施旖旎 陳友華｜商品房預售制：保留抑或變革——基於諾思的制度變遷理論的分析_風聞

施旖旎｜河海大學公共管理學院講師

陳友華｜南京大學社會學院教授

本文原載《探索與爭鳴》2023年第4期

具體內容以正刊為準

非經註明，文中圖片均來自網絡

前言

近段時間，全國掀起了“新一輪”對商品房預售制的反思潮。之所以稱之為“新”，是因為學界在20年前對商品房預售制存廢就有過較為集中的討論。當下，反對商品房預售制的聲音明顯佔據上風，並紛紛從購房者、行業發展和金融安全的角度給出理由；但要求保留商品房預售制的聲音也不在少數，多站在開發商的立場給出理由。

商品房預售制並非只在我國大陸採用。過去50年，在我國的香港和台灣地區，以及新加坡等國家的房地產交易中都採用了商品房預售制。國際上既有的對於商品房預售制的研究，主要關注兩個主題：一是預售價格。例如，預售定價策略、預售價格和未來現房銷售價格之間的關係。二是道德風險。例如，預售房的房屋質量問題。這些研究為理解商品房預售制在其他國家和地區的實施情況提供了窗口。但由於這些國家和地區的住房市場化程度較高，也決定了這些研究的起點更多地將預售制默認為一種自然的選擇，認為其滿足了開發商的銷售策略和購房者的購買意願，強調開發商和購房者的“你情我願”及風險收益。整體而言，這些研究主要基於新古典主義視角。

新制度主義視角則提醒我們，制度不是一種客觀存在，而是“一個社會的遊戲規則”，“是人為設計的、形塑人們互動關係的約束”。我國大陸的商品房預售制度，是在特定政治經濟格局下的一種金融制度創新，這樣一種制度為何其弊端現在更為突出，而此前相對易於被人們所接受？換言之，為何同樣的商品房預售制度在不同的時間或空間會產生不同的結果？這關聯着諾思等人的經典之問——制度的經濟績效影響如何不同？

本文嘗試以諾思的制度變遷理論為基礎，分析我國大陸商品房預售制的緣起、變遷動力及變遷路徑。諾思的制度變遷理論旨在解釋：“為什麼高效率的制度會被創造出來，以及為什麼不那麼理想的制度會繼續存在”。在諾思看來，核心問題不是一套特定製度對經濟績效的影響，而是對制度變化過程本身的理解。制度的主要作用是“通過建立一個人們互動的穩定（並不一定有效）結構來減少不確定性”。制度變遷的動力在於相對代價（relative price）的變化與偏好的變化。相對代價的變化，改變了互動中的激勵機制。而偏好的變化從根本上説，是相對代價變化的滯後反應。但是，變遷的動力並非一定引發變遷。諾思放棄了“有效制度假説”，指出歷史進程累積性的重要性，認為路徑依賴左右着制度變遷的方向、限定了制度變遷的範圍。在他看來，變遷的過程一般是漸進的，即“對構成制度框架的規則、規範和實施的複雜結構所作的邊際調整”。

諾思的制度變遷理論已被廣泛用於分析土地制度，本文試圖將其應用於分析商品房交易制度，重點探討兩個問題：一是商品房預售制的變遷動力，包括制度緣起及此前的制度績效，當前面臨的新形勢及制度中各方相對代價的變化；二是變遷方向，尤其是可能存在的路徑依賴。黨的二十大報告繼續強調“房住不炒”，指出“防範金融風險還須解決許多重大問題”。因此，及時對預售制進行調整，不僅對抑制炒房和防範金融風險具有重要意義，還關係到市場各方的信任與合作，以及經濟的持續平穩發展。

缺錢與缺房：商品房預售制的緣起

我國大陸第一個商品房預售項目於1980年在深圳推出，1994年在全國範圍內正式被採用。其主要標誌是，1994年7月第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》。

商品房預售制，一如住房商品化及諸多方面的市場化改革，是在試點探索後逐步推進的。1980年，深圳被確立為我國大陸最早的四個經濟特區之一，進行市場、工業、建築業、勞動力、金融和外匯等方面的試驗。試驗期間，我國香港地區的建築師和建築公司不僅向深圳的合作伙伴傳授先進的建造技術，也向他們傳遞着組織和管理房產項目的經驗，商品房預售制便是其中之一。香港的商品房預售制可追溯到20世紀50年代，曾帶來了六七十年代香港房地產的繁榮。

雖説香港提供了商品房預售制的雛形，但深圳採用、後期在全國推廣的這一制度，主要還是由當時國內的住房建設困難的現實所決定的。這些困難概括起來主要有兩點：資金和住房短缺。當時，城市土地和私有住房收歸國有，我國城市居民住房建設、管理和維護的全部責任幾乎都落在政府和單位身上。在生產性投資放在首位的方針下，住房和服務設施等“非生產性”投資十分有限，住房短缺十分嚴重，1980年，我國城市居民人均住宅建築面積僅為7.18平方米，人均住宅使用面積則更低。面對不可回收的住房投資、住房短缺和處處需要花錢建設的局面，國家採取了務實和漸進的改革方式。1980年明確提出住房商品化改革方向，這一改革涉及土地制度、商品房交易制度、金融制度等方面。在此背景下，房地產開發企業的數量迅猛增長：1981年，全國房地產開發公司僅有12家，1992年突破1萬家。到1990年時，房地產開發企業已然成為商品房的主要建設者。數據顯示，1990年87.2萬平方米的待售住房中，接近95%是房企開發的。

商品房由房地產開發企業開發，政府建房的資金問題看似解決了。但房地產開發商的資金從何而來？房地產是資本密集型行業，取得土地使用權、房屋開發規劃設計、建築安裝工程等都需要大量資金。但大部分中小房企並沒有足夠的啓動資金，即便是大企業，同樣面臨回款週期長的難題。

為了解決房地產開發企業先期工程建設資金不足的問題、降低房地產業進入門檻、增加商品房供應以活躍房地產市場，預售制在1994年正式登場。《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，商品房預售應當符合下列條件：一是已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二是持有建設工程規劃許可證；三是按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；四是向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。這意味着開發投資達到工程建設總投資的1/4以上，房地產開發商就有可能進行預售，將未完工的房屋提前銷售，獲得購房人支付的購房款。這不僅極大地緩解了房地產開發商的資金壓力，提高了資金的使用效率，而且預售獲得的購房款也使房地產開發商的融資成本大大降低，自然受到房地產開發商的熱烈歡迎。

那麼，購房人為何願意為未完工的房屋埋單？因為單位分房取消、經濟增長與國民收入增加、城鎮化進程加速、人口流動日益活躍等因素疊加，住房需求被極大釋放，住房在較長一段時間裏供不應求，導致房價上漲，進一步激發了居民自住或投資需求，進而推動了預售制的運轉。不得不承認，商品房預售制的推行首先必須有購房人的參與。

購房者的資金又是從何而來？其主要來源有三：一是家庭儲蓄，中國人有儲蓄的傳統，居民早期購房所需資金多來自此；二是民間拆借，特別是親朋間拆借資金，至今仍是購房者資金的重要補充；三是銀行住房抵押貸款，逐漸成為居民購房所需資金的最重要來源之一。實際上，一開始銀行開展個人住房抵押貸款的積極性並不高。1997年末，個人住房貸款餘額只有190億元。直到1998年“把擴大住房建設作為重要的經濟增長點”政策提出，商業銀行開始尋找業務和利潤的新增長點，逐步將個人住房貸款業務確立為重要發展戰略。2002年，個人住房貸款餘額達到8253億元，是1997年末的43倍。政府允許部分銀行向購房者提供個人按揭貸款，這是住房制度的一次重大改革。

這樣，預售製成為新建商品房市場中的主流銷售方式。（圖1）在理想情況下，房地產開發商提前收取購房款，並將其用於工程建設，按時且保質保量建成住房，然後交付給業主。2021年，我國大陸超過87%的新建商品住宅是通過預售制銷售的。

圖 1 我國大陸的商品房預售制的交易模型

我們可以看到，這項商品房交易制度，一如劉守英和顏嘉楠分析的土地制度，“既是政治制度也是經濟制度”，**本質是按照市場化的原則吸引社會資金來建設住房。**市場力量的調動是被視作解決方案來破解國家資本積累匱乏僵局的。可以説，商品房預售制是以一種本土化的方式誕生於資本的邏輯之中，屬於一項現代化工程。雖然這項制度對購房者的保障相對模糊，但在住房短缺和升值預期的影響下，購房者可以依賴這項制度提前鎖定目標與價格，減少不確定性，因而制度得以順利運行。

房地產開發商、購房者和銀行之間的合作，的確造就了20多年商品房市場的繁榮和居民住房條件的改善，這也説明商品房預售制在過去一段時間確實充分調動了社會力量，促成了各方合作，也促進了房地產業的迅猛發展，制度績效顯著。然而，如今房地產市場形勢已經發生了根本性變化，預售制中一些主體行為的相對代價和偏好也隨之發生變化。

房地產市場新形勢：商品房預售制的新環境

改革開放特別是1998年住房市場化改革至今，我國房地產市場形勢的變化突出體現在如下幾個方面：

**一是城鄉居民住房條件極大改善。**當前，在北上廣深等超大城市，住房困難主要存在於城市新移民羣體中；而在中小城市和鄉村地區，住房大多不再是一個突出的社會問題。近年來，在一些中小城市出現了商品房過剩與新開發的商品房積壓的情況，甚至部分大城市也出現了類似情形，政府也掀起了一輪又一輪的樓市刺激計劃幫助“去庫存”。第七次全國人口普查數據顯示，2020年城市家庭户人均住房面積不足8平方米、8~13平方米、13~17平方米、17~20平方米的家庭户所佔比例分別為2.50%、4.39%、6.29%與4.22%，四者合計，人均住房面積不足20平方米的家庭户所佔比例只有17.41%。

表 1 2020 年全國城市家庭户人均住房面積不足 20 平方米家庭户所佔比例(%)

**二是資金短缺狀況大為改善。**改革開放之初，我國面臨資金和住房嚴重短缺的雙重困境。因此，政府一方面大量引進外資發展經濟，另一方面通過實施金融創新，引入商品房預售制與商品房抵押貸款制度等，基本解決了商品房開發商自有資金不足與購房者資金不足的難題，大大促進了商品房的開發，較好地滿足了居民居住條件改善的需求，住房短缺狀況得到根本性改變。同時，經過改革開放40多年來的發展，中國不再是一個資本嚴重稀缺的國家，中國資本也開始走向海外尋求投資機會。

**三是城市化進入“下半場”。**2010年中國的城市化率已經超過50%，2021年更是達到64.72%。與此同時，中國城市之間也出現一定程度的分化，一些城市一度出現人口停滯甚至收縮。而住房屬於不動產，可以因住房需求增加而興建，但很難因住房需求減少而自動收縮或空間移動。由於那些人口增長出現停滯甚至收縮的城市難以形成新的住房需求，進而出現了一些像鶴崗、玉門這樣的收縮型城市，這些地區的房地產市場也出現不同程度的房價下行、住房棄置與城市收縮的景象。

綜上，作為實施商品房預售關鍵一環的居民住房需求不再處於陡增期，不少城市房地產市場實際上面臨供給過剩的問題。供求關係的變化，加之地價和房價高企、住房保障困難和囤房炒房並存的資源錯配，也使得繼續推行預售制的風險以及購房人繼續購買預售房的代價都發生巨大變化，進而影響了行為模式。

商品房預售制問題顯現：相對代價的變化

對購房者來説，商品房預售制主要面臨兩大風險：一是項目不能如期完成，可能造成延期交付甚至爛尾；二是項目完工但質量欠佳。當下我國大陸關於商品房預售制存廢的討論，主要聚焦於第一個問題。那麼，為何一些“不能如期完工”的項目，在之前的運轉中卻表現良好？要回答這個問題，我們需要先回到預售制本身，看其如何形塑了房地產市場中的激勵，影響了房地產開發商和銀行等企業的行為？然後，我們再分析新形勢下國家和購房者相對代價的變化，以及這些變化如何作用於商品房預售制現階段的運轉。

（一）企業的邏輯：效率與效益優先

諾思指出，制度決定了存在於一個社會中的機會。組織乃是為了利用這些機會而被創造出來的。“特定的制度不僅決定了哪些經濟活動是有利的、可行的，還將通過如進入管制、治理結構以及組織的靈活性等因素，形塑廠商和其他組織的內部結構的適應性效率。”在此，我們主要考察預售制如何與其他規範一起形塑了房地產企業的實踐邏輯。

我國大陸實行的商品房預售制，是將未完工的房屋預先出售給承購人，而承購人將定金和首付款先行支付，在其後的一段時間內如數支付剩餘款項，全部房款支付完成時常常距離約定的房屋交付還有一兩年甚至更久的時間。這與國際上通行的商品房預售制有一個關鍵的區別：購房款流向房地產開發商的時機不同。在大多數實行商品房預售制的住房市場中，定金和首付款存放在第三方監管賬户，餘款則分期支付。譬如，在我國香港地區，20世紀60年代制度建立之初就設定了兩項規則：一是開發商必須證明其有能力完成開發項目，如提供銀行或相關金融機構的擔保；二是購房者在預售階段支付的款項由律師保管，然後按工程進度發放給開發商。（參見圖1和圖2）

圖 2 國際通行商品房預售制的交易模型

**然而，一個在監管上更多依賴審批和各方自覺的預售制，很容易使一些房地產企業在效率優先的指揮棒下進行“關係”實踐。**一些房地產企業利用制度縫隙，在項目開發的前、中、後期通過“走關係”不斷鬆動制度約束，以實現利潤最大化。儘管預售制對預售條件進行了規定，但實際情況是，在某些“關係”實踐下，一些項目在沒有達到預售規定的情況下就開始非正式銷售。正是在這種意義上，這一市場也曾被學者定義為“關係密集型”市場。

**“關係”實踐與制度缺陷也激勵很多房企成為“類金融企業”。**對一些開發商來説，取得土地使用權的資金，靠銀行信託；建造房屋的資金，靠開發貸和企業發債；“再次是利用房地產掌盤優勢套取客户的無息資金。比如房屋預售，房子剛打地基就收定金，樓盤還沒封頂就賣預售房；施工過程讓施工方帶資墊資施工，形成施工欠款，整個開發過程就形成一個透支欠款的過程。”關於這一點，黃奇帆在2019年“關於房地產業供給側結構性趨勢的若干思考”的演講中闡釋得十分清楚：

“整個房地產開發模式就是一個大規模基建、大規模貸款的開發模式，淨資本極低，像貿易公司、流通公司一樣在週轉……表現在土地批租、開發建設、銷售預售三個環節基本都是高負債運行。”

而房地產企業這樣一種透支運轉模式，在市場“火熱”時能夠持續獲得高額利潤。儘管《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，“商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設”。但由於這裏的“有關”界定相對模糊，難以從根本上保證資金不被挪用。在樓市上行期，很多開發商會將預售房款投入到下一個新項目。

一些銀行和金融機構也在一定程度上“助力”房地產企業成長為“類金融企業”。比如，在樓市上行期，金融機構對開發商相關業務十分熱衷。因此，在貸款審批和資金使用監管環節都表現得比較“友好”。我們在一些投資人公開的風險控制反思文本中也可以看到相應的問題：“具體上，投資人認為，第一，融資款項的使用與項目表觀進度不匹配，融資款項發放進度超過了項目建設進度和實際需求，存在資金挪用的嫌疑。款項的發放和支用環節審核不嚴格，為項目風險埋下隱患。第二，項目暫時缺乏自償能力，某某項目銷售進度，資金歸集與可用於還款的現金流不匹配，未對工程進度、銷售進度、銷售回款進度合理設置考核指標並嚴格執行。第三，某某項目押品大多數為辦公及商業物業，且部分需無償移交，資產變現能力有限，在市場大幅波動的情況下，未對押品價值有效重估，暫時未採取其他增信措施，本項目第二還款來源基本落空。”

（二）國家的邏輯：從重增長到重分配

在經濟增長的要求下，我國的房地產市場經歷了一輪又一輪刺激和調控，也使得房地產市場呈現出一種循環：當房地產開發商在住房需求非常有限的中小城市繼續加大開發力度或者維持高開發強度，掀起房地產開發一輪又一輪的熱潮時，極可能因供過於求而導致一些商品房積壓。出於規避金融風險和穩定社會的考量，一些地方政府不得不幫助房地產開發商“去庫存”；而救市的舉措又支持房地產開發商開發建設更多的住房，導致新一輪救市與房地產“去庫存”……這樣的循環目前出現了結構性問題：由於中小城市的住房需求相對有限，過去通過棚户區改造、貨幣化安置與漲價而實現房地產去庫存的舉措，難以持續實施且效果有限。

2017年以來，“房住不炒”定位不斷得到強調，一味以房價拉動地價的“經營城市”的老模式難以持續下去。從國家層面看，房地產市場面臨的主要問題不再是資本稀缺和住房短缺問題，更為突出的問題變成了發展不平衡和分配不均問題，發展重心更加強調“共同富裕”。隨着重心的調整，為了進一步防控風險，國家還採取了一系列措施對房地產一級和二級市場進行調控。只是在三令五申之下，部分城市的樓市依然沒有降温，開發商的融資規模沒有降下來，融資速度也沒有放緩。在此情形之下，2020年，國家採取強制措施收緊了融資端，圖1中的資金鍊條①和②也相繼收緊。

鏈條①收緊的標誌是針對房地產開發企業融資設置“三道紅線”：2020年8月央行聯合住建部出台文件，其中規定，如果房企涉及“剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍”這三條，將會被限制有息負債的年增速規模。同時，根據房企觸碰這“三道紅線”的數量不同而設置不同的限制。如果房企觸碰“三道紅線”，那麼該房企的有息負債規模不能增加；如果房企觸碰“兩道紅線”，那麼該房企的有息負債規模增速不能超過5%；如果房企觸碰“一道紅線”，那麼該房企的有息負債規模增速不能超過10%；就算房企沒有觸碰任何“一道紅線”，該房企的有息負債規模增速也不能超過15%。“三道紅線”極大地限制了房地產開發商的融資規模。

鏈條②收緊的標誌是針對個人住房抵押貸款設置“兩道紅線”：央行和銀保監會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，於2021年1月1日起實施，明確要求實施房地產貸款集中管理制度。銀行業機構分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔，房地產貸款佔比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款佔比上限分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。“兩道紅線”通過控制房貸規模來直接收緊消費者購房的銀根。購房者的直接體驗是房貸利率創新高，年化利率一度超過6%，且放款時間長，有的超過半年。

鏈條②的收緊不僅影響購房者的預期和行動，也通過鏈條③影響房地產開發商的房屋銷售和回款進度。與此同時，鏈條③在2022年2月還迎來了要求嚴加監管預售資金的《關於規範全國性商品房預售資金監管的意見》，這是1994年以來首次全國統一的預售資金監管規定，明確了預售資金監管的基本標準，以及預售資金的監管額度、繳納範圍、使用條件。這一意見有與國際通行的商品房預售製版本拉齊的態勢。毫無疑問，這有利於保護承購方的利益，但其對於一些正處於“透支運轉”狀態中的房地產開發商來説，則是雪上加霜。

總之，鏈條①和鏈條②的收緊，加上鍊條③的困難，在此背景下，一些已經高度透支的房地產開發商陷入債務危機在所難免。

（三）購房者的邏輯：看漲期權的變化

當然，商品房預售制並不是房地產開發商的獨角戲。從交易角度來説，沒有購房人羣，也不可能有商品房預售。那麼，買家為什麼願意同房地產開發商簽訂未完工住宅的預售合同？當購房者和房地產開發商簽訂預售合同時，他們自然是對房產的未來價值有上漲預期。換句話説，在一個“火熱”的市場中，買家總是對未來價格上行空間持樂觀態度，正是在這個時期，預售合同最受歡迎。在某種程度上，預售合同被視為一種看漲期權。

自1998年我國大陸實行住房市場化改革以來，房價上漲的時期遠遠多於下行的時期，因此，購房者普遍將房屋預售視為一個趕上不斷上漲的房價的機會。城鎮化、剛性與改善型需求使得房地產市場景氣度十足，其他投資機會的缺乏與一定程度的通貨膨脹，都推高了人們對房地產市場的熱情。房地產開發商建造豪華的銷售中心，向潛在買家提供慷慨的禮物，也製造了房地產市場繁榮的景象，吸引了購買人羣。前期房地產市場的繁榮預期和極大需求，也在一定程度上掩蓋了個別樓盤交付困難的現實。

然而，建立在對樓市繁榮信念基礎上的購房緊迫感近年被打破。宏觀層面，中美關係、俄烏戰爭等因素，持續影響我國社會經濟發展形勢。中觀層面，如上所述，我國城鎮化進程進入“下半場”，城鎮化速度開始放緩；一些城市出現分化，個別三線以下城市出現人口停滯甚至人口收縮，房價上漲動力嚴重不足；此外，數字經濟、教培、遊戲、房地產、醫藥、餐飲文旅、製造業等眾多行業的發展也存在較大不確定性。微觀層面，部分土地出現流拍，不少城市新房庫存與掛牌二手房數量上漲，而局部地區出現房價回調，財富效應減弱。與此同時，部分房貸人因就業困難與降薪，還款壓力陡增。這些因素疊加在一起，不僅使購房變得困難，還影響到不少居民對未來房地產市場的預期，一些潛在購房者的購房緊迫性趨緩。

購房人看漲期權的變化甚至產生自證預言的效應：如果購房人認為房價上行空間有限，更加可能選擇繼續持幣觀望，那麼交易量將隨之下降，並導致更多人觀望。這種看漲期權的變化，不僅直接影響到鏈條③，還會傳導到鏈條①。比如，如果資金方擔心貸款不能如期收回，不願意或減少給房地產開發商撥款，致使工程無法推動，工程方、供應鏈方等也擔心回款困難而減少合作，各方就會在“不信任”中形成僵持。

**綜上，隨着房地產市場形勢的變化，預售制繼續推行以及購房者購買預售房的風險均發生了很大變化，由原初預售制所形塑的企業機會也發生了鉅變，高負債運行不再意味着高利潤。**這一制度變遷動力與我國香港地區預售制的演變有所不同。香港地區的預售制遭到詬病主要在於被認為助長了房地產投機，其演進邏輯是根據市場形勢相應調整准入和退出門檻。相較之下，大陸預售制中由於房地產開發商的機會結構顯著不同，行動主體各方面臨的風險也不同，問題直接地表現為一些樓盤交付困難。那麼，這樣一項商品房預售制度之後會如何演進呢？

何去何從：商品房預售制的變革

**整體而言，我國房地產市場與金融市場形勢已經發生了根本性變化，繼續推行現行商品房預售制的風險和代價顯著增加，適時調整商品房預售制應當提上議事日程。**然而，儘管行動者相對代價的變化是制度變遷的動力，但並不必然會很快帶來制度的變革。“在每一個社會，相對代價變化都會催生出邊際上的適應性調整，調整的部分是那些需要得到解決的直接的問題，而採取何種解決辦法，則取決於參與者的相對談判能力。”當前，商品房預售制中的預售資金監管已得到有效加強，這雖然只是一個邊際調整，但這一交易制度中的約束和激勵機制已經發生變化，組織及組織成員的機會結構也發生了變化，一些房地產企業在制度完善中將遭遇淘汰或走向轉型。

未來，我國大陸的商品房預售制會轉向現房銷售制嗎？諾思提醒我們注意制度變遷中的“路徑依賴”，也就是説，由於既得利益約束等因素的存在，制度調整常常只是一個邊際調整，建立在先前的制度安排基礎之上。這意味着，在絕大多數情況下，制度變遷不是逆轉式的，而是漸進式的。商品房預售制的漸進式改革方案主要路徑有兩條：

**一是實行現房銷售試點。**2022年，北京、合肥等城市在商品房土地出讓中已經明確部分地塊實行現房銷售，這標誌着商品房銷售制度變革已經啓動。北上廣深四大一線城市與寧杭等強二線城市可率先實行試點，然後再由點到面逐漸鋪開。如此，經過5年左右過渡期的實踐，或許可以使現房銷售製成為主流。

**二是繼續推行商品房預售制，同時進一步優化預售規則和監管機制。**其具體包括限定預售期、限定預售單元比例、限定購房款的存放和撥付並加強監管。在限定預售期方面，我們可以學習借鑑逐步延長退休年齡的做法，逐步縮短從預售到交付之間的時間，爭取經過5年左右過渡期，將預售到交付之間的時間縮短至半年以內。限定預售單元比例，則意味着不能在特定城市、特定時間的特定項目中一刀切地實行預售或現房銷售，而應進一步打破預售制和現房銷售制的二元對立，使預售制度具有更高的靈活性。例如，根據需要可允許部分項目的50%的單元預售，剩餘的50%的單元必須現房銷售。限定購房款存放和撥付方面，可以借鑑國際經驗，由第三方監管並按照工程進度撥付給開發商。

筆者的初步判斷是，方案二僅僅是一種從商品房預售制到現房銷售變革的過渡路徑，最終還是應該回歸到方案一的現房銷售路徑。**然而，現房銷售制也並非就是完美的選擇。**首先，現房銷售同樣存在資金鍊斷裂的風險，只是風險會由開發商承擔而不是購房者承擔。其次，現房銷售制意味着開發商的資金成本大大增加。這樣開發商在一級市場決策時，具體行動趨向可能會由積極主動變得謹慎保守，降低開發力度，導致土地出讓數量減少，進而住房供應量減少，使住房市場的供給和需求關係發生變化。換言之，不管是預售制還是現售制，都是存在風險的，二者優劣勢互現，因此，我們應適時地對制度進行反思和調整，以在風險和收益間取得更好的平衡。

當然，無論是從試點到推廣現房銷售，還是優化預售制，都還只是一種理想型路徑。路徑依賴可能伴生的問題是“無效率制度”的存在，對更優解決方案的忽視和排斥。如果現行商品房預售制度不能朝着保障開發商和買房人雙方利益的方向演變，那麼房地產市場中諸多主體之間的合作將難以進行，複雜交換的交易成本會變得更加高昂，最終也可能對經濟發展造成影響。

同時，我們也需要意識到，商品房預售制並不是一項能獨立運行的制度，而是處於一個制度矩陣中，與其他正式的、非正式的制度共同發揮作用。商品房預售制最終會走向何方？眾多在影響制度變遷方面有不同談判能力的行動者，以及眾多遺留在文化傳統中的非正式約束，都會加劇這一問題的複雜性。諾思提醒我們，每個國家過去的發展方式同時也造成了當前的一系列限制，如何克服這些限制，需要對每個國家的歷史和傳統有具體的瞭解。如何促進並保障有着大量且複雜的非熟人化交換的市場經濟秩序的健康成長，是各國都無法迴避的問題。

就當下的中國社會制度變遷而言，由於國傢俱有極強的資源調配能力，仍應儘可能避免政策的突然轉向。尤其是從老制度到新制度的轉換，應當給市場主體預留充足的過渡時間，避免帶來大的波動和不確定性。正如習近平總書記在黨的二十大報告中所指出，我們要“蹄疾步穩推進改革”。商品房預售制的改革應朝着保障開發商和買房人雙方利益的方向穩步推進，增進房地產市場主體之間的合作，降低市場交易成本，進而促進經濟和社會高質量發展。