泰禾黯然退市，黃其森做錯了什麼？_風聞

雷達財經出品 文| 長帆 賈賀輝 編|深海

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這是泰禾最後的收盤價。

因連續20個交易日收盤價低於1元，按照深交所《股票上市規則》，泰禾已連續觸發面值退市。而因觸及交易類強制退市情形而終止上市的公司，股票不進入退市整理期。

在一些房地產從業人士看來，泰禾股票早已失去了融資功能，退市對公司影響並不大。

據克而瑞研究中心統計，2017年泰禾銷售金額超過千億，2018年達到1300億，連續兩年位居中國房企20強。

為何短短數年，泰禾淪落至此？

高槓杆埋雷

和眾多草根的閩系房企創始人不同，黃其森在創業之前，就是一位高端人才。

在中國建設銀行福建分行工作8年後，黃其森於1996年創立泰禾集團。

2002年初，黃其森率領泰禾團隊從福州毅然進京，開發“運河岸上的院子”。

彼時，黃其森雄心勃勃，邀請了國內外十幾位建築、文學領域的大師會商，其中包括張永和、艾未未等人，打造別墅產品。

“大師會商”的產品非常震撼，房地產上下游來參觀的人很多，但市場並不買賬，整個項目去化緩慢。

為了擺脱困局，泰禾在產品力上下功夫，在建築外圍增加了4米高的院牆，裝飾了由曲陽工匠專門為明清兩代皇宮手工定製的皇家雕塑，確定了坊巷佈局和中式院落結構的格調。逐漸形成泰禾鼎鼎大名的“中國院子”系列。

2009年8月，“運河岸上的院子”二期正式亮相。藉助樓市回暖的東風，“運河岸上的院子”在開盤兩個月內包攬北京500萬以上別墅銷售的“雙冠王”，成交套數和成交金額均為第一。泰禾“中國院子”一戰封神。

2010年，泰禾集團借殼福建三農成功上市，成為當年國內唯一一家成功上市的房地產企業，一時風頭無兩。

2013年，是泰禾的轉折點。這一年泰禾豪擲195.3億元在北京、上海等收下12幅地塊，地產大佬“任大炮”都感慨“老黃有點瘋”。也是在這一年，泰禾正式確立“院子系”產品在全國範圍內鋪開。

2017年，泰禾發佈了包括主入口門頭、院門壁燈、抱鼓石、門鈸等十項設計的“院子系”十大產品營造法專利。

公司的院子系產品的豐富度也被進一步拓展，泰禾先後推出了園系、大院系、府系、灣系和小鎮系等不同定位的產品系列。與此同時，泰禾在環渤海、長三角、中部區域大規模拿地，佈局超過20個城市。

大舉擴張推升了公司銷售額。2017年12月29日，中國指數研究院等權威機構聯合發佈了《2017年中國房地產銷售額百億企業排行榜》。其中，泰禾集團以1010億元的銷售成績，強勢躋身中國房企15強。

彼時，信心滿滿的黃其森，在面對媒體時表示，未來泰禾將繼續“高歌猛進”：2018年，泰禾集團銷售額的目標是再翻一番至2000億元。同時，爭取在2018上半年將負債率降到79%，下半年降到75%。

黃其森2000億目標最終未能實現。根據2018年底中國指數研究院公佈的銷售額榜單中，泰禾以1456億的業績位列榜單的第20名。

泰禾降負債的目標也沒能實現，截至2018年年末，公司資產負債率為86.88%。

事實上，支撐泰禾銷售額快速增長的是公司大手筆加槓桿。自2010年3月借殼*ST三農至2018年度，泰禾集團總負債年複合增長率為67.08%，相應總資產增長為61.78%，債務增速超越資產增速。

此外，2018年，公司現金及現金等價物減少16.85億元。

2019年，泰禾積極抓回款，併發行了利息高達15%的債券，最終實現了該年的債務償還。

但泰禾錢緊的格局並未改變。2020年4月1日，被北京市第四中級人民法院立案強制執行1.34億元，在4月3日，被上海市寶山區人民法院立案強制執行555.35萬元。

最終，在2020年7月，泰禾的“雷”終於爆了，正式出現公募債券違約。

截至該年7月7日，公司已到期未歸還借款金額為270.65億元，公司因子公司未履行還款義務而被列為被執行人。

等不來的白衣騎士

為了自救，黃其森試圖引入戰投萬科。

2020年7月30日，泰禾控股股東泰禾投資、黃其森與海南萬益簽訂《股份轉讓框架協議》，泰禾投資擬將其持有公司的19.9%股份轉讓給海南萬益。轉讓價格為每股人民幣4.9元，對應總對價約為人民幣24.3億元。

天眼查股權穿透顯示，海南萬益為萬科全資孫公司。

但泰禾投資想要拿到這筆錢非常不容易。

根據公告顯示，此次交易落地需達成兩項嚴格的前提條件：一是泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產，能支持泰禾可持續經營，並且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可。

二是萬科對泰禾完成法律、財務、業務等盡職調查，且已就盡職調查中所發現的問題的解決方案及擬議交易的方案達成了一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的、債務及業務等不存在影響公司持續經營的重大問題或重大不利變化。

簽訂協議時，泰禾投資的情況非常不樂觀。根據公司公告，彼時泰禾投資持有公司股份12.19億股，佔公司總股本比例為48.97%，其中累計質押股數為12.07億股，佔其所持股份比例為99.07%，累計凍結股數為12.19億股，佔其所持股份比例為100.00%。

“萬科並不打算火種取慄，除非黃其森願意脱層皮，否則很難達到萬科的要求。”彼時，有地產從業人士向雷達財經表示，黃其森並不捨得放棄控制權，估計引入萬科會很波折。

2021年4月30日，泰禾在2020年年報提到了與海南萬益簽訂的框架協議，稱有助於推動公司目前進行的債務重組工作，盤活存量資產，同時有助於優化公司股權結構，幫助公司不斷完善公司治理，從而幫助實現公司長遠價值， 維護公司及股東利益。2021年，公司將持續推進引戰工作。

而在2022年4月30日發佈的2022一季報中，公司稱，泰禾投資和海南萬益的股份轉讓和權益變動尚未實施。

值得關注的是，2022年3月16日，泰禾突發重大變故，公司公告稱，黃其森正在協助有關機關調查，董事會立即啓動應急預案，公司聯席總裁葛勇和聯席總裁王景崗主持各項生產經營工作。

最終，在八個月後，泰禾宣佈黃其森迴歸。

在黃其森“不在家”的日子裏，公司業績預告大變臉，最終被實施ST。此外，泰禾逾期債務規模也進一步擴大，截至2022年10月28日，泰禾已到期未歸還借款本金為584.51億元。

黃其森迴歸，引入萬科依然遙遙無期。今年5月16日，公司在投資者關係活動記錄表中透露，截至目前，泰禾投資、黃其森先生與海南萬益 一致確認《股份轉讓框架協議》（以下簡稱“上述協議”）第 4.1 條約定的條件尚未全部滿足。本次股份轉讓最終能否達成取決於上述協議相關先決條件能否滿足，存在不確定性，敬請廣大投資者注意投資風險。公司董事會將持續關注相關事項的進展， 及時披露進展情況，並督促交易各方按照有關法律法規的要求及時履行信息披露義務。

地產大環境制約自救

等不來白衣騎士的泰禾，所處的市場環境越來越逼仄。

2020年8月，央行、銀保監會等機構針對房地產企業提出了“三道紅線”指標，即剔除預收款項後資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比大於1。

三道紅線對地產行業影響非常大，疊加生育率下滑和居民購房意願下降，地產行業出現下行。

據中達證券統計，2023年5月，TOP100房企單月銷售金額為0.55萬億元，環比下降14.1%；銷售面積0.3億平方米，環比降低9.1%。

在這種環境下，多個知名地產企業暴雷。

曾被譽為四川龍頭房企的藍光發展，已成為今年第一家從A股退市的房企。

截至2023年5月15日，藍光發展累計到期未能償還的債務本息金額合計425.56億元（包括銀行貸款、信託貸款、債務融資工具等債務形式）。

和泰禾同屬閩系房企的陽光城，截至6月5日，股價已經連續16個交易日跌停，且6月6日早盤依舊跌停。公司觸發面值退市，已基本確定。

而陽光城的逾期規模還要超過泰禾，截至2022年12月31日，公司已到期未支付的債務本金626.32億元。

在港股市場，恒大等超過20家房企仍處於停牌之中。

截至2023年4月末，恒大地產標的金額人民幣3000萬元以上未決訴訟案件數量共計1426件，標的金額總額累計約人民幣3495.53億元。未能清償到期債務截至2023年4月末，恒大地產涉及未能清償的到期債務（不含境內外債券）累計約人民幣2724.79億元。

此外，截至2023年4月末，恒大地產逾期商票累計約人民幣2459.87億元。

融創雖然已經恢復交易，但公司的危機尚未完全結束。曾經的“白衣騎士”孫宏斌，再也無力買買買，挽救處於危局中的地產同行。

作為最早出問題的萬達，謀求重新回到港股，但遲遲未能如願。最近，再度傳出王健林錢緊的消息。

“泰禾之前的策略，可能是想以拖待變，等到市場回暖，房價大漲，泰禾手上的資產將很容易變現，但黃其森可能沒想到，會遇到一個下行的市場。”有市場人士表示。

未來泰禾能否涅槃重生？雷達財經將繼續關注。