為了留住人，深圳有多難？_風聞

超1000萬人口的住房之問

最近，關於深圳城中村“統租改造”的話題再度引發關注。

據媒體報道，當地南山區一原本租住的城中村即將被統租改造，即由政府或相關部門統一收儲城中村房源，改造後再進行出租。租客紛紛提出質疑，限期辦理的強硬令其難以接受，搬遷後子女就學也存在不確定性。

隨後，當地有街道發出“致居民的一封信”，明確“對於不具備辦理條件的居民，不強制搬離並維持房屋原租金標準”，並將協助居民尋找房源、給予搬遷補助、保障子女就學。紛爭暫告段落，但關於“城中村納入保障性租賃住房”的討論並沒有停止。

保障性住房和城中村，彷彿是深圳住房問題的天平兩端。一方面，深圳有志於“以新加坡為榜樣”，提高保障性住房佔比，但有限的土地資源難免令其捉襟見肘；另一方面，城中村消化了全市70%的居住需求，又存在諸多隱患。深圳對城中村統租改造由來已久，在5月發佈的城中村保障房改造提升指引中，已有改造案例出現。

當地媒體的數據顯示，深圳存量巨大的城中村住房資源，吸納了超1000萬人口，佔全市住房租賃市場的半壁江山。那些初步改造完成的城中村保障房，裝修符合時下審美、各類公共設施齊全，然而，“讓老百姓住上更好的房子”背後，誰來承擔可能上揚的成本？

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租金漲不漲？

一種共識是，城中村是深圳難能可貴的“寶藏”。

對於製造業，城中村為各類勞動密集型製造企業降低了用工成本，防止了深圳的產業空心化；對於服務業，城中村為大量中低端勞動力提供了便宜住所，幫助降低了城市的生活成本。城中村還降低了各類人才進入深圳、留在深圳的門檻，使得深圳的人才資源能夠不斷得到“活水”補充而充滿生機。而實現這一切，均離不開城中村的低廉租金。

圖片來源：新華網

參考去年10月深圳市房地產和城市建設發展研究中心發佈的房屋租賃參考價格，以南山區為例，其商品房租金最高的蛇口街道為135元/平方米·月，最低的南山街道為94元/平方米·月，而該區城中村私宅平均租金則為65/平方米·月，僅為商品房的48%～69%。

那些因低價聚集在城中村的住户難免擔心，一經改造，本來就遠低於周遭的租金，是否會一夕上漲？一個例子是鄰近的廣州，城中村舊改後黃浦區全區出現租金上漲，業內人士認為二者之間存在一定關係。

但畢竟深圳此次統租改造既非大拆大建，目前主要參與方又有深圳人才安居集團等國企，情況是否會有所不同？

據國家高端智庫CDI研究員宋丁分析，從理論上講，現在企業從城中村業主手裏收購房源的價格高於其現有租金，在轉租前還要花錢改造，如果純粹依靠企業本身，不漲價很難不出現資金缺口。

面對企業的資金壓力，深圳目前對外的説法是，不會漲價、或者至少不會大幅度漲價。

不少人提到今年1月深圳發佈的一系列保障性住房政策。當時深圳就提出，對於經規模化租賃改造的歷史遺留違法建築，符合條件的可以籌集作為保障性租賃住房或者公共租賃住房。而對於二者的租賃價格，也有明確規定：政府組織配租的保障性租賃住房，租金按照同期同地段同品質市場參考租金的60%左右確定；公共租賃住房租金則按照30%左右確定。

據此標準，統租改造後的城中村保障房租金將不會明顯高於現有城中村租金。

更明確的説法來自統租改造的主要參與方、深圳人才安居集團副總經理兼安居微棠董事長周柏新：改造後的大部分房源，單套租金與改造前基本持平，即便個別房源存在改造成本高而造成租金小幅上漲，漲幅也不會超過原有租金的10%。

此外，深圳住建局相關負責人也對媒體回應，城中村保障性住房，改造後的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建築結構複雜，也必須嚴格控制成本、嚴格控制價格、嚴格加強價格監督。

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運營有多難？

一面是投入的增加，一面是限價的壓力，夾在當中的運營方，就成了那個關鍵角色。

它面對的幾乎是一個不可能三角：既要照顧租客、房東的利益，又要有效推動資金週轉，還要滿足深圳眼下產業、城市發展緊迫需求，環環相扣又似乎彼此相斥，僅憑運營方一己之力很難照顧每一方的訴求。

圖片來源：新華網

對於眼下新一輪改造，政府充當了買單的一方。

去年10月，財政部發布支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見，其中提出將加大中央財政城鎮保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區改造的支持力度。

這很容易令人聯想到新加坡的公屋模式。通過新加坡政府統一開發、租賃、運營，使全國80%的居民以10%的價格購買或租住在公屋內。

當然，這種模式對雙方的要求都更高：買房者被限制國籍且需滿足一定年齡或生育條件，政府也要不吝花錢——

到2017年的數據顯示，新加坡政府累計向HDB提供了280億新元（約合1400億人民幣）的補助，這還不包括通過銀行和債券市場籌措的資金。

宋丁也認為，深圳目前只有一條路，即以財政才能補足租金缺口。但如同不少專家觀點，他並不認同深圳可以照搬新加坡模式，長期依靠財政補貼，還是要通過市場化的辦法來推進，“哪怕依靠國有企業，也不可能長期支撐下去”。

如此一來，兩條路擺在深圳面前：一條是通過財政首先實現租金平穩過渡，此後根據市場情況緩慢提價；另一條則是尋找更多盈利點，從整體上盤活資金。

根據安居微棠對自身“保本微利”的定位，宋丁提到一種可能的方式，即通過佈局城中村配套商業、文化產業等實現盈利，平抑其因租金價差所產生的缺口，由此探索可持續的發展模式。

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保障房新解？

面對諸多難題，深圳為何一定要把城中村作為改造的焦點？

不少人提到，深圳城中村用地總規模約320平方公里，佔深圳土地總面積的1/6。比對深圳“十四五”期間建設籌集74萬套保障性住房的目標，城中村自然成為其實現“達標”的必選項。

而城中村本身存在的各類問題又有解決的必要。城中村曾被一些人視為城市的“牛皮癬”，在整治前一度陷入衞生狀況堪憂、生活條件不佳的形象。即便後來有所改善，擁擠的握手樓仍然存在安全、消防隱患。

他們又往往與城市地標建築緊密相挨，彷彿深圳的正反面。這種特殊的位置，為城中村保障房的改造再添一層價值。

圖片來源：新華社

在《奇蹟城市：深圳城市治理40年》一書中，深圳政府管理學院黨委書記陳文和教授谷志軍曾詳細描述深圳城中村特殊狀態的由來。由於改革開放後深圳快速的城鎮化過程，讓當時仍在村莊生活的村民選擇了另一種“經濟作物”——“樓”，以“耕樓”為主業。於是，“三天一層樓”的速度神話出現，一棟又一棟的村民自建公寓拔地而起。

城市的高速發展則是一條暗線。由於到深圳的“淘金客”永遠大於市建“正規”住房的承受能力，加之各種户籍登記壁壘，村民的出租屋成了不錯的選擇。而後，户籍壁壘被高房價替代，城中村一直不缺市場。

於是，與全國絕大多數城市不同，深圳並不存在數量繁多的城邊村，卻有着散佈在城市各個主要行政區的城中村。它們讓新深圳人能夠在工作地就近找到廉價的住處，而不需要受通勤之苦——陰差陽錯之下，一定程度上造就了“職住平衡”的城市格局。

這也是大多數城市可望不可及的優勢。

在不少城市，保障性住房是一道算術題：由於位置通常在遠郊，居住成本和通勤成本只能二選一。即便在深圳，保障性住房也不乏“棄住”現象，如宋丁分析，每一個申請保障者都在做比較，很多保障房不僅距離市中心較遠、交通不便，而且還缺少學校、醫院等配套，保障房事實上並沒能提供生活保障。此時，他們可能就會傾向於選擇城中村等小產權房。

這樣一來，城中村的“歷史欠賬”，恰好成為深圳保障性住房的最佳地址。廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉此前接受採訪時曾提到，深圳是一個以年輕人口為主體的城市，不同於老一代的打工人，他們對於租賃的需求主要特徵就是“職住平衡”，也就是希望住處離工作地較近、低租金、配套好。

無論如何，在城市敍事下，人的需求永遠是主角。如何讓保障房真正保障每個人住有所居，保障生活更有質量，將是“來了就是深圳人”的新時代命題。

文字 | 楊棄非

來源 | 城市進化論