名義升級基礎設施的地區，在疫情中外債暴雷。

這二十年，土地財政在這波產業升級和轉移起到了很大的作用，大部分地區已經經過激進的產業升級了，激進過程最求快財政的使用效率問題是被忽略，之後應如何把土地財政變成細水長流的模式。如果把有價值的地一下子都買了同時還欠着外債，很長一段時間都是要過苦日子的。