巴黎房價將跌破1萬歐！房地產市場迎多年未遇“大沖擊”！房產房貸中介破產激增_風聞

法新社報道，法國房地產市場正在遭遇多年未遇的“真正衝擊”。法國公證人-統經所指數（indice Notaires-Insee）最新數據顯示，與2022年第四季度相比，法國二手房價格下跌了0.2%，是2015年以來的首次。業內人士認為，房價下跌主要是申請房貸越來越難所致，法國房地產危機恐進一步加深。而隨着法國房地產領域購買力收縮，整個行業都陷入困境，自今年初以來，房產中介、建築公司、開發商，尤其是信貸經紀公司出現違約的數量激增。

01****多年來首次“真正衝擊”

法國公證人-統經所指數（indice Notaires-Insee）5月30日發佈的數據顯示，與2022年第四季度相比，法國二手房價格下跌了0.2%，是2015年以來的首次。

報道指出，法國二手房價格一年內上漲了2.7%，與2022年底（+4.6%）相比，漲幅明顯放緩。

大巴黎公證人統計委員會主席弗雷蒙（Elodie Frémont）在30日的記者會上表示，“房貸利率越來越高，房地產市場進入了一個新時代”。

“本季度房產市場遭受了真正的衝擊。”弗雷蒙強調，過去12個月的交易量有所下降，從2022年底的112萬筆減少到2023年第一季度的107萬筆（這一數字仍高於歷史平均水平）。

公證人指數基於最終成交的銷售，可以真實反映市場趨勢（有數週的延遲），是房地產市場最詳盡的指標。

“這是（上漲）趨勢第一次發生逆轉，標誌着全法家庭在購房時借貸能力下降對房產交易的重要影響。”法國國家房地產聯合會（Fnaim）主席甘丹（Loïc Cantin）向法新社表示。

在通貨膨脹的背景下，房地產也被飆升的利率所累，需要依靠借貸才能買房的家庭遭到沉重打擊。“首次購房者是有的，對住房需求也是有的，但現在這些人不得不做出艱難選擇：是花更多的錢還是在房屋面積上做出妥協。”弗雷蒙説，被銀行拒絕房貸的潛在買家更是不計其數。

▲ 房貸利率高讓買家購買力縮水，而賣家又不情願降價，導致房地產交易數量顯著減少。（法新社圖）

PAP房產交易網站總裁卓利（Corinne Jolly）指出，“結構性住房短缺和低利率讓房價在20年內翻了2.5倍，我們認為這一趨勢已經結束”。

雖然房價連續上漲的趨勢結束了，但法國住房短缺的情況並不會改善。住房需求沒有減少，但新房也“賣不動”了：今年第一季度，新房預購數在一年內猛降41%，開發商建築許可數同比下降11.5%。

▲ 今年第一季度，法國新房預購數一年內猛降41%。法國主要建築和房地產界僱主聯合會（FFB、Pôle Habitat、Fnaim、FPI、Unis）5月15日在給總統馬克龍的公開信中譴責政府辦事“拖延”，呼籲“不能再觀察、拖延猶豫了”。近幾個月來，新房建設數量直線下降，原因包括建築成本上升、有購房意願者難以獲得房貸等。據報道，等待社會福利住房的家庭數量也達到了新高（242萬）。（法新社圖）

02****大巴黎房地產陷危機

大巴黎公證人數據顯示，今年第一季度，巴黎大區房地產交易數量較去年同期下降22%，房價同比下降了0.6%。不過，房貸利率顯然影響不到外國富豪買家。在巴黎市中心、六區和七區，豪宅的價格仍在繼續上漲。

▲ 預計今夏巴黎市區房價可降至1萬歐/平米以下。（《費加羅報》報道截圖）

大巴黎公證人預計，第二季度價格跌幅還將加劇，巴黎大區公寓價格跌幅約5%，獨棟樓（maison）價格跌幅約3%。

在全法範圍，獨棟樓價格漲幅3.1%，高於公寓房（+2.2%），持續了自2020年疫情以來的趨勢，但與前幾個季度相比，二者漲幅差距正在迅速縮小。事實上，如果只看今年第一季度的數據，趨勢已經發生逆轉：獨棟樓房價格跌幅（-0.3%）已經超過公寓（-0.1%）。

“一些人開始意識到，自己不適合住獨棟樓，”PAP房產交易網站總裁卓利點評説，“剛解封時對獨棟樓的美好濾鏡消失了。”

由於法國政府收緊房屋環保標準，從今年1月1日起，能耗過大、完全不符合居住標準的房屋已被禁止出租，2025年G類能耗標籤房屋不能出租，2028年則是F類房屋、2034年E類房屋也將被禁止出租。

全法房地產聯合會的調查顯示，政策推出後，僅有32%的F和G類標籤房屋的房東選擇改造房屋，而26%的房東決定出售房屋。根據公證人的數據，2021年至2022年間，巴黎大區公寓交易中G類（最差標籤）房屋的份額增加了兩倍（2.7%至7.9%），房屋交易量增加了一倍（3.6%至8.5%）。業內人士認為，在未來數月，“可能會出現一個雙速市場”——大量保暖差、高耗能的舊房將湧入房產交易市場。

03****房產中介、房貸經紀公司破產數量激增

隨着法國房地產領域購買力收縮，整個行業都陷入困境，一年多來違約數量急劇增加。

法國BFM電視台報道，繼疫情後的繁榮，法國房地產市場最近幾個月急劇轉向，整個產業都受到了衝擊。自今年初以來，房產中介、建築公司、開發商，尤其是信貸經紀公司出現違約的數量激增。

根據專業公司Altarès的數據，今年前四個月，開發商違約率上升了53.8%，建築商違約率上升了55.6%，而房產中介違約率幾乎翻了一番，與2022年同期相比增長84%。

2022年5月至2023年4月間，約有528家房產中介倒閉或被接管（去年同期只有327家）。上一次出現類似情況要追溯到2016年9月。不過，這一數字雖在上升，但仍低於2010年代前五年水平——2013年倒閉的數量接近900家。目前，法國有逾4萬家房產中介，比10年前多1萬家。

建築公司和開發商的情況類似。儘管破產數量在過去一年中急劇上升（前者為696起，後者為111起），但仍低於2010年代前五年水平（每年分別為1100起和150-200起）。

房貸中介（Courtier）的經營受到的影響更大。截至4月底，一年內破產數量達到142家，與去年同期相比增長了近78%。據Altarès稱，五年前每年破產數量不超過50家。

▲ 房貸中介的生意受到利率升高的影響。（法新社圖）

最初因利率上調導致很多人借貸遇阻，從而影響到房貸中介；此外，越來越多的銀行更願意直接處理申請文件以獲取更高利潤。業內人士表示，銀行貸款政策收緊，而且人們不再有借貸能力，也無錢購買。

需要指出的是，房地產業近年來經歷了歷史性繁榮。根據信貸中介專業協會的數據，註冊銀行和支付服務中介的數量從2016年的26700家增加到現在的34000家，增幅超過25%。不過，目前的情況令人擔憂。根據法國央行的數據，4月份房貸數量在一年內下降了逾44%。所有地區的銷售價格都在下降，房地產購買力繼續收縮。

房地產業是貨幣機構應對通貨膨脹的連帶受害者。主要央行利率上升導致借貸利率迅速大幅上升。根據信貸中介Cafpi的數據，2021年10月，利率達歷史低點1.03%，如今，所有期限的平均利率均接近3%。由於歐元區4月份通脹率仍為7%（而歐洲央行的目標是2%），未來幾個月可能會進一步加息。這可能會加大房地產市場的困境。

（歐洲時報 編譯報道）