第七屆地新引力峯會·住房租賃論壇：乘風破浪正當時_風聞

第七屆地新引力峯會·住房租賃論壇：乘風破浪正當時

2023年5月26日，由克而瑞租售主辦的第七屆地新引力峯會正式拉開帷幕。論壇當天，現場座無虛席。來自行業協會、頭部企業、資本機構、學術研究等領域的來賓匯聚一堂，藉由本次論壇的平台契機，交流並共同關注着住房租賃行業的發展。

本次住房租賃論壇的主題是：「乘風破浪正當時」，主持人由業內頭部運營商企業——華住集團執行副總裁、城家CEO王玲擔任。

華住集團執行副總裁、城家CEO 王玲

**#第一部分：**金融助力住房租賃的可持續發展

作為本次論壇的主辦方，克而瑞租售總經理****王偉，從行業變化、發展現狀、問題及解決方案和未來趨勢四個方面，分享了《2022-2023住房租賃行業現狀及趨勢研究成果發佈》報告。

克而瑞租售總經理 王偉

近一年住房租賃行業的變化主要是房地產行業，由“商品房舊模式”到“租住並行新模式”轉變；長租房市場構成從商業化房源為主，過渡到保租房和商業化房源並駕齊驅的狀態；企業從被動做租賃轉向主動，民企主動拿地通過多種方式切入住房租賃賽道；住房租賃行業公募REITs落地，市場化租賃住房公募REITs有望破冰；穩定運營的項目備受資本關注，加速資產退出。

行業發展現狀中各地保租房籌集壓力仍處高位，以集中新建為主向配建為主轉變，改建、代理經租轉保的重要性提升；機構化長租公寓規模保持持續增長，個人房源新增供應量持續下滑；品牌集中式公寓租金維穩，個人租金增速回落；核心城市長租房出租率相對穩定，整體出租率超80%；金融創新提速，大宗超100億，但整體量級仍有很大的提升空間。

在行業問題及解決方案中，王偉主要講到了長租房發展存在五大問題：第一是整個長租房賺錢的不可持續，持續的不賺錢；第二是REITs目前更青睞保租房，更多優質基礎資產商業化項目發行受限；第三個是商業化房源納保受限制；第四個是保租房申請門檻受限制，供需錯配，集中入市、產品同質化導致空置率高；第五個是商業化房源與保租房同責不同權，租賃企業積極性受打擊，並對這些問題提出了相應的解決方案建議。

最後王偉提到，整個長租房行業將朝着商業化房源與保租房齊頭並進，共同發展；租金增長進入平穩期，企業通過租金增收的空間收窄，對運營提效的要求提升；各主體相互合作時更注重專業分工，完成各自訴求滿足趨勢發展。

#圓桌1**：**金融助力住房租賃的可持續發展探討

圓桌論壇1： 金融助力住房租賃的可持續發展探討

左起，（圓桌主持人）孫楊：克而瑞證券資產管理部副總經理、研究院院長

何緬南：光大證券金融地產行業首席分析師

宋昊：瑞威資管副總裁、首席運營官

倪文弢：思睿集團創始人、首席執行官

王戈宏：華潤置地長租公寓REITs平台總經濟師

趙崇傑：方隅控股投資總經理

Q1**：各位對於目前租賃市場發展的看法？**

何緬南（光大證券金融地產行業首席分析師）：

光大證券比較早的提出了房地產市場從增量市場到存量市場過渡，可以看到租賃在近期獲得比較多的政策支持。一個資產種類能夠出現大的爆發，有三點是必須的：

第一是需要政策支持，央行和銀保監會在開發貸、經營性抵押貸款等方面給了好的政策。第二是對住房租賃貸款方面有很強的支持,開發貸利率僅有4%，可以申請長達20年的經營性抵押貸款。第三是財政對保租房的支持，將增值税由9%降到1.5%，房產税由12%降到4%，為保租房公募REITs3.8%的分派率提供了空間。

宋昊（瑞威資管副總裁、首席運營官）：

當前國內的市場比較卷，能選擇的賽道相對來講也比較的卷，特別是涉及到重資產的領域。長租公寓是一個非常好的賽道，有很大的想象空間。

但目前租賃市場還是有很多的痛點，一是資金端，如資金退出問題，REITs對底層資產的要求非常高的，從類REITs公募REITs的過程還是很漫長的。二是運營端，目前市場項目運營效率還沒有達到大家的預期，運營提升難度很大。三是產品端的同質化也比較嚴重。四是成本端，如何更好地降本增效是租賃企業一直很關心的問題。雖然當前REITs對資產回報率要求較高，但目市場還是很火熱的。

總體來説，住房租賃是一個非常好的市場，未來的想象空間非常大，特別是REITs的市場，未來是一個數萬億起步的市場，我們也會深耕這個市場。但是目前市場在頂層設計和實操層面還存在巨大的想象落差。對此，也呼籲相關的政府部門能夠制定更科學、更貼近市場的政策，為市場參與主體提供廣闊的參與機會。

倪文弢（思睿集團創始人、首席執行官）：

主要從供需端的角度來看：

從供應端來看，目前市場同質化競爭很厲害，供應量很大。但在這個過程當中，也是有很多的機會。商業化的長租公寓如何提升產品力，如何打磨空間，還有很多改進的空間。供應端雖然供應很大，但是找出差異化很重要。

從需求端來看，現在客户的類型，客户的需求，都發生了很大的變化。消費觀念的變化，可能又會有一批新的需求的體現。總體來看，住房租賃是一個非常好的賽道，大家可以協力共創。

王戈宏（華潤置地長租公寓REITs平台總經濟師）：

談市場大家都比較容易達成共識，我就經歷的這十年租賃市場發展談一點感想。

第一個感受是租賃行業做了十年仍沒做出閉環。全世界很少有像中國擁有數萬億級規模的租賃市場，上萬億的市場為什麼沒有能做好，沒有能形成閉環，這值得討論。

第二個感受是輕中重每一種商業模式都有優勢與困難，都有自己的生存空間。

重資產模式上華潤置地最初花幾億在上海買租賃用地，並沒有特別糾結未來收益，更多的是承擔央企對人才在上海住有所居的責任；中資產模式是前幾年很多企業選擇的發展模式，後來包租模式因為競爭使得經營出現問題，遭人詬病，但華住集團仍能通過包租模式做的非常好；輕資產很多企業願意做，但實際有很多競爭，輕資產規模和營業額很難做大。

輕中重資產無法簡單的判斷哪個好或哪個不好，這是每個企業的選擇，只要做得好就是正確的模式。

第三個感受是**住房租賃行業壁壘極高，行業和金融、政策緊密相關。**住房租賃發展的十年培養了非常多優秀的運營管理機構，但在租金和資產上這兩個重要的環節上沒有得到有效的解決，使得好的運營機構缺少資金和資產的支持而無法形成真正的啞鈴結構，達到完整的資產閉環。

第四個感受是華潤作為央企有擔當有遠見。華潤有巢作為央企積極承擔“租購併舉”政策，在上海拿下兩塊租賃用地並進行建設管理，當機遇來臨時，華潤有巢在各個方面都做好了退出的準備，因此華潤有巢很有幸成為了第一個上市的機構化長租公寓企業。

趙崇傑（方隅控股投資總經理）：

方隅公寓從一開始就以大資管的模式來開始的，剛開始時候大部分投資者對重資產租賃公寓不認識，不感冒，也覺得收益率不高，所以當年投融資也都是比較有挑戰的。這五年一路走來，隨着市場慢慢成熟，越來越機構化，品質管理的越來越受消費者租客，投資者，政府監管層的認可。運營商業務模式來説，也趨向定製化產品，長期持有類型的租賃公寓業務模式。

今天大家講了很多精細化運營，這對於運營商來説我認為是基本功，基本盤。但是從投資者的角度來説，靠運營彌補投資的錯誤是不存在的。很多企業在有資本，政策的助力下，就容易“一窩蜂”盲目追求規模：過去十年的中資產模式，在上海的大辦公大園區市場，都是地產資管行業很痛苦的經驗教訓。我們看看今天上海的租賃公寓市場現狀，有很多增量發展機遇，但是從供地，投資角度，部分板塊有可能會有過剩，同質化的情況。因此，我在這裏呼籲各位投資者和運營商，投資保持紀律，理性。

Q2**：目前國家正在金融端大力推動住房租賃行業的發展，您覺得金融在住房租賃行業扮演的是怎樣的角色？**

Q3**：在房地產市場下行的大背景下，企業的投資側重點發生了怎樣的變化？如何看到目前的保租房和長租房市場的發展？**

Q4**：華潤有巢作為市場上首單市場化機構運營的保租房REIT的原始權益人，在發行過程中遇到了哪些困難？有些什麼經驗可以分享給大家？**

Q5**：方隅在去年升級了自身戰略，堅定****“雙聚焦+大資管”戰略，同時完成了3個重資產項目的退出，請簡單介紹這3****個項目的情況，方隅有怎樣的經驗可以分享？**

（Q2-5，詳情回顧請移步“克而瑞租售”公眾號，圓桌專帖）

沃頓上海中心秘書長、克而瑞易沃高管教育總經理 馬彥文

沃頓上海中心秘書長、克而瑞易沃高管教育總經理 馬彥文發表主題演講：《求知以行，應變於新：易居沃頓PMBA項目發佈》，房地產行業已然從增量開發時代進入存量運營時代，未來是一條新路：新趨勢、新領域、新市場。

因此，易居沃頓PMBA項目第12期的主題為“求知以行，應變於新”。現場馬彥文對沃頓PMBA項目的概況、項目優勢、課程特色、教學範式、課程設置、課程方向、師資力量等內容進行介紹。

在上午的最後環節，克而瑞租售總經理王偉對《2022-2023中國住房租賃行業》白皮書進行介紹和發佈。今年的白皮書和往年相比有幾個變化。第一個是做了首次的公開發刊，在六月份會給現場和線上參會朋友贈閲。第二個是第一次在中房協的指導下完成的白皮書，感謝中房協對白皮書的指導與支持。第三個是進一步擴大了企業端案例支持，將更多的經驗分享給從業者避雷。

**#第二部分：**資管模式的探索實踐

克而瑞集團董事長 丁祖昱博士

克而瑞集團董事長、丁祖昱博士對下午場開場作了致辭。致辭中提到，中國房地產行業發生了天翻地覆的變化。當下，傳統房地產的邏輯受到了非常大的挑戰，就算是租賃市場也做不到遍地開花。

從短期來看，租賃最大的發展可以爭奪掉兩個需求，一個是爭奪掉原來買房的需求，另一個是爭奪散租的客户。從這兩個角度來看，丁祖昱認為現在的長租房和傳統的房地產正在走完全不同的道路，一個是往上的道路，一個是往下的道路。期望在這個租賃大好的前景下，在所有企業的共同參與下，在協會領導下，在相關主管部門支持下，租賃行業能越做越好。

瓴寓國際CEO 張愛華

瓴寓國際CEO張愛華發表了《瓴寓資管——科技賦能、雙腦驅動》主題演講。瓴寓國際是一家非常注重科技的企業，從2018年開始在科技上有數千萬的投入，約1/3的人員是技術人員，在技術這條路上瓴寓國際已經走了多年。瓴寓國際通過科技賦能，進行雙腦驅動。

一、全生命週期的資管核心

不動產資產管理是由專業機構為投資人選擇合適的項目進行投資並實現資產保值增值後的退出。做好資管最重要的核心是：拿對項目，高效運作，並做好全過程風險控制。

資管鏈條長且複雜，業務場景分散在多個環節，如何做好精準決、精細管理。瓴寓的做法是聚焦痛點，通過雙腦驅動、智能決策模型、經營意識的毛細血管級覆蓋和全消費場景覆蓋四大策略直擊要害。瓴寓通過AI和大數據形成了三位一體的操盤能力，形成了數智驅動的決策體系。

二、科技武裝業務，瓴寓構築四大核心能力，支撐資管目標的達成

① 客研能力，通過海量的市場數據，將定價偏離度控制在2%以內；

② 設計能力，由客户決定設計，將一間房解構成十幾個維度，系統根據過往的運營數據進行打分排序；

③ 運營能力，覆蓋營收/服務/費用/組織4大模塊，門店區域3級管理，核心服務場景100%覆蓋等；

④ 數智能力，藉助數智能力，形成了能夠面向未來、不斷進化的客研能力、設計能力和運營能力。

微領地集團CEO 周君強

微領地集團CEO周君強分享了《以終為始，租賃住房資產管理的價值重塑》：

不動產從房地產開發時代轉變為不動產資管時代，進入全鏈條精細化資產管理時代。租賃住房領域無論資本還是政策都給予了重要加持，正成為中國最具成長性和吸引力的不動產賽道。

租賃住房既是社會化、專業化的行業，也是民生行業。租賃價值的體現在雙價值的運營體系之中，包括“募、投、建、管”全鏈條精細化管理和商業向善的理念。

微領地作為資產管理人持續運營管理資產，為不同階段的投資人創造價值，以終為始，全鏈條精細化管理，提升物業資產價值。以浦江中心社區為例，通過改造和後期靈活高效的運營，項目取得了優秀的市場表現。

此外，微領地認為人是微領地最重要的社會資產，讓年輕人生活的更好，打造有温度的社區、共生的社區、有活力的社區、綠色低碳的社區，從而提升社會資產的價值。微領地集團構建社會效益評價體系ESG，將社會效益進行量化，形成評價模型。

中海商業發展有限公司研拓總監、投資發展及長租公寓全國負責人 饒胤

中海商業發展有限公司研拓總監、投資發展及長租公寓全國負責人 饒胤發表主題演講《美好使命——從城市節點視角看長租發展場景》。從資管角度拆解住房租賃行業如何更好地發展，主要包含城市發展趨勢&空間承載、居住新場景探索&思考、中海長租公寓MIX突破&沉澱三部分內容。

1. 城市發展趨勢&空間承載。城市商業綜合體目前已經成為城市規劃藍圖中的重要骨架節點，是商業、服務、消費、體驗、社交與情緒的六面體，具備經濟價值、社會價值、發展價值三位一體的可持續核心。未來，城市商業綜合體向多元化、場景化、立體化轉變。中海具備全域業態開發經營管理能力，聚焦城市價值創造。

2. 居住新場景探索&思考。隨着城市發展的不斷迭代，城市綜合體在消費、商務之外，關於居住的表達也越發多元。基於職住平衡、消費心理認知的變化及消費的變化，中海從MIX LIFE生活秀場、個性化·生活美學、智能化·AI交互等方面探索新的居住場景。中海通過城市商業綜合體的運營，業態間相互支撐，為城市人才長效留聚提供更適配的居住空間載體支持，使人才更長久的居住下來，最終賦能資產價值提升。

從“經營管理”到“資產管理”，中海長租在新五力模型之上持續升級迭代，站在城市發展、共創美好生活的視角，將長租行業發展邏輯擴展六維圖譜，以合適的產品、煥新的服務、標準的運營、敏捷的組織、全鏈的信息化、貫穿的資管，以健康的商業投模帶來穩定均衡可持續的發展。

3. 中海長租公寓MIX突破&沉澱。目前中海長租公寓有中海海堂和中海友裏兩個長租公寓品牌，主要佈局四大核心城市羣，饒胤現場針對中海友裏瀋陽和平國際公寓和中海海堂海堂國際服務公寓(上海)兩個城市商業綜合體標杆項目進行了介紹，分享了中海長租公寓作為全能生活場景的居住內核，聯動商務辦公、休閒購物、文化娛樂等多元融合生態，以MIX LIFE的多種模式迭代，在現有產品體系中多維探索城市綜合體發展路徑，實現城市人居新場景。

上海城方租賃住房運營管理有限公司總經理 陳遠平

上海城方租賃住房運營管理有限公司總經理 陳遠平發表主題演講《私域流量打造上海租住品牌》。在2018年年初，上海地產集團發佈了“城方”品牌，這是上海國企首個租賃業務品牌。成立了市場化、專業化的運營管理公司——上海城方租賃住房運營管理有限公司。至2022年底，上海地產集團自持R4用地147萬方，位列全國第一，至2025年儲備的規模在6萬套，占上海保租房十分之一，地產城方是租賃住房的國家隊。2023年城方有11大新建保租房推入市場，集中度、規模度全國少有。

一、城方目標先行。在過去的一段時間裏，城方進行了市場化資源整合，為客户提供全方位成熟租住體驗和全週期運營管理能力。

城方在租賃住房和社區商業上進行雙輪驅動，實現高出租率的要點是，在租賃住房上圍繞“多、快、好、省”；在商業上圍繞“集、降、全、拓”。

二、城方速度先行。城方不斷打造自己的私域流量，在私域角度呈現結果能夠與頭部企業比肩通行。

① 在保租房新品上，耀華國際社區開業半年出租近2000套；璟博濱江社區開業1個月簽約300套；康橋璟仁社區開業首日簽約100套；虹橋璟智社區開業半年出租率穩定至90%。② 在商業上，古北璟宏商業出租率94%。

③ 城方具有1200餘家企業客户，20萬+私域忠實粉絲。城方自己開發小紅書的流量，有效地助力了私域流量的打造。除此以外，作為國企結合街道圍繞人才進行服務，在虹橋街道開展了遊園會，進行國際化的人才互動。

城方作為上海第一個國企做租賃住房的業務品牌，希望將城方打造為有着國有基因的市場化企業，服務地產集團保租房項目的同時，過去1年城方也簽約了幾個外部輕資產委託運營服務項目，在市場化中鍛鍊和檢驗團隊能力。

城方的初心，就是人才保障的初心，希望將來在上海，想到租賃住房就是想到城方，實現“要租房找城方”。通過城方運營的努力，將“城方”打造為上海首屈一指的租賃住房品牌。通過業務和市場化的機制，培養一支能夠服務更多租賃住房項目，服務更多人才的團隊。

#圓桌2**：**地方國企的保租房實踐探討

圓桌論壇2：地方國企的保租房實踐探討

左起，（圓桌主持人）劉穎：中國房地產業協會長租房分會副秘書長

尤瑋：上海城投置業經營管理有限公司總經理

張日芳：南京頤悦置業發展有限公司副總經理、南京安居瑾家公寓管理有限公司總經理

張彬南：上海瑋浦企業管理有限公司總經理助理

Q1**：目前自身品牌保障性租賃住房的建設情況？**

尤瑋（上海城投置業經營管理有限公司總經理）：

在國家租購併舉的方針下，我們於2019年創立了“城投寬庭”品牌。從建設用地來看，我們一共是6+1，6塊是新的R4，1塊是存量改造。2020年8月入市第一個項目，灣谷社區800多套；2022年年底入市保障性租賃住房城投寬庭江灣社區，2023年上半年光華社區和浦江社區入市，由此形成“四花閃耀”。

在今年下半年，預計康橋、臨港社區陸續入市，明年一季度九星社區也會入市，由此超15000套房源全部入市，形成“七星聯動”。

大概的節奏就是，2019年創立品牌，2020年第一盤入市，到2022年，我們的總量過千，2023年的下半年，我們的總量過萬。

張日芳（南京頤悦置業發展有限公司副總經理、南京安居瑾家公寓管理有限公司總經理）：

安居瑾家是南京市屬國企安居集團旗下的全資三級子公司，成立2年時間，深耕南京，目前管理面積40萬平方米，開業房源7000+間，目前位居南京住房租賃行業規模的第二名。通過一年半左右的時間，已實現完全市場化的運營。目前公司的主要業務是走輕資產和重資產兩條路，重資產方面，更多的是賦能安居集團旗下的重資產退出，目前集團在南京重資投資了近100億用於保租房籌建，後續將分批次投入市場運營。市場化運營是希望未來能通過REITs實現陸續的退出；輕資產是我們現在聚焦的業務，甲方主要是自家的兄弟公司，或者是南京市屬平台的國企單位以及政府的平台公司。此外，我們還做一些諮詢，輸出經驗，為甲方賦能。

張彬南（上海瑋浦企業管理有限公司總經理助理）：

新黃浦實業集團由房地產和金融雙輪驅動，新黃浦在長租板塊分兩步走，重資產和輕資產。通過拿長租房的重資項目，以此為核心打造輕資產的集運營、商管和物業的大運營團隊。新黃浦長租板塊的品牌名是新黃浦築夢城，分別在2018、2019年在閔行拿下兩個R4地塊，於去年年底竣工交付，分別在12月和今年2月開業。總的體量，吳涇租賃社區2800多套，梅隴租賃社區1300多套。到目前為止，整體經營情況較好。從實際情況來看，這樣的高定價高品質的產品填補、創造了新的細分領域。

Q2**：今年作為新建保租房入市的元年，像上海預計有6.5萬新建房源將入市。在這樣的大背景，你們認為對於整個租賃住房市場有怎樣的影響，我們有哪些運營經驗可以分享？**

Q3**：目前，上海的保租房規模比較大，長租房體量也非常大，相較其他的品牌和項目，我們有怎樣的優勢？**

Q4**：南京安居瑾家作為南京保租房建設的主力，在產品線上也是覆蓋了從藍領公寓、白領公寓、金領公寓、服務式公寓到租賃社區，這和其他品牌會有不同，這部分是出於怎樣的考量？**

Q5**：隨着國家發展保租房力度的不斷加深，未來各家如何進一步深化保租房建設？**

（Q2-5，詳情回顧請移步“克而瑞租售”公眾號，圓桌專帖）

**#第三部分：**住房租賃企業的變與不變

城家總裁、華住集團高級副總裁 莊松成

城家總裁、華住集團高級副總裁 莊松成發表了《確定、精益和取捨，公寓市場的長期主義思考》主題演講。

莊松成首先提出，無論是國際形勢、經濟結構、消費理念還是行業新概念、新事物、新玩家的出現，都表明整個租賃住房行業正在發生着深刻的變化，我們所面臨的是一個充滿不確定的行業環境。但仍有一些市場趨勢，是確定的。疫情放開，預示着“大需求”的確定；政策支持，預示着“強供給”的確定；增速明顯，預示着“快發展”的確定；長坡薄雪，預示着“大市場，看長期”的確定。

基於轉型目標，城家通過對客户需求的洞察，確立了“長租公寓**+**服務式公寓”兩大賽道。如何實現轉型與賽道發展？莊松成引用了“精益”的概念，即一種以滿足用户需求為目標，力求降低成本，提高產品質量，不斷創新的資源節約型的生產方式。

城家又是如何解讀與實踐“精益思維”的？莊松城總結了以圍繞用户精益思維的**“3類客羣聚焦”與圍繞產品&成本精益思維的“3種能力升級”**。3類客羣聚焦，即B（資產方）、C（消費者）、S（銷售方）；3種能力升級，則針對於產品、技術與營銷的能力迭代升級。

最後，莊松成介紹了城家在大社區、服務式公寓、運營優勢、綜合收益能力的4大戰略發展方向。

樂乎集團創始人&CEO 羅意

樂乎集團創始人**&CEO****羅意**發表主題演講《從運營管理到資產管理》。從慢下來、沉進去、研究業務三部分，闡述了樂乎近兩年做的嘗試：

**1.****慢下來。**2021年以來住房租賃行業發生很多變化，新的進入者紛至沓來，作為一個早期的創業公司，樂乎考慮的是如何不被行業拋棄。輕資產一定是住房租賃行業的趨勢，針對行業的變化和企業自身能力與優勢，樂乎也做了很多思考，並選擇慢下來。我認為資管是一種理念，我們所講的俠義的資管是“募投建管退”。慢下來的樂乎做了很多改革，精選項目，控制成本等。

**2.****沉進去。**從策略到產品到運營沉進去，我們做了幾件事情。樂乎做包租、純託管，也可以做投資加盟、代建，目前樂乎旗下的懷庭、芷岸、樂乎公寓、樂乎青年社區、樂乎起程都可以做加盟業務，這可以改善我們的利潤結構。樂乎總體上將慢慢從運營公司向資管公司進階，儘管很難做。近兩年樂乎主要圍繞兩個品牌做保租房項目，新籤項目書明顯減少，目前主要是歷史上的純託管項目。

**3.****研究業務。**樂乎有重資產的團隊，主要做資管，現在不同產品的組合差距很大，沒有研究是很難做的。相對於數據服務商，運營商基於自有數據、案例等信息沉澱，寫的研究報告更加細緻。

魔方生活服務集團副總裁 錢智康

魔方生活服務集團副總裁 錢智康分享了主題演講《識變、應變、求變：專業化租賃運營商如何賦能保租房》——

識變：保租房帶來的行業新變化

租賃住房需求持續增長，行業保持高增速發展。全國“十四五”期間計劃籌集建設870萬套(間)，40個重點城市計劃新增650萬套（間），上海“十四五”期間，將新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上。但目前保租房在前期定位存在目標受眾不清晰，產品定位難確定等痛點；在項目籌建期存在房間面積有限，空間使用率要求高，改善週期短，工程管理難度大等痛點；在運營管理中存在相關監管要求高、資金管理難度大等痛點。

應變：魔方生活能為保租房做什麼？

在前期定位方面，魔方利用大數據驅動決策；在項目籌建階段持續產品迭代，帶來優越居住體驗，高度標準化流程，營建週期強管控；在運營管理階段，數智化驅動打造安心居住場景， “業財一體化” 完善資金監管，豐富的社羣活動為租户創造情感價值。

求變：魔方生活的探索之路

魔方參與國央企全流程諮詢服務項目，全週期代建+後期託管運營，託管管理等。魔方的數智化系統合作，支付分賬過程全部系統自動處理，無需人工干預，可與政企監管平台對接。

百瑞紀集團聯合創始人 楊稷

百瑞紀集團聯合創始人 楊稷發表了《深耕用户、高質運營》主題演講，分享2022年百瑞紀做的一個調研報告，報告部分印證了百瑞紀在租賃行業裏的一些觀察和洞察。

一、用户需求在變

2017年和2022年百瑞紀做的用户調研有很大的變化。第一是地段及周邊商圈的重要性，由原來第七上升到第一，地段及周邊商圈變得最重要；第二是產品設計從第一降到第三，管家服務變為第二個重要。隨着行業的發展，公寓從嚐鮮的產品變成了基本的需求產品。

二、用户口碑在變

綜合滿意度、品牌喜好度、管理服務整體滿意度指標在過去幾年有變化，但變化不是很顯著。

三、深耕用户不變

百瑞紀深耕用户需求，用大數據挖掘，顯示出租户中女性佔比較高，25到34歲是核心羣體，消費比較高，喜歡看視頻，線上偏好明顯，愛社交，購物和音樂。百瑞紀的理念是品牌的價值先行，希望用品牌驅動，百瑞紀整個的用户服務都是來源於對用户需求的深入挖掘。

一、在服務管理方面

>> 以客户滿意度為考核指標，區域和店長均以客户滿意分為考核指標，直接掛鈎區域和店長的績效。

>> 創造更多的客户互動的環節，從入住關懷、日常拜訪、生日/節日祝福等多個方面入手，提升客户粘性。

>> 通過優質服務挽留在住客户，通過提供優質的體驗式+人性化服務，讓客户住得舒服，住得放心。針對這一系列的工作，實現NPS89%，客户的滿意度95%，續租率70%。

二、在社羣管理方面

主要依據用户畫像，用户喜歡看視頻，就在社區裏面做趣影院。年輕人喜歡線上服務，百瑞紀打造線上的服務閉環，建立線上服務系統，能夠對租户的預約、看房、簽約和繳納水電費等整個服務流程進行監控，對每一個環節進行點評，並且將點評公開化。

克而瑞執行總裁 劉文超

論壇的最後環節是線下的測評成果發佈。頒獎嘉賓是克而瑞執行總裁****劉文超以及克而瑞租售總經理****王偉。

第一個獎項是**《2022-2023住房租賃企業綜合實力TOP10》**，獲獎企業（按首字母排序）分別是：百瑞紀集團、城家、方隅公寓、樂乎集團、瓴寓國際、魔方生活服務集團、微領地VLINKER、華潤有巢、招商伊敦公寓、中海長租公寓。

第二個獎項是**《2022-2023住房租賃企業優秀品牌TOP10》**，獲獎企業（按首字母排序）分別是：保利公寓、爾家公寓、金地草莓社區、朗詩寓、樂璟生活社區、龍湖冠寓、路勁·雋寓、上海龍地商業管理有限公司、萬科泊寓、YOU+國際青年社區。

第三個獎項是**《2022-2023住房租賃企業國企先鋒TOP5》**，獲獎企業（按首字母排序）分別是城發成家、城投寬庭、南京安居瑾家、上海地產城方、新黃浦·築夢城。

第四個獎項是**《2022-2023住房租賃企業潛力新星TOP5》**，獲獎企業（按首字母排序）分別是：安徽琥珀房屋租賃有限公司、派米雷租賃住房LINK新界未來社區、天健置業蜂巢公寓、新際公寓、新投海瑜公寓。