東南亞，淪為“炒房客墳場”_風聞
地产风声-地产风声官方账号-听，这风声，好像在说秘密05-31 09:06
文 | 內幕君
前段時間，韓國房價崩盤鬧得沸沸揚揚。
房價連跌11個月，成交膝斬，百萬購房者斷供，不少租户承受不住壓力，血濺天台。有媒體用“噩夢”形容韓國樓市，説死神30年前敲碎了日本房價泡沫，如今是韓國。
有人在評論區擔心，噩夢會不會在下個30年找上自己。
網友打趣，30年後你都退休了，正在響應專家號召的“老年再就業”，哪有時間做噩夢？
還有一部分網友更生猛，磨刀霍霍，準備組團去韓國抄底。
不過出國買房挑戰太大，更別提抄底，一不小心褲衩都抄沒了，貧窮的狗蛋沒那個實力，更沒梁靜茹給的勇氣，只能暗歎一聲“藝高人膽大”。
狗蛋突然想起前幾年，也有一大羣人喊着口號去東南亞買房抄底，不知道這些人後來都怎麼樣了？
1
一個東南亞房圈流傳已久的故事：
有一位中國包工頭，用1萬美金，在柬埔寨中心廣場邊上租地蓋房，房子還未封頂，就被一家酒店以14萬美金的價格連租12年，粗略計算賺了1億元人民幣。
外國人，人傻錢多。
事情的真假已無從考證，但這個故事曾被一眾柬埔寨房產中介吹得神乎其神，迷倒了無數中國家庭。
“金邊就是30年前的深圳，20年前的上海，10年前的新加坡。”
也許國人沒見過柬埔寨的首都金邊，可是他們見過深圳，也見過上海，要是時光能倒回，20年前就是砸鍋賣鐵也得在上海買套房，現實是時光不能倒回，那就抓住下一個“上海”。
2017年前後，金邊的中國買家諮詢量猛增550%，有新盤幾百套住房，一天之內被中國炒房團連鍋端。
有錢人出錢，沒錢的中介幫你想辦法。
各種貸款撬槓杆，資金騰挪、信用卡套現，甚至有中介專門成立了套貸羣，美其名曰“資金互助小組”分享套貸經驗。
多少金邊開發商擠在售樓處的角落裏竊喜：
外國人，人傻錢多。
到2022年，金邊平均房價翻倍，核心區均價從2000美元/㎡一路狂飆到6000美元/㎡，部分地區從2500美元/㎡賣到了13000美元/㎡，5年翻了5倍。
相當於一箇中國三線經濟水平的城市，賣出了直追北京二環的價格，有人説：
柬埔寨樓市是一個奇蹟。
狗蛋説，中國炒房客善於創造奇蹟。
隔壁的泰國、越南、馬來西亞表示贊同，當年這幾個國家和柬埔寨一起並稱為“東南亞炒房四小龍”。
泰國曾政府表示，國內房產近一半是由外籍人士持有，中國人比例最高。有剛從普吉島旅游回來的網友吐槽：
自己到當地租房，發現10個房東有8個都會説中文，還以為他們為了接待中國旅客專門學習中文，十分感動。
結果仔細一問，哎呀媽呀，東北老鄉，全是中國人。
馬來西亞炒房團同樣瘋狂，即使當地政府規定：外國人只能購買劃定幾個特定區域的房產，並且只能買24萬美金以上的房產。
吉隆坡，新山，檳城，馬六甲的房產依舊被中國人買斷了貨。
眼看東南亞房產市場如此火熱，中國的開發商也坐不住了，都是中國人的錢，怎麼能讓外國人賺走呢？
大手一揮，紛紛下南洋。
2016年，位於馬來西亞的人工島嶼上的碧桂園“森林城市”橫空出世。
橫幅從春晚拉到NBA，再拉到奧運會賽場，甚至連説相聲的德雲社，20週年慶典上都有“森林城市”的廣告。
最後，“森林城市”全年銷售突破10000套，創下全球紀錄。保守估計，其中有七成以上賣給了中國人。
除了碧桂園，那幾年綠地、富力等國內多家頭部房企，都在佈局東南亞市場，而買房者，多數也是中國人。
中國人在國外買了中國人的房子，狗蛋説，那時候就大家已經注重內循環了。
2
2022年4月，有消息稱，李嘉誠的長江實業集團，將與越南女首富張美蘭的萬盛發集團合資，在胡志明市開發高端房地產項目。
6月，玩加密貨幣差點破產的前華人首富趙長鵬來到越南，積極與當地政府尋求合作，順手還發了一條推特：
“我愛越南”
其中，“愛”用的是紅愛色心的表情包，網友評價：媚氣十足。
兩位前華人首富幾乎同時向越南拋去橄欖枝，輿論炸鍋，有人看着越南年均8%的GDP增速説：
越南是繼亞洲四小龍後的下一隻亞洲猛虎。
早在李嘉誠來越南之前，國內炒房團就已經按捺不住了，想要在越南重現一個“柬埔寨奇蹟”，而且這次的目標更宏大：
5年10倍。
宣傳詞都已經想好了，也和柬埔寨差不多：
前十年看上海，未來十年看胡志明市。
2018年起，越南房價徹底進入了狂飆期。每年平均房價的上漲幅度都在20%左右，炒房團偏愛的胡志明、河內等核心區域，最高漲幅突破了74%。
截至2022年，胡志明市的商品房從均價5000元漲到了2.2萬元/㎡，豪宅區域平均價格來到了6萬元/㎡，最高價格接近13萬元/㎡。
5年5倍、10倍，一個個造富神話在東南亞上演……好像每個去東南亞炒房的人，都身價狂飆，賺得盆滿缽滿，但情況真的是這樣嗎？
現實是，擊鼓傳花到最後有價無市，發財夢被套牢了。
據當地房地產公司的數據，2022 年第四季度到2023年第一季度，胡志明市、仁澤市、邊和市、隆安市和平陽市5市，房屋銷量暴跌80%-90%。
有人想賣房變現，回國別墅靠大海，卻發現：自己的房子掛給中介小半年，都沒賣出去。
將近5個月，平均一個月只有一兩組人來看房，幾乎都是中國人，一問到價格就沒音訊了……
開發商也急了，開始打折賣房。
首都河內，當年被譽為“越南投資性價比最高區域之一”的黃梅郡，因為賣不出房，開發商甩出高達6折的折扣……
但據中介透露，即便開發商已經打骨折，還是沒人買，為啥？
一方面，本地人買不起。
以胡志明市為例，2022年工人的平均工資為2171元人民幣，平均房價為2.2萬元人民幣/㎡，普通人一年的工資不吃不喝，才有可能買一平方米的房。
工資買不起，還可以貸款呀？
但是，越南每年的貸款利率高達13%-14%，貸款10年相當於2倍價格買房，多數越南普通人，只能先存款再買房。
另一方面，炒房客也買不起。
準確一些説，是不想買，性價比太低。以胡志明、河內的人口基數和經濟發展來看，在中國不過是三線城市的水平，房子卻賣出了一線城市的價格。
雖説炒房客行動邏輯簡單粗暴，但人家也不傻。
房產的價值邏輯都是相通的，“越吹”為啥敢説房價“5年10倍”，因為越南近幾年都保持着7%以上的GDP增速，在全世界都稱得上獨樹一幟。
但他們不會告訴你，GDP高增速背後的畸形：2022年，越南出口占其經濟總量的比例高達95%。這意味着，一旦國際需求萎縮，本國經濟立刻傷筋動骨。
2023年第一季度，國際貿易受挫，越南GDP增速直接膝斬，僅達到3.32%。
對內，對外無人接盤，最後中國炒房客得到的，只是紙面上的財富，無法變現，高位站崗。
狗蛋覺得，韓國的噩夢，可能會先找上越南。
3
越南炒房團的悲劇，同樣瀰漫在東南亞炒房四小龍頭上。
創造“奇蹟”的柬埔寨金邊，大學生畢業月收入不到400美金，普通工人月收入不到300美金，壓根支撐不起當地近3000美金的房價。
無數炒房客被原地套牢，陷入和越南一樣的困境。
在泰國，房產沒有住宅概念，只有公寓和別墅的區別。
泰國法律規定，外國人不能以個人名義購買別墅，大部分炒房團只能買公寓，但這類公寓的二手房，本地人基本上不會買。
為啥？
新房0首付，同時泰國貸款最高可以貸50年，誰還傻乎乎花大價錢從你手裏買二手房，有這錢買個新房，或者買個別墅不香麼。
一大堆公寓爛在手裏，想租出去回血，結果一棟樓80%都是炒房客買的，全在尋租，租金一跌再跌，血虧之下，只能咬牙打折，忽悠下一波炒房客來接盤。
最後，全是中國騙中國人的把戲。
前兩年，就有泰國媒體的報道，一個東北高管，因為在泰國買了30多套公寓賣不出去，與中介機構大打出手，隨後遭到報復不治身亡。
投資之前，是老婆孩子熱炕頭，投資後只剩老婆和孩子了，炕頭沒了，人也沒了，人生最痛苦的事莫過於此。
還有些炒房客，默默接受了現狀，只希望當初開發商承諾的配套落地，能為自己的房產增加一點價值。
結果，還是高估了東南亞的基建速度。
微博上就有人吐槽，2017年自己買了胡志明的“地鐵房”，幾年過去了別説地鐵了，連地道都沒見到。
你以為全世界都和中國一樣，出了國才發現，處處不一樣。
前段時間，有個紀錄片叫《出海》非常火，講的是一羣出國創業者的經歷。
其中就有一個叫“黎叔”的去越南創業，做直播帶貨。黎叔在當地招了一批員工，結果他發現，這些員工比他像老闆。
規定9點上班，員工10點都沒到齊；中午吃完飯，2點多了員工還在睡午覺；剛睡醒沒幹一會兒事兒就快下班了，譁一聲全走了……
什麼加班奮鬥內卷，統統不存在。
基層不一樣，高層也不一樣，國家新的領導人上台，政策翻臉得比翻書還快。
當年碧桂園“森林城市”，就因為馬來西亞新領導人上台，一句“房子不能賣給外國人”，開發商都被當場套牢。
柬埔寨西港，因為博彩合法神似澳門，房價炒得多兇，50美元地價10年漲到5000美元。
結果當地政府先手掃黃打黑，後腳頒佈《新博彩法》限制博彩業，西港經濟一路下滑，大量開發商捲款跑路。
2020年，西港樓盤爛尾比例甚至達到了70%以上，無數中國炒房客血本無歸……
多少年過去，那一邊，東南亞樓市還在用相同的故事，收割着相同的韭菜。
這一邊，韭菜地裏好像撒了“金坷垃”，出口了一茬又一茬……