200萬買6套房，中國買家迷失在越南_風聞

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市界

2023年06月11日 11:27:50 來自北京市

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就在中國買房客認為“越南將複製中國奇蹟，現在買房能享受到與過去十年中國樓市類似的資產增值”時，市面上卻傳出越南房地產“崩盤”的消息。

作者 | 陶 婷

編輯 | 孫春芳

運營 | 賈天宇

這些年，為了開拓公司房產租賃業務，郭逍頻繁前往越南，這個與中國相鄰的東南亞國家。

他發現，即便是作為越南最發達的胡志明市，也只有部分地方能用信用卡，移動支付幾乎沒有。至於中國人習以為常的快遞、電商、移動互聯網，更是少見。讓郭逍感到驚訝的，還有越南的交通水平。

“一些馬路上，連紅綠燈都沒有。交通堵塞很嚴重，摩托車與汽車都在一條路。”即便如此，郭逍每每還是安慰自己，“畢竟這相當於幾十年前的中國”。然而，令他無法忍受的是，越南銀行週末都不辦公，只有工作日的早9點到下午4點半營業。

“週末想用錢，都沒地方取，網上支付也不是很便利，大多數人都在用紙幣。”越南稀缺的，還有寫字樓。以越南首都河內為例，“真正高檔寫字樓沒幾個，用手指頭都能數得過來。”郭逍告訴「市界」。

與之形成強烈反差的，是越南的高房價。自2015年以來，越南房價一路飆升，在2022年6月達到歷史高點，胡志明市商品房均價達到2.2萬元人民幣。過去三年，胡志明市的房價，每年都保持着25%的增長速度，這在全世界都非常罕見。

▲（圖/視覺中國 越南河內，窄窄的樓房被叫做“筒樓”。這個熙熙攘攘的首都居住着900萬人口，街道上到處都是這種又高又瘦、色彩鮮豔的“筒樓”。）

越南樓市烈火烹油中，無數資本蜂擁而至。就在中國買房客認為“越南將複製‘中國奇蹟’，現在買房能享受到與過去十年中國樓市類似的資產增值”時，2023年的今天，市面上卻傳出越南房地產“崩盤”的消息。

6月上旬彭博社報道稱：由於融資困難，越南地產商已經暫停了1200個地產項目，價值超過800萬億越南盾（約合人民幣2413億元）。越南《青年報》透露，首都河內約400個項目被擱置，胡志明市停滯的項目數量則超過300個。

越南房地產為何突然按下暫停鍵？

“住宅成交萎縮，工業地一畝難求”

“越南房子銷售確實不好。”作為首望地產越南有限公司的創始人，薛超從去年年底開始，感受到了越南房地產的寒意。

進入2023年，越南房地產摺疊的態勢有增無減。第一季度，住宅市場供應量約達25000套，主要為前期發售項目的庫存，其中成交率僅為11%左右，約2700筆交易，同比下降50%。這使得很多越南地產從業人員面臨失業。

美聯儲加息成為越南樓市萎縮的罪魁禍首。“（美聯儲）加息導致越南出口訂單需求下降，進而影響了居民的收入。居民收入下降了，就不敢去購買房產這個大型消費品。也就導致房產銷售萎縮，房價就也停滯了。”薛超向「市界」講述這其中的邏輯。

具體來看，在越南，一些房地產項目對於外國人購房比例是有限制的，一般不超過30%。這也就意味着，買越南房子的主要羣體，仍然是本地人。然而，對平均月工資不到2000元的越南人來説，要全款買下一套100萬元的房子，就算不吃不喝也得攢幾十年。更何況，在美聯儲加息的影響下，很多越南人都陷入無工可做的尷尬境地。

越南的東南部，比如平陽省，有很多紡織企業，“他們今年訂單量，縮減了三分之二。所以不需要那麼多工人了，好多人都處於停薪留職的狀態。”2014年就去了越南的德哥告訴「市界」。這也使得原本買不起房子的本地人更沒錢買房了。而越南能買房的有錢人，以及海外投資客們，“很多都在觀望，大家普遍信心不足。”薛超告訴「市界」。

這兩類人羣信心不足的原因之一，來自於房價的震盪。「市界」從多名在越南從事房產工作的人士處瞭解到，從胡志明、河內這兩個城市來看，較之於過去幾年動輒25%的上漲幅度，目前其房價處於持平或微漲的狀態，一些城市的樓盤，比如下龍灣、芽莊、富國島等地區的旅遊地產，有的打到了7折。

不過，在他們看來，房價的分化並不等於越南樓市崩盤。所謂房地產市場崩盤，並非單指房價的大幅下跌，而是崩盤引發的一系列系統性風險，包括市場信心的徹底崩潰、資金鍊的斷裂、資產的大幅縮水、金融系統大量呆壞賬的出現等。至少目前，從買了房子的越南本地人身上，並沒有出現以上跡象。

越南本地人買房幾乎是全款，即便是貸款也最多隻貸2年，只因為越南的房貸利率高達12%。“本地人買房，很大一部分是自住。”薛超告訴「市界」，“即便不是自住的這類人羣，也相對比較理性，不會出現市場低迷時，一起拋售房子的行為。”

越南的房地產商們，在這場樓市風波下就有點頂不住了。過去一年，不少本地房地產企業解散或停業。6月上旬，彭博社報道稱，越南房地產商已經暫停了1200個房地產項目，價值超過800萬億越南盾（約合人民幣2413億元）。越南《青年報》透露，首都河內約400個項目被擱置，胡志明停滯的項目數量超過300個 。

這背後，除了美聯儲加息所帶來的一系列蝴蝶效應，比如資本撤離留下一些爛尾樓項目外，還有越南政府的一系列整頓行動，給越南開發商帶來的致命打擊。2022年，包括萬盛發集團董事長張美蘭在內的多個越南地產大佬，因涉嫌非法發行債券鋃鐺入獄。這嚇跑了大量的投資人。越南政府還加大房地產開發商發售新債的監管力度，這使得越南房地產行業的資金缺口越來越大。

從數據來看，2022年越南房地產企業發行新債的總額只有269萬億越南盾，較2021年同比大幅下降了64%左右。這令本就銷售不振的越南房地產市場更難了：原來只需要2個月就可以售罄的樓盤，現在可能需要6-8個月才能銷售完畢。融資困難疊加銷售疲軟，越南房地產企業流動性問題日益嚴峻。

目前，越南房地產行業還有46億美元的債券將在2023年陸續到期，而越南的房地產企業卻沒有辦法“按時償還”。據Bloomberg數據，目前越南房地產企業的短期負債率已經快速攀升至21%，是東南亞地區最高的水平。與之形成鮮明對比的，是工業地產仍一畝難求的盛況。

因外資的不斷湧入，2022年開年以來，越南南方工業用地租金持續上漲。尤其是以胡志明市為代表的南方經濟重心，當地工業園年租金報價，已經上漲到300美元/平方米。這幾乎是有史以來，越南最高的工業用地租金水平，其使用率也達到較高水平。“工業用地搶瘋了。”德哥向「市界」感嘆道。這種熱火朝天的景象，也曾出現在越南的住宅市場上。

那些年，不少中國買房客，在越南這片熱土上買“瘋”了。

“最瘋狂的時候，三個月賣100套”

薛超是2018年進入越南房地產市場的。那一年，他翻看一份報告發現，越南的經濟頗顯眼。“2018年，越南GDP同比增長7.1%，創2011年以來的新高。”於是，他決定進入越南市場一探究竟。

彼時，大量外資湧入越南市場，剛需性住房和投資性住房需求量不斷增長中，越南房地產在當年四季度，就實現成交量創新高的成績。與之形成正相關的，是越南高層住宅平均銷售價格增長10%，土地價格與2017年相比增長47%。

彼時，這場樓市狂歡尚未進入高潮。隨後幾年，源源不斷的人口流入下，河內和胡志明市成為越南房價漲得最猛的兩個城市。2022年，胡志明市商品房均價達到3300美元每平方米，同比增長27%；河內住宅價格同比上漲了23%左右；在河內以西的許多地區，包括青春郡紙橋郡等地區，漲幅高達35%-74%。這個場景，像極了十幾年前的中國。

中國買房客蜂擁而至。比如，2018年前九個月，胡志明市高端公寓買家中，就有31%是中國人。這相比於2017年的4%，以及2016年2%，大幅上升。這一年，世邦魏理仕報告顯示，中國買房客從第六位躍居榜首，成為胡志明市房產的較大買家。

中國買房客來自中國的不同地方，主要以上海、香港等地居多。薛超的主要客户羣體，還有很多手持外國護照的華人。在這些買房客的眼中，河內相當於國內的北京，胡志明相當於上海，“錯過了國內房價的上漲，不要再錯過在新興國家投資”，是他們在越南買房的根本動力。

▲（圖/視覺中國 2019年3月22日，上海，上海海外置業移民投資展，投資越南房地產樓市。）

“他們就是有路徑依賴。”薛超告訴「市界」。以薛超的最大客户來源之一台灣人為例，這些人實際上在崑山、東莞等城市有自己的工廠。他們是享受了中國改革開放紅利的那一批人，“他們希望將國內的經歷，在越南進行復制。”薛超做過最大的一個單子，是一個台灣人買了三四十套房子，總價在3000萬元以上。“他們都在賭房價不斷上漲。”

在越南樓市的這場豪賭中，薛超有過兩次高光時刻。一次是2019年年初，他剛進入越南房地產沒多久之時，“先賣的是胡志明的房子，後來去的是河內。這兩個城市的房子很好賣，我們就在客户那裏推了推，一個月內賣掉了18套房。”薛超告訴「市界」。

一次是2019年下半年，薛超和他的團隊，一共六個人，在9月到12月這段時間裏，賣出了100套房。整整三個月的時間裏，薛超每天都在帶客户看房，從早上八九點開始工作，以1-2小時一組的話，一天至少要帶五六組。“這些買房客，有從國內過去的考察團，也有國內第三方理財機構像諾亞、宜信之類的，把越南房產作為理財產品推薦過去的。”

越南本地房產中介單套房子售賣的佣金率是3%-5%。薛超和他的團隊則做包銷，一般來説，包銷比零售的佣金率會更高。

中國人不僅當中介幫着越南開發商賣房，自己也下場買房。2018年定居越南的剛哥，剛踏入河內這座城市後，就陸陸續續買下了6套房子。“覺得房子很便宜，房租回報率還不錯，手上正好有200多萬的資金，就全款買下了這些房子。當時想着賭一把，應該能成。”剛哥告訴「市界」。

不過，2020年，疫情黑天鵝導致出行不便後，到越南買房的中國人，變得越來越少。此時，雖然越南房地產也沒有以前活躍，但薛超們還是有一些收入。但從2021年開始，“我們基本沒有收入了。”一直到2021年底、2022年初，越南對外的大門打開，再加上李嘉誠到越南投資的消息在當地瘋傳，“才又有很多中國買房客來問越南的房子了。”

彼時彼刻，不僅僅是中國買房客，幾乎所有人的目光，都關注着這片熱土。越南房價更在2022年6月達到十年以來的高點。以河內為例，6年前，其均價還在790美元每平方米，但現在最高漲到2200美元每平方米，漲幅接近三倍。

不過，令外界沒有預料到的是：進入2022年下半年以來，前所未有的危機，向越南房地產襲來。正如前文所提，由於美聯儲加息導致的資金出逃，以及股市暴跌引發的連鎖反應，再加上越南監管部門全面打壓圍困越南房地產開發商等原因，越南房地產市場進入了大洗牌之中。

被捲入其中的中國買房客，有人哭了，有人卻笑了。

在越南房市裏，有人哭也有人笑

這些年來，剛哥購買的六套房子，隨着越南樓市水漲船高。

“一套2018買的，8000元每平米，還有兩套是2019年買的，一平米9000元左右。這三套房子到2022年都已經翻了一倍。”剛哥告訴「市界」，另外三套30平方米的小房子，已經漲到1.5萬元每平方米。

時至今日，即便越南房市按下了暫停鍵，對剛哥的影響似乎並不大。“房子的價格沒有降，也沒有猛漲，現在是微漲。二手房價格比新房便宜，不具備大漲的基礎。現在照樣可以賣出去。”剛哥告訴「市界」，作為越南首都，河內的房價依舊堅挺。

不過，剛哥並不打算賣掉房子。因為，在他看來，越南的租金回報率還不錯，至少在胡志明市和河內這兩座城市是。“以200萬的房子為例，每月租8000元，15年就可以回本。”除留一套64平方米的房子自住外，剛哥將其他五套房子全部出租了出去，“一個月能收近1.5萬的房租，房子還算比較好租。”

越南大城市房子好租的最大原因是旺盛的需求。郭逍專做越南租賃市場，他的主要客户羣體，除了湧入城市的越南本地人外，還有在越南外資企業（西門子、阿迪達斯、迪卡儂等）員工和中國企業派往越南的員工，“供應量和需求量不成正比下，租金就越漲越高了。”郭逍告訴「市界」，越南房產的平均租金回報率大概在6%-8%。

沒受影響的還有德哥。自2014年到越南後，在看到工業用地租金持續上漲，尤其是外資湧入導致一地難求之時，德哥在2019年購買了不少工業用地。儘管德哥並沒有向「市界」透露他買了多少地，地價漲了多少，但「市界」據CBRE（越南）公司的報告瞭解到，越南工業地產市場在全國各地保持活躍趨勢。五年來，南方各大城市一級市場平均地價每年上漲約9%，北方市場每年上漲約7%。

不過，並不是所有人都能在越南買地。根據越南《2014年土地法》，在越南投資和工作的外國人，以及擁有越南居留權的外國人，能在越南購買土地。即使外國人符合以上條件，他們也需要遵守一些特定的規定，比如，外國人只能在越南購買用於自己居住或業務用途的土地等。

德哥的朋友們卻高興不起來。他們在2017年、2018年，每個人都買了幾套房，有人甚至買了四五套，總共花了四五百萬元，“即便在這些年裏，這些房子漲了30%，但房子沒有房本。”

德哥告訴市界，持有中國新護照，只能與一些房地產公司籤50年長租合同，沒有房產證。

“產權在別人手裏，如果開發商偷偷拿去抵押，買家沒有任何保障。”德哥説，這也就導致房子不好賣，再疊加大家對越南房地產的信心不足，“這房子相當於有價無市了。”

▲（圖/視覺中國 下龍灣）

難過的，還有那些購買了越南旅遊地產的中國買房客們。旅遊地產項目，主要集中在越南的旅遊城市，比如下龍灣、芽莊、富國島等。以富國島一塊100平方米的土地上建的三四層的shop house為例，“如果有人在2022年年初，花三四百萬元購買這個項目，那現在打七折都賣不出去。”薛超告訴「市界」。

市界瞭解到，越南房地產商暫停的1200個房地項目中，有不少就是旅遊地產。“一些不負責任的中介，跟投資客説這些房子蓋好後很好出租，租金也很高，但投資人買了地之後，可能連房都交不了。”薛超感嘆道，在越南買房，也有很多坑。

即便如此，也還是有不少人來到越南。這其中當然不僅僅是中國買房客。這些年，薛超看到的，是人均消費200元的海底撈，從來都是爆滿的景象。他看到的，還有胡志明和河內豪華餐廳裏，進進出出的外國人在增多。“不管你承不承認，越南的火熱是實際存在的。”

然而那暫停的1200個房地產項目，卻給這個火熱的場景投下了一抹陰影。

（文中宋楓、郭逍、剛哥、德哥為化名。）