房地產還會好起來嗎?_風聞
皇城根下刀笔吏-知名法律博主 -06-03 08:25
房地產行業的輝煌時期,我覺得肯定是一去不復返。主要是因為,增量用户基本沒了**。**以前有很多增量用户,但以後基本只有存量用户,不會再有很多增量用户進來。
在增量用户大幅減少的情況下,對房地產的需求無法再像之前那樣上漲,註定這個行業將進入下降和未來的微利期。
中國實行的是城鄉二元結構,農村的宅基地房基本無法交易,只有城鎮房屋才可以大規模交易。在過去20多年間,城鎮房地產行業之所以出現井噴,主要是因為大規模的城市化,以及由此帶來的人口遷移,導致對城鎮房屋的需求出現井噴。
我們從歷年人口普查數據可以看到,在過去20年間,城鎮人口大約增加了四五億。
按照中國人的觀念,有一套自己的房子居住,是基本需求。幾乎沒有人可以不買房。如果不買房的話,對於男性來講,連老婆都討不到,對於女性來講,生活沒有安全感。
在這種觀念的驅使下,短時間內出現的四五億新增用户住房需求,造成城鎮房屋價格大漲。即便你不想漲,都難,因為需求量實在太大。在價格大漲的情況下,很多人追漲不追跌,跟風買房,使勁炒房,把房屋價格一下搞到了天上。
但現在不行了。
**因為這場盛大的人口遷移活動,基本接近尾聲。**我在過年或者平時有空的時候,回到鄉下老家,發現農村裏基本沒有年輕人。也就是説,該遷到城裏的人,基本都遷了。剩下的人,基本都是遷不動的,不可能再給城鎮住房市場帶來新增用户。
不但如此,未來的城鎮住房價格,可能還會下降。
因為價格是由需求支撐的,要想支撐目前的城鎮住房價格,必須要保證有持續不斷的住房需求。這要求城裏人每對夫妻的生育數量,必須至少達到2.1,因為只有這樣,才能保持目前城鎮人口數量的大致穩定。
但城裏人的生育數量能達到2.1嗎?
個人認為,肯定達不到。
城裏人不愛生孩子,有些人甚至連婚都不想結。對城鎮人口來講,結婚生娃基本等於“負資產”,不但負擔很重,還會影響女性在職場上的競爭力。城裏人不缺錢,不缺性,不缺伴,不無聊,不寂寞,且屬於陌生人社會,沒有一堆人在耳朵邊嚼舌頭的輿論壓力,完全沒有農村人那麼強的結婚生孩動力。
目前,很多城鎮家庭的住房結構可能是,雙方老人各有一套房,自己有一套房,然後下面一個孩子或者沒有孩子。在這種情況下,等再過幾十年,等老人去世或者自己也去世後,這麼多房子給誰住呢?
只要生育率上不來,後繼無人,房子很可能將變得多餘。
**當然,我這麼講,不是説所有的房子價格都會下跌。不同區域、不同位置、不同稀缺度的房子,價格可能截然不同。**但是,以前那種不管在哪兒買房,甚至閉着眼睛房價都能漲的局面,可能會一去不復返。
從某種意義上來説,房地產業的發展,跟互聯網行業的發展,有一定相似之處。中國的互聯網行業發展了大概有十幾年,最開始也是風風火火,但最近開始進入陣痛期。
主要是因為,增量用户沒了。
中國總共只有14億人口,而像微信這個產品的月活躍用户,便已經達到13.19億,不可能再有提高。對於很多互聯網產品來講,增量用户已經全部開發完畢。在沒有增量用户的情況下,對於企業來講,不可能再搞新的項目開發,也不可能再搞產業擴張。
大家只能在存量用户範圍內博弈,競爭很激烈,利潤很微薄,不可能再有往日輝煌。
房地產行業逐漸下行,對地方政府提出了新的要求。
以前,很多地方政府的財政收入來源,主要是賣地。把地一賣,躺着就收錢了。以後,地方政府需要逐漸轉變成服務型政府,需要懂經營、懂戰略、懂招商、懂投資、懂企業、懂服務。
如果你啥也不懂,只能等着虧空、裁員、“破產”。
在這個世界上,沒有鐵飯碗。所謂的“鐵飯碗”,從本質上來講,只不過是一部分人“永久性”的養了另外一部分人。但是,這個世界沒有“永久性”的事物。不然的話,中國歷史上也不會有朝代更迭。
每一份工作,都有其存在的價值。如果沒有價值,便沒有存在的意義。