“雲南舊改王”失守大本營昆明_風聞

圖片來源：圖蟲

作者 | 劉新歌

編輯 | 黎倩

陷入流動性危機後，“雲南舊改王”俊發集團不斷丟盔棄甲，近日在大本營昆明又失一子。

日前，昆明舉行2023年儲備土地推介會，推出超1萬畝土地。官渡區宏仁片區KCGD2019-13-A1、A2、A3號住宅用地被重新擺上貨架，合計淨用地面積160.86畝。這意味着宏仁村城改將迎來新的操盤者，拿地兩年多的俊發則悄悄退出。

2020年12月，俊發以13.53億元拿下上述3宗地，平均成交樓面價約3611元/平方米。地塊位於昆明市彩雲北路與先鋒路交叉口附近，與新螺螄灣國際商貿城對街相望。俊發的到來，讓城改歷時十餘年之久的宏仁村看到希望。這不僅因為俊發是昆明城改“老手”，更因為拿下新螺螄灣國際商貿城後，俊發有推進片區建設、提升片區價值的動力。

但遭遇資金危機後，俊發相繼退出多箇舊改項目，僅在昆明就放棄了西山區船房村、西山區沙地村、官渡區普自村等項目，宏仁村也要再次等待新的操盤手。

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宏仁村舊改曲折

宏仁片區隸屬昆明官渡區矣六街道，屬於宏仁村城中村改造的一部分。早在2010年，宏仁村便納入昆明城改名單，涉及面積約798畝，主要包括金牌、白塔、宏仁等三個片區。由於拆遷問題，宏仁村城改推進緩慢，歷經雲南中豪置業有限責任公司、昆明市鑫海匯投資發展有限公司、雲南邦盛實業有限公司（下稱“邦盛實業”）等操盤手。

2019年底，俊發通過注資的方式成為邦盛實業控股股東，進而接手宏仁村城改的土地一級開發權。俊發介入後，宏仁村城改有了加速的跡象。據云南房網2021年消息，宏仁老村大部分房屋被拆除，俊發還參與了項目回遷房的建設。

2020年12月，俊發拿下宏仁片區三宗地，宏仁村城改向前再進一步。按照土地規劃及交易條件，在A1、A3地塊上，俊發須在2.5年內建設約7.95萬平方米的回遷安置房、559.74平方米配套商業，2年內配建1所6944平方米的18班幼兒園；A2號地塊須建設約14. 61萬平方米回遷安置房、1029平方米配套商業、1所2500平方米的老年人服務站點等公共配套設施。

不過，一位昆明業內人士對時代財經稱，上述地塊建設幾乎無動靜，“俊發現在主要是保交付，不少舊改項目都退出了。”

隨着俊發陷入流動性危機，這些項目按下暫停鍵，屢經曲折的宏仁村城改也再次發生變數。

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俊發舊改大撤退

拿下宏仁片區3宗地的前後幾天裏，俊發還先後以17.41億元拿下官渡區廣衞新村片區三舊連片開發項目182畝商住用地、以8.81億元拿下北市區馬家營城改項目88畝土地，5天合計斥資近40億拿下3個城中村改造項目。

俊發素有“雲南舊改王”之稱，舊改不僅是奠定其在雲南省內江湖地位的重要倚仗，也是它出滇拓疆的發力點，其分別在上海、西安、廣州等地推進舊改業務。2019年，俊發在廣州正式成立大灣區公司，一年內就在大灣區摘得3箇舊改項目。其中，廣州增城區藍山村項目投資總金額高達82億元。

俊發官網信息顯示，其已入駐上海、深圳、廣州、成都、佛山、西安等14城，累計開發百餘個地產項目。截止2021年8月，共計開發城市更新項目61個（含在途）。昆明無疑是俊發舊改版圖上的重要城市，僅在官渡區就有近萬畝規模的城改項目。

就在2021年，俊發還在昆明土地市場頗為迅猛，拿下了當年出讓的三分之一土地。但行業下行中，俊發也很快暴露出資金問題。2022年4月，俊發集團因2.19億元信託貸款延期兑付引發市場風波；2022年底，因無法按期償付2.37億美元11釐優先票據，俊發正式官宣爆雷，旗下多個項目也被曝停工。

流動性危機下，俊發不得不把吞下的土地再吐出來。2022年5月，俊發以26.65億元賣掉新螺螄灣國際商貿城項目的兩宗宅地，又相繼退出上海、廣州的舊改項目。其中，上海徐涇老集鎮城中村改造項目已屆收穫期。

在大本營昆明，俊發的舊改項目也難保，目前已相繼退出西山區船房村、西山區沙地村、官渡區普自村城改項目。此外，五華區已宣佈招選右營村城改三期合作伙伴，俊發或已退出該村三期城改。此外，在昆明2023年儲備土地推介會上，俊發負責的五華區昭宗村、西山區沙地村城改項目也有部分土地上了推介名單。

舊改項目遲滯、反覆，片區內住宅開發也受不可避免地受到影響。如主導官渡區普自村城改期間，俊發在該片區開發了住宅樓盤俊雲峯。昆明一房產中介對時代財經稱，該樓盤共由8個地塊組成，目前僅開發了兩個地塊。今年4月，俊雲峯A3地塊發生股權變更，東方資產成為大股東。

2022年4月信託貸款逾期時，退居幕後多年的俊發集團創始人、前雲南首富李俊再次走到台前、重新執掌俊發。但俊發的境遇並未因創始人的迴歸而好轉。2022年，俊發全口徑銷售金額為118.9億元，較2021年的510.3億元大降近77%。

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