為什麼樓盤降價也要被罰？_風聞

真故研究室2023年05月22日 11:10:55 來自北京市44人蔘與6評論

樓市不讓降，保的是誰的利益？

撰文 | 石雨菡

編輯 | 龔 正

5月上旬，全國百強縣第一名的江蘇崑山，有兩處樓盤在五一期間均價降幅20%至30%不等，最終被崑山住建局要求停止網籤並處以罰款。該消息引發較大關注。事實上，從2021年開始，至少有20箇中小城市都出台了“限跌令”，開發商擅自降價被罰早已不是件新鮮事。

有房產研究專家認為，這是房價為實現“軟着陸”過程中，各方力量動態調整中會發生的問題。“漲不得也跌不得”的樓市背後，除了事關民生，也事關包括金融在內的經濟安全，需要謹慎地考慮到多方聯動影響。還有觀點談到，在高低線城市樓市分化的大背景下，房地產市場最終會和獨立的城市命運進一步深度綁定，買房者為資產保值的選址，將變得十分關鍵。

#01

樓盤降價，就要被罰？

關於崑山兩處樓盤降價被罰的具體原因，崑山住房和城鄉建設局的通報是這樣寫的：

崑山嘉寶網尚置業有限公司在其開發建設的夢之悦花園項目、崑山長泰置業有限公司在其開發建設的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序，造成了社會不穩定因素。對於上述項目已要求立即整改，暫時關閉網籤（待整改結束後予以開通）並已將其不良行為計入年度誠信檔案。

通報還稱，住建局還將加強對房地產市場的檢查，違法違規銷售行為一經發現將從嚴處理。據媒體報道，不僅被暫停網籤，兩個樓盤的開發商還要交不菲的罰款。

具體來看，上述兩處樓盤的降價幅度確實不小。夢之悦花園項目4月中旬就開始降價促銷，不少房型從2.1萬/平米降到了1.6萬/平米，降幅23%左右。

五一期間，尚濱花園三房89平米的房型，由原價1.8萬/平米降至1.5萬/平米，對前15名購買該房型的顧客還贈送車位，最大降幅近30%。

崑山兩處樓盤被罰的消息一出，立即引起大眾討論。

有人認為，開發商降價是市場規律的體現，對有剛需、剛改需求的人羣是利好。

但也有人認為，大幅降價對大眾購房情緒會造成消極影響。比如有房者擔憂房價一跌再跌，房子無法保值；而沒有上車的人則更會“持幣觀望”，從而抑制人們的購房意願。

事實上，查閲新聞不難發現，樓盤降價被罰的案例年年有，但大多並沒有像崑山這次獲得如此大範圍的關注。

▲ 圖 | 部分城市樓市降價並不是新聞

房地產市場資深策劃木於認為，這一事情之所以引爆討論，與大眾對樓市的預期有關。

疫情之前，樓住不炒政策下，大眾對樓市的預期是 “只能跌（或者保持平穩），不能再漲”。疫情期間，受經濟面影響，樓市下行。但就在這個時候，2021年開始，至少有湖南嶽陽、雲南昆明、河北唐山等20個城市開始出台“限跌令”，民眾的預期受到限跌令政策左右。

如今，崑山樓盤降價被罰又發生在疫情管控放開後樓市回暖的背景下，疫情期間積壓的需求釋放，部分人羣購房心理樂觀，但此時樓市還跌、相關單位又限跌，再次影響着大眾的預期。

雖然不少地方對基於備案價格房價上下浮動標準進行了約束，要求項目降價幅度不能超過5%—20%不等，但木於直言，事實上地方政府對於限跌的執行有時模糊的，並非所有樓盤大幅降價都會被罰。

比如今年2月，廣東惠州市住建局曾召開會議稱，房價上下波動幅度控制在5％合理區間內。而5月以來，廣東惠州市大亞灣區卻出現了樓盤“半價出售”的消息。

據媒體報道，大亞灣區海倫堡·臻悦府項目低樓層價格在6800元/平方米左右，總樓層為26層，中高樓層價格普遍在7000-7200元/平方米。而該項目的備案均價為14741元/平方米。

儘管該項目的工作人員稱，備案價實際已經降至9000-10000元/平方米，以7200元/平方米計算，降價幅度仍達到28%。

與此前“限跌”的態度不同，此次臻悦府項目大幅降價後，大亞灣區房管局工作人員向相關媒體表示：“房企降價屬於市場行為，我們規定是不能夠高於備案價。如果企業手續齊全、沒有其他問題，可以正常網籤。”

#02

惡意降價，怎麼説？

在崑山兩樓盤降價被罰一事中，當地住建委通報中“擅自大幅度降價銷售”這一字眼引發關注。外界不少人將其被罰的原因歸結於“惡意降價”。但在木於看來，這樣的説法從開發商和地方政府角度出發，值得兩面探討。

從開發商角度而言，“無論是漲價還是降價，這本身是屬於商業行為的一種，是根據市場規律進行的調整，具備一定的合理性。”木於説。

據瞭解，開發商在拿到銷售許可證之前，需要向當地價格主管部門申請一個備案價格，這一價格是結合地價、開發成本、房產商的合理利潤等綜合因素確定的。

而“惡意降價”的邏輯是開發商想要以低於備案價格銷售時，並沒有提前向當地住建局審核報批，並且降幅超過當地所規定的範圍。

而之所以開發商選擇降價，一般被認為是在考量了當地市場環境後並經過內部協商而做出的決定。

崑山4月整體樓市下行，根據克而瑞數據，4月崑山新房成交1610套，環比3月下跌977套達38%。可推測開發商大概率認為市場預期不容樂觀，通過“以價換量”的方式實現資金快速回籠以確保公司週轉。

而從政府角度而言，房地產作為我國經濟的支柱產業，牽一髮動全身，房價的漲幅和降幅都需要維持在合理的區間內，這事關我國的民生、金融安全等問題。

在房地產快速擴張時期，炒房客的進入抬升房價，物價也隨之攀升，大眾紛紛存錢買房但也會抑制消費活力。而在房地產下行時期，一個樓盤房價陡然下降，缺乏調控容易牽連周邊銷售不佳的板塊效仿，甚至引發全國性的“價格戰”。

▲ 圖 | 樓市牽一髮動全身，民生、金融都包含其中

在需求端上，降價並不一定會刺激消費，反而會讓有購房需求的消費者產生觀望心態。而對於有房者來説，房屋貶值不但會引發維權問題，貸款利率在國家政策引導下處於低點的大環境下，也會使得他們不願再為高價房屋以及高房貸利息買單，銀行的壞賬由此也會增多。

在供給端上，一旦樓市出現“價格戰”，開發商的利潤便難以保障，資金無法快速流動自然會帶來金融風險。同樣的，此前開發商降價圈錢最終跑路的事兒比比皆是，開發商“爆雷”導致爛尾樓出現，同樣是當下無法迴避的社會問題。

在木於看來，房地產背後牽扯到太多不同主體的利益。開發商逐利是市場行為，政府監管是保障房價”軟着陸”，有房者和無房者各有不同的利益需求。某種程度上，這是一個“公説公有理，婆説婆有理”的命題。

#03

中小城市房價與城市命運深度綁定

此次崑山樓盤降價被罰，被關注的焦點還有崑山所代表的中低線城市樓市走向的未來走勢。

一直以來，刻板印象是城市房地產市場的抗壓能力與當地的經濟實力緊密結合。截至2022年，崑山不僅是全國首個GDP突破5000億元的縣級市，連續18年居綜合實力百強縣市榜首，房價水平也在蘇州穩居前五。

據克而瑞研究院數據，4月崑山商品住宅的成交均價為2.38萬元/平米，蘇州大市成交均價為2.55元/平米，兩者之間的差距並不大。

崑山經濟發展的關鍵詞有三個，即上海、外資、製造業。

崑山連接蘇州和上海兩大城市，擁有優越的區位優勢以及上海外溢產業承接優勢。崑山製造業發達，台灣省前100大製造業企業中超70%在崑山落户，這些產業集中在電子信息、光電顯示、精密機械、新型材料等新興產業領域，台資企業貢獻了崑山GDP的40%、工業產值的50%。

▲ 圖 | 往返崑山與上海通勤的外地購房者很多

有如此優越的經濟底子和發展前景，為何開發商寧願冒險被罰也要降價銷售呢？

有分析認為，這背後一方面是受到全國樓市下行的影響。另一方面，經濟結構的特殊性使得崑山有一半以上人口是外來人口，更易受外部環境制約，人口流動性很高。同時，崑山現代服務業發展較弱，並非蘇州、上海等周邊高線城市溢出人口的最佳選擇。

根據《長三角城市跨城通勤年度報告》，2021年崑山流入上海市的跨城通勤者佔流入上海市總量的72.4%，在區縣層面中排名第一。

2022年雖然名次未變，但該數據下滑了3.6%。同樣，2022年上海市常住人口流出13.54萬人，崑山2022年常住人口也流失了近2萬人，是2017年以來首次下滑。

此外，“外銷到內需”的經濟轉型壓力讓崑山的製造業正在更新換代，這些經濟發展的不確定性也一定程度影響着開發商和購房者的市場預期，從而呈現地理位置優越、經濟強但樓市卻不抗壓的情況。

木於認為，崑山的情況正好對應的是房地產市場與城市命運緊密結合結合的規律。總的來看，未來高線城市和中低線城市、城市中心板塊與周邊板塊之間的樓市分化仍然會延續。但最終托住房地產市場的，是一座城市的綜合發展能力和穩定的人口規模。

“單看地理條件，曾經河北燕郊臨近北京也一度被市場給予厚望，現在北京市場活力依然很強，但燕郊房價卻基本被腰斬。崑山不穩，但2022年上海僅招商蛇口一家企業就有740億的銷售業績。最後考驗房地產市場的還是城市的綜合發展水平。”

同樣，一旦和城市命運牽連，當地政府是否能夠取長補短、是否具備整體規劃能力最終決定一座城市的走向。這一點上，木於覺得其實淄博就是很好的啓發。

“有不錯的工業、製造業底子，產業、人才政策相對完善，同時和濟南、濰坊、青島能夠形成協同發展的規模效益。這樣的基礎上引爆IP加碼旅遊業，是一條非常正向的發展邏輯。不僅是城市的營銷典型，也是有潛力的中小城市未來發展出路的良好借鑑。”木於説。