寫字樓裏的「連接」智慧，撬起萬億新賽道_風聞

【潮汐商業評論/原創】

對於新入職的Cherry來説，在新公司上班的體驗也是全新的。

每天上班，尚不熟悉的她可以在互動屏的指導下精準找到目的地。辦公室的温度、濕度和空氣質量，會隨着天氣條件和人員的密集程度相應調整。休息時Cherry抬頭就能看到智慧顯示屏上的衞生間使用情況，人少再起身。等到下班，“找車困難症”的她能在輸入車牌號後跟着導航來到車前，燈光也會跟隨她的腳步一路變亮。

在這棟大樓裏，「智慧」彷彿無處不在，垃圾桶永遠是清潔的，燈永遠是該開的時候亮，該滅的時候熄……難得地兼顧了“打工人”的效率與愉悦。

而這樣高度智能化集成的體驗背後，是一套完善的智慧物業管理系統，在政策鼓勵和科技賦能的雙重利好下，智慧物管正以勢如破竹地姿態闖入寫字樓，連接一切空間、提供無界服務，讓物業服務內卷出新高度、邁向了新起點。

01 初衷：科技連接美好生活

早在十年前，物業管理行業就掀起了一股科技應用的熱潮。從2013年的“互聯網+”，到2016年的“雲計算、大數據”、2017年的“物聯網”、2018年-2019年的“智能化”，以及2020年的“5G+”、“線上線下融合”、“智慧物業管理服務平台”，物管行業的科技思維和科技應用越發成熟。

尤其是一場疫情，讓普羅大眾看到了智慧物管的先天優勢，以及智慧物管在短短几年內取得的跨越式發展。正如中國物業管理協會所指出的“再先進的科技，都不能忘了初心”，智慧物管也正積極踐行着“科技連接美好生活”的初衷。

為什麼説是「連接」？因為它概括了智慧物管中從科技應用到提升體驗的路徑，智慧物管系統主要是通過技術應用，加強各主體間的連接，如與物的連接、與人的連接，打破物理空間的限制，提供不斷突破邊界的服務。

與物的連接——以機器代替人力，實現設備集成管理，減少投入和能效。目前應用較為普遍的解決方案，即通過整合資源，將整個企業的所有設施管理工作都列入一個團隊的管理之下。

以Cherry體驗的數智化工作場景為例，智慧物管平台將整個寫字樓的設施設備都納入管理範圍，大到工位、會議室、食堂、衞生間，小到燈、顯示屏，實時掌握其所處狀態，並根據實際情況做出決策，“哪些是已使用的，哪些是待使用的”，以及“哪些這時候該使用，哪些不該使用”。這種智能化連接，能讓寫字樓的成本管控以及服務質量都上升到一個新的高度。

與人的連接——深化各主體間聯繫，如物管平台與員工、管家與業主、業主與業主的連接，有效提升溝通效率，並提供個性化、定製化服務。

即便同在寫字樓，客羣差異仍然很大，不同的行業、不同的階段對於物業管理的需求都不盡相同，這就要求物管企業能充分了解並及時響應業主需求。

在同為龍湖智創生活打造的互聯網行業深度服務“樣板間”中，為跟上企業節奏，在服務專區設置自助財務報銷交單機，自助辦理員工卡、開具證明、報銷單據等；為照顧員工的痛點，如食堂管理、班車管理、共享區域打造等等。這種個性化連接，能為企業降本增效，提升員工的幸福感和滿意度，實現多方共贏。

02 實現路徑：場景、技術、服務

那麼，物管企業如何才能實現智慧管理？總的來説，就是要在以人為本的理念指引下，搭建“場景=技術✖服務”的基本框架。

首先，場景是物業從割裂式管理到精細化運營的關鍵。智慧物管是以分析用户為基礎、以滿足需求為核心、開展有針對性的運營活動。

如，一家創業期的IT公司，核心需求在於人與空間的降本增效，如何搭建智慧化場景來解決痛點問題？以龍湖智創生活的服務案例為參考，在空間場景方面，智能化工位應用通過檢測空間熱度和工位利用率，控制工位的合理使用在80%，其餘20%靈活調整，以滿足項目方短期參與或驗收，以及其他三方協作人員臨時入駐等等，經測算，整體空間利用率提升15%左右。

人力場景方面，智能化設備管理通過智能終端進行遠程設備設施監控，根據設定的頻率、參數，自動識別設備、進行品質檢查，標註異常狀況、自動生成工單，結合人工巡檢、提高管理效率，以藍海引擎產業園為例，通過植入智慧化系統後，可全面實現遠程自動化設備巡檢與系統控制調節工作，日節約單人工時4小時。

其次，技術是物業管理智慧化升級的關鍵。通過移動互聯網技術、雲計算、大數據等技術手段，實現物業管理的數字化、流程化、標準化。

仍然以Cherry體驗的數智化工作場景為例。在衞生間管理中，通過配置IoT智能傳感裝置進行使用人數識別，實時傳送至智慧顯示屏，同時設置限制提醒，保潔人員可結合衞生間客流波峯谷調整清潔頻次，確保整潔度。

在能源管理中，現場環境傳感器會自動識別並採集數值，包括温度、濕度、照度、二氧化碳濃度等，在設定範圍內根據數據反饋調節。如，遠程自動控制大樓照明系統，減少依靠人員手動開關，停車場智慧照明，根據人車情況調整燈光亮度。

此外，不管是場景的設計、技術的支持，智慧物管要落到實處、取得實效，關鍵還是物管企業的服務。

這也對物管企業提出更高的要求。一方面，需要樹牢以人為本的服務理念，智慧物管企業要始終以人的日常基礎需求及進階需求為導向，努力提供便捷、高效、穩定的客户體驗，以及豐富、有效的定製服務。

另一方面，需要培養有多元技能的複合型人才，智慧物管企業需要有較高的資源整合、快速響應和綜合服務能力，人員也需要專業的需求洞察、數據處理和流程作業等能力。

03 競爭格局，龍頭企業突圍

十年磨一劍，任何行業的迭代發展從來不是一蹴而就，而縱觀物業從傳統向智慧的轉型歷程，離不開政策紅利風口、行業規模擴容和企業“跑馬圈地”。

2012年，住建部頒發《國家智慧城市試點暫行管理辦法》，智慧城市上升為國家層面方針政策，此後有關智慧城市與智慧社區建設的政策陸續頒佈落地，鼓勵物管公司科技賦能，提供更多增值服務。

而隨着智慧物管的熱風席捲了住宅區、寫字樓、產業園區、其他公共場所，甚至整個城市，行業的市場規模也在快速增長。

調研報告顯示，目前，我國物業管理市場規模不斷擴大，預計到2025年將達到4.5萬億元，其中，智慧物業市場規模預計達到1.6萬億元。

同時，相對傳統地產行業來説，物業服務具有輕資產、逆週期屬性，既能實現盈利閉環，又能成為流量入口，各大房地產企業和物業服務商紛紛加緊佈局。

但這個藍海市場，也無疑是一個極具競爭門檻的賽道，物管行業從人力密集向技術密集轉向，需要大量的前期投入。

方正證券調研報告顯示，2013-2016年，百強企業智能化投入複合增長率達60.65%，2020年平均單個公司用於智慧物業建設的IPO募集資金為6.02億元，同比增長2.3倍。克而瑞研究報告也顯示，2020年-2022年，TOP50物企年均數字化投入從1500萬元增長至2300萬元。

基於此，背靠強大地產商的龍頭物業服務商或將憑藉長期的技術積累、強大的綜合能力和管理的規模效應脱穎而出，如龍湖智創生活。

從技術積累上看，龍湖智創生活IFM綜合設施管理解決方案中的多個智慧服務系統廣泛應用於住宅、寫字樓乃至城市中，如智能建築集成管理平台，通過大量實時傳感器積累海量數據，並基於多年項目管理經驗，對場景進行精準分類，針對不同場景的需求，進行分區、分時、分層的精細化管理等等。

從管理規模上看，截至2022年，龍湖智創生活合約及戰略合作面積約5.2億方，其中，包含阿里、京東、小米、李寧等500強企業總部，也有騰訊、網易、滴滴等大廠的產業園、職場等等。

作為一種新興的趨勢，智慧物管只有真正服務業主，幫助其降本增效、優化體驗才能實現可持續發展，因為，作為買單者，任何噱頭都不能持久地吸引用户參與，只有真正賦能企業經營發展的智慧物管，才會獲得真實持久的應用與互動。

正如現代管理學之父彼得·德魯克所説，“企業唯一的使命是創造客户”，為顧客創造價值者生，這是商業世界亙古不變的叢林法則。