萬科鯨吞551億資產包，6年後仍難解開_風聞

圖片來源：圖蟲

作者 | 林心林

編輯 | 黎倩

時隔六年，萬科仍在為當年的一筆鉅額收購絞盡腦汁。

2017年6月29日，萬科擊敗華潤、越秀、保利、中海、恒大、碧桂園、華髮和信達，以551億元鯨吞廣信資產包，較起拍價高出超100億元，資產包核心資產包括廣州市區的16宗可開發土地。在當年的萬科股東大會上，宣佈退休的創始人王石更笑言，廣信資產包是自己告別萬科的“大禮包”。

距離萬科拿下這龐大的資產包已經過去六年。期間，萬科鮮少主動披露這個被內部稱為“551項目”的進展。2022年年報中，廣信資產包出現在廣州區域項目的最後一項，截至去年末，項目計容竣工面積為1.97萬平方米，而整個項目的規劃計容建築面積達211萬平方米。

“不得不承認，進度和我們投標時的預期是有差距的。”2020年，萬科總裁祝九勝也曾直言廣信資產包的難度超出預期。

今年應該是萬科“解包”以來最為豐收的一年。據悉，除了五一前後開盤的萬匯天地·瑧園、朗庭，今年還將有兩個項目轉化入市。但與此同時，在近日廣州市規劃和自然資源局公佈的2023年第二批集中供地名單中，萬科廣信資產包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊出現其中。

為何已成為萬科囊中之物的土地，再次流入招拍掛市場？一位從事舊改的業內人士認為，在廣信資產包上，萬科已沉澱不少資金，出讓兩宗相對邊緣的地塊可以獲得地價返還款，快速收回一部分成本，“比開發賣樓快多了。”

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老城區地塊被政府收儲，拿地六年未開發

5月下旬，時代財經實地探訪掛牌中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊。

兩宗地塊均位於荔灣區浣花路以南、花地大道南以西，靠近廣州地鐵1號線坑口站。地塊所處的花地灣板塊是廣信資產包中最龐大、最核心部分，擁有佔地約1500畝的商品住宅用地。近些年來，萬科圍繞花地灣進行連片盤活開發，萬科廣匯天地金域曦府、臻園以及朗庭均是資產包轉化項目。

從地鐵1號線坑口站出來步行幾分鐘，便可相繼看到紫蘭苑、蕙蘭苑地塊。

蕙蘭苑與紫蘭苑地塊佔地面積並不大，單宗地塊不超2萬平方米，夾雜在一片居民樓、商鋪中間，居住氛圍濃厚；而地塊北側一路之隔為萬匯天地·臻園，南側一路之隔則為金域曦府。

擬掛牌出讓的紫蘭苑地塊，圖片來源：時代財經攝

其中，紫蘭苑地塊已有大片土地被工業圍擋包圍，往遠處眺望能看到正在建設中的金域曦府；在地塊另一側的臨街商鋪，同樣被搭建的大片竹木腳手架圍住，地面有施工痕跡，而商鋪內部則已騰空。

沿街走過商鋪，可以看到貼在鋪面上的搬遷通知，一間名為“新東方漁具”商鋪門口的告示顯示：店鋪因合同期滿搬遷。而一張落款為“荔灣區東漖經濟聯合總社”的告示稱，在2022年9月1日，該經濟社便決定在合同租賃期限屆滿後（即2022年12月31日後）不再續租，要求各租户按時將租賃場地交還。

紫蘭苑地塊沿街已清退的商鋪，圖片來源：時代財經攝

蕙蘭苑地塊的清退進度則遠比紫蘭苑慢得多。時代財經走訪發現，即將於一個月後掛牌出讓的蕙蘭苑地塊，在規劃範圍內仍有一個停車場及大批商户正常經營。有商户告訴時代財經，其在浣花路經營店鋪已多年，直到近期才收到通知稱店鋪即將收回租約，“可能再做多一兩個月了。”

據瞭解，此前轉化的廣信資產包項目並未通過招拍掛形式，而是由萬科直接盤活開發。此次地塊為何流入招拍掛市場？

針對地塊掛牌原因，廣信資產包運營主體廣州市萬溪企業管理有限公司（下稱“廣州萬溪”）回覆時代財經稱，這兩宗地塊為政府主動收儲，從而以招拍掛形式出讓。另有知情人士表示，儘管廣州萬溪擁有地塊的權益，但至今為止尚未開發，處於前期的原始狀態，政府收儲也是土地盤活的一種方式，一級土地整備工作也將由政府主導。

另據時代財經瞭解，2023年2月，荔灣區各街道召開了高質量發展大會，定下荔灣區“GDP增長6.5%以上，固定資產投資增長20%、力爭達到600億元”的目標。其中，紫蘭苑、蕙蘭苑所屬的東漖街，在會議上提出2023年的重點工作之一為加快推進東漖城中村改造進度，專項攻堅，儘快完成花地灣南蕙蘭苑、紫蘭苑土地收儲。

紫蘭苑地塊附近張貼的搬遷通知，圖片來源：時代財經攝

上述落款為“荔灣區東漖經濟聯合總社”的告示亦顯示，為加快推動荔灣區經濟建設高質量發展，將對原廣信花地灣南紫蘭苑地塊實施政府收儲。

有不願具名的舊改業內人士認為，一般資產打包之後不會再重新單獨出讓，但廣信資產包涉及情況複雜，不排除企業與政府對此有相應的協商與平衡機制。“經過這兩年的市場，對政府來説也需要通過賣地指標來提振信心，因此相應加快優質地塊的收攏出讓，同時也能促進舊城區改建和加速城市面貌煥新。”

根據廣州市規劃和自然資源局披露的地塊信息，蕙蘭苑、紫蘭苑地塊將是第二輪廣州供地中單價最高的兩宗地塊，其中，蕙蘭苑地塊計容面積5.42萬平方米，樓面價為2.6萬元/平方米；紫蘭苑地塊計容面積8.79萬平方米，樓面價為2.3萬元/平方米，合計起拍價約34億元。

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廣信資產包解包不易，至今竣工面積1.97萬平方米

六年前，龐大的廣信資產包曾讓不少房企眼紅。

這批資產原為廣東國投旗下廣信房產在20世紀末陸續摘得，後因金融危機爆發，廣東國投出現債務危機最終破產，廣信房產旗下的土地一度閒置。其核心資產包括廣州市區16宗可開發土地。據萬科披露，對應權益可開發計容建面約為211萬平方米，約98%位於荔灣和越秀兩大主城區。

於開發商而言，這批土地的利潤水平極具想象空間，以其中一宗廣信房產1988年競得的花地大道商品住宅用地為例，當時樓面地價僅為218元/平方米，而如今同區域樓面地價則遠超4萬/平方米。

因此，萬科將廣信資產包稱之為“十分稀缺的戰略資源”。王石在離開萬科前的股東大會上點評這是一次非常成功的收購項目，並用“精彩”來形容。

但廣信資產包並不是一塊容易消化的肥肉，錯綜複雜的權屬關係、歷史遺留的徵地復建問題、龐大的債務及訴訟數量等，牽涉多方主體利益，開發難度極大。

“廣信資產包裏面可以直接開發的用地不多，大都需要整理和調規，萬科也是花了很多時間梳理清晰債權債務。”上述舊改人士表示。

在吞下廣信資產包後的第三年，該龐大的收購項目尚未產生任何銷售收入，而萬科管理層也首次吐露解包的不易。

2020年6月，萬科引入中國信達、綠景等七位戰投，將廣州萬溪50%股權以70.4億元價格轉讓，並通過股東置換、引入併購貸款等一系列資金安排，整體回籠資金390.4億元。根據彼時公告披露，萬科已完成1257宗歷史執行案件的結案，但仍有約1500宗執行案件和外部債務待解決；另外，除去正在收地的花地灣地塊，部分土地清收時間暫不確定，整體土地清收率為46%。

“有些事情需要依靠時間換空間，畢竟累積了20年的困難，憑藉3年時間就想獲得根本性解決，還是有挑戰、有難度的。”同年股東大會上，總裁祝九勝稱。

隨着戰投和資金的引入以及前期土地清收工作的推進，廣信資產包開始逐步轉化。2021年3月，萬科喜悦裏即原白雲“丹桂園”地塊入市；同年3月，萬科金域曦府即荔灣“玉蘭苑”地塊開盤入市，成為廣州網紅盤之一，克而瑞數據顯示，2022年金域曦府銷售金額超74億元，排名全市第四、荔灣區第一。

即便如此，近5年時間廣信資產包也僅僅轉化了2個項目。根據萬科歷年財報，2018-2021年，廣信資產包均無竣工面積；2022年竣工面積為1.97萬平方米，而整個項目的規劃計容建築面積達211萬平方米。

尚未清退的蕙蘭苑地塊商户，圖片來源：時代財經攝

2023年或許是迄今為止廣信資產包轉化進程最快的一年。

據時代財經瞭解，目前金域曦府已在尾盤清貨階段，接棒的是同處於花地灣萬匯天地組團的瑧園、朗庭，在今年五一前後開放樣板房、開盤；除此外，越秀區萬科·璟秀府，白雲區萬科·璟雲府也將在今年開盤入市。財報亦透露，2023年，廣州廣信資產包項目計劃開工計容面積32.61萬平方米，計劃竣工計容面積21.41萬平方米，為歷年規模最大。

有接近廣信資產包人士透露，廣信資產包還在持續盤活中，過程中確實涉及不良土地整理等棘手問題，但已經逐步清晰明朗，而目前的產能尚能夠支持後續銷售。

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是禮包？還是負擔？

從火熱的推盤節奏中，可以感受到廣信資產包正在加速盤活並提供貨值。以萬匯天地臻園為例，項目總貨量約1400套，預計整體貨值超百億。

但肩上揹負着這沉甸甸的禮包，一定程度上還是拖慢了萬科的發展步伐。祝九勝曾坦言，一個資產包的金額這麼龐大，對整個集團資金的佔用、效率肯定會產生壓力。

在2020年引入戰投之時，公告顯示戰投方將推動廣州萬溪向金融機構申請預計額度不超過330億元的銀團併購貸款，用於置換萬科先期投入以及支付應繳未付税款。值得一提的是，當時戰投方還針對廣信資產包的轉化進度提出了對賭協議，如若完成不了將要求廣州萬溪回購股權及債權。

據時代財經瞭解，近年來廣州萬溪通過廣信資產包獲得銀團貸款，以尋求資金活水。今年3月，《中國銀行保險報》報道稱，郵儲銀行深圳分行以併購銀團的形式參與廣州市萬溪企業管理有限公司併購廣信資產包項目。報道提及，在瞭解到廣州萬溪併購廣信資產包融資需求後積極響應，總分支成立項目工作小組，並最終推動融資項目落地。

而在上述舊改人士看來，此次花地灣地塊擺上貨架或也是萬科的主動行為。該人士認為，在廣信資產包上，萬科已沉澱不少資金，加上花地灣目前有充足的可開發貨量，出讓兩宗相對邊緣的地塊可以獲得地價返還款，快速收回一部分成本，“比開發賣樓快多了。”

除了資金佔用，在龐大的廣信資產包面前，萬科在廣州乃至南方區域的招拍掛市場也較為收斂，鮮少大手筆奪地。據悉，近年來南方區域的業績來源較多依託於舊改，2022年9月舉行的萬科集團業務交流會上，南方區域CEO孫嘉透露南方區域擁有的舊改項目已達77個。

然而，舊改項目轉化卻受諸多因素牽動。以廣州市場為例，目前萬科在售僅四個樓盤，且其中部分樓盤也進入了清貨階段，而在手的非廣信資產包舊改項目則尚在孵化階段。年報顯示，萬科在廣州共有23個項目，2023年的開發重點是廣信資產包以及早期介入的舊改項目。

反映到業績上，近年來廣州萬科及南方區域多有起伏。自2018年起廣州萬科開始跌出廣州市房地產銷售排行前三，2022年在萬科城市之光、黃埔新城項目的熱銷下，以238.36億元銷售金額久違地擠進第三名；作為大本營的南方區域，2022年營收、淨利潤、銷售額均被上海區域趕超。

伴隨着萬科的“大江大海”計劃及業績壓力，廣州及南方區域的架構、掌舵人近年來幾經輪換。其中，廣州萬科總經理一職在五年內前後歷經唐激揚、薛峯、李昇陽、曹江巍四人輪崗；南方區域區首則在2019年由孫嘉接任，隨後於2021年成立南方區域成立城市更新有限公司，由李昇陽任總經理，後者於近期因協助調查被帶走。

回望過去六年，這龐大的資產包對於萬科而言，究竟是禮物還是沉甸甸的負擔？

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