巴黎房價將跌破1萬歐!房地產市場迎多年未遇“大沖擊”!房產房貸中介破產激增_風聞
德不孤-新闻搬运工05-31 11:47
法新社報道,法國房地產市場正在遭遇多年未遇的“真正衝擊”。法國公證人-統經所指數(indice Notaires-Insee)最新數據顯示,與2022年第四季度相比,法國二手房價格下跌了0.2%,是2015年以來的首次。業內人士認為,房價下跌主要是申請房貸越來越難所致,法國房地產危機恐進一步加深。而隨着法國房地產領域購買力收縮,整個行業都陷入困境,自今年初以來,房產中介、建築公司、開發商,尤其是信貸經紀公司出現違約的數量激增。
01****多年來首次“真正衝擊”
法國公證人-統經所指數(indice Notaires-Insee)5月30日發佈的數據顯示,與2022年第四季度相比,法國二手房價格下跌了0.2%,是2015年以來的首次。
報道指出,法國二手房價格一年內上漲了2.7%,與2022年底(+4.6%)相比,漲幅明顯放緩。
大巴黎公證人統計委員會主席弗雷蒙(Elodie Frémont)在30日的記者會上表示,“房貸利率越來越高,房地產市場進入了一個新時代”。
“本季度房產市場遭受了真正的衝擊。”弗雷蒙強調,過去12個月的交易量有所下降,從2022年底的112萬筆減少到2023年第一季度的107萬筆(這一數字仍高於歷史平均水平)。
公證人指數基於最終成交的銷售,可以真實反映市場趨勢(有數週的延遲),是房地產市場最詳盡的指標。
“這是(上漲)趨勢第一次發生逆轉,標誌着全法家庭在購房時借貸能力下降對房產交易的重要影響。”法國國家房地產聯合會(Fnaim)主席甘丹(Loïc Cantin)向法新社表示。
在通貨膨脹的背景下,房地產也被飆升的利率所累,需要依靠借貸才能買房的家庭遭到沉重打擊。“首次購房者是有的,對住房需求也是有的,但現在這些人不得不做出艱難選擇:是花更多的錢還是在房屋面積上做出妥協。”弗雷蒙説,被銀行拒絕房貸的潛在買家更是不計其數。

▲ 房貸利率高讓買家購買力縮水,而賣家又不情願降價,導致房地產交易數量顯著減少。(法新社圖)
PAP房產交易網站總裁卓利(Corinne Jolly)指出,“結構性住房短缺和低利率讓房價在20年內翻了2.5倍,我們認為這一趨勢已經結束”。
雖然房價連續上漲的趨勢結束了,但法國住房短缺的情況並不會改善。住房需求沒有減少,但新房也“賣不動”了:今年第一季度,新房預購數在一年內猛降41%,開發商建築許可數同比下降11.5%。

▲ 今年第一季度,法國新房預購數一年內猛降41%。法國主要建築和房地產界僱主聯合會(FFB、Pôle Habitat、Fnaim、FPI、Unis)5月15日在給總統馬克龍的公開信中譴責政府辦事“拖延”,呼籲“不能再觀察、拖延猶豫了”。近幾個月來,新房建設數量直線下降,原因包括建築成本上升、有購房意願者難以獲得房貸等。據報道,等待社會福利住房的家庭數量也達到了新高(242萬)。(法新社圖)
02****大巴黎房地產陷危機
大巴黎公證人數據顯示,今年第一季度,巴黎大區房地產交易數量較去年同期下降22%,房價同比下降了0.6%。不過,房貸利率顯然影響不到外國富豪買家。在巴黎市中心、六區和七區,豪宅的價格仍在繼續上漲。

▲ 預計今夏巴黎市區房價可降至1萬歐/平米以下。(《費加羅報》報道截圖)
大巴黎公證人預計,第二季度價格跌幅還將加劇,巴黎大區公寓價格跌幅約5%,獨棟樓(maison)價格跌幅約3%。
在全法範圍,獨棟樓價格漲幅3.1%,高於公寓房(+2.2%),持續了自2020年疫情以來的趨勢,但與前幾個季度相比,二者漲幅差距正在迅速縮小。事實上,如果只看今年第一季度的數據,趨勢已經發生逆轉:獨棟樓房價格跌幅(-0.3%)已經超過公寓(-0.1%)。
“一些人開始意識到,自己不適合住獨棟樓,”PAP房產交易網站總裁卓利點評説,“剛解封時對獨棟樓的美好濾鏡消失了。”
由於法國政府收緊房屋環保標準,從今年1月1日起,能耗過大、完全不符合居住標準的房屋已被禁止出租,2025年G類能耗標籤房屋不能出租,2028年則是F類房屋、2034年E類房屋也將被禁止出租。
全法房地產聯合會的調查顯示,政策推出後,僅有32%的F和G類標籤房屋的房東選擇改造房屋,而26%的房東決定出售房屋。根據公證人的數據,2021年至2022年間,巴黎大區公寓交易中G類(最差標籤)房屋的份額增加了兩倍(2.7%至7.9%),房屋交易量增加了一倍(3.6%至8.5%)。業內人士認為,在未來數月,“可能會出現一個雙速市場”——大量保暖差、高耗能的舊房將湧入房產交易市場。
03****房產中介、房貸經紀公司破產數量激增
隨着法國房地產領域購買力收縮,整個行業都陷入困境,一年多來違約數量急劇增加。
法國BFM電視台報道,繼疫情後的繁榮,法國房地產市場最近幾個月急劇轉向,整個產業都受到了衝擊。自今年初以來,房產中介、建築公司、開發商,尤其是信貸經紀公司出現違約的數量激增。
根據專業公司Altarès的數據,今年前四個月,開發商違約率上升了53.8%,建築商違約率上升了55.6%,而房產中介違約率幾乎翻了一番,與2022年同期相比增長84%。
2022年5月至2023年4月間,約有528家房產中介倒閉或被接管(去年同期只有327家)。上一次出現類似情況要追溯到2016年9月。不過,這一數字雖在上升,但仍低於2010年代前五年水平——2013年倒閉的數量接近900家。目前,法國有逾4萬家房產中介,比10年前多1萬家。
建築公司和開發商的情況類似。儘管破產數量在過去一年中急劇上升(前者為696起,後者為111起),但仍低於2010年代前五年水平(每年分別為1100起和150-200起)。
房貸中介(Courtier)的經營受到的影響更大。截至4月底,一年內破產數量達到142家,與去年同期相比增長了近78%。據Altarès稱,五年前每年破產數量不超過50家。

▲ 房貸中介的生意受到利率升高的影響。(法新社圖)
最初因利率上調導致很多人借貸遇阻,從而影響到房貸中介;此外,越來越多的銀行更願意直接處理申請文件以獲取更高利潤。業內人士表示,銀行貸款政策收緊,而且人們不再有借貸能力,也無錢購買。
需要指出的是,房地產業近年來經歷了歷史性繁榮。根據信貸中介專業協會的數據,註冊銀行和支付服務中介的數量從2016年的26700家增加到現在的34000家,增幅超過25%。不過,目前的情況令人擔憂。根據法國央行的數據,4月份房貸數量在一年內下降了逾44%。所有地區的銷售價格都在下降,房地產購買力繼續收縮。
房地產業是貨幣機構應對通貨膨脹的連帶受害者。主要央行利率上升導致借貸利率迅速大幅上升。根據信貸中介Cafpi的數據,2021年10月,利率達歷史低點1.03%,如今,所有期限的平均利率均接近3%。由於歐元區4月份通脹率仍為7%(而歐洲央行的目標是2%),未來幾個月可能會進一步加息。這可能會加大房地產市場的困境。
(歐洲時報 編譯報道)