貝殼剛迎來短暫的春天就來了壞消息_風聞

​在經歷2021和2022年連續兩年虧損的“寒冬”後，貝殼找房（下稱“貝殼”）終於在2023年一季度迎來了“春天”。一季度報顯示，報告期內貝殼實現營收202.8億元人民幣，較去年同期增長61.60%；實現歸母淨利潤27.47億元，較去年同期增長544.49%。不僅如此，貝殼的經營規模也從2022年的收縮中有所恢復。2022年，貝殼平台的經紀人總數為394,020人，同比下滑13.3%，；貝殼平台門店數量為40516家，較上年減少20.6%；活躍門店數量為37446家，較上年減少17.4%。到了2023一季度，貝殼平台的經紀人總數為435,780人，環比增長10.60%；貝殼平台門店數量為41,275家，環比增長1.78%；活躍門店數量為39,622家，環比增長5.75%。移動月活也從2022年四季度的3660萬名增長至回升至2023年一季度4540萬名。從這些指標來看，隨着樓市的復甦，貝殼的業績也在回暖。然而5月8日，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合發佈了《關於規範房地產經紀服務的意見》，這無疑給剛剛恢復的貝殼“當頭一棒”。這份公告明確強調“房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。”這意味着房屋中介機構難以從大額訂單中獲取高額提成費。從營收結構來看，2022年貝殼的新房交易服務和現有房交易服務收入佔比合計為86.98%，是貝殼主要的收入來源。監管部門的這份文件無疑砍在了貝殼的“大動脈上”。文件發佈的第二天，5月9日，貝殼的港股股價日跌幅達到5.01%。從過往歷史來看，政策風向的確對貝殼的業績有很大的影響。2021年，國內房地產調控次數達到651次，尤其是在上半年國內各大城市推出了各種政策整治二手房市場。例如在2021年2月8日，深圳市住建局出台了一份關於建立二手房參考價制度的新規，開創了通過二手房指導價調控樓市的先河。隨後其它城市相繼跟進，共計有15個城市發佈了二手房指導價。貝殼的2021年前兩個季度營收依然能保持增長，但是第二季度的毛利潤和歸屬淨利潤均出現了同比下滑，其中二季度的歸屬淨利潤的同比下滑幅度達到60.70%。到了第三季度，貝殼的營收也開始下滑，並出現虧損，且一直持續到2022年第二季度。而在2022年，此前公佈二手房指導價的城市相繼放鬆政策管控，到2022年8月為止就有13座城市取消或放鬆二手房指導價政策。貝殼的業績也從下半年開始回暖，儘管營收依然呈現下滑的趨勢，但是從第三季度開始，貝殼由虧損轉為盈利。由此可見，政策的風向對貝殼的影響非常之大，也無怪乎調控中介費政策出台後市場資本光速跑路。此次調控政策的影響或許會在今年貝殼的三季度的財報中有所體現。或許是為了分散風險，貝殼也在向其它業務開拓，此前就推出了“一體兩翼”戰略。所謂“一體”就是貝殼的傳統業務，即新房和現有放房交易；所謂“兩翼”則是整裝大家居事業羣與惠居事業羣，即家裝家居業務和租房業務。不可否認貝殼的家居業務發展迅猛。財報顯示，2022年貝殼的家裝家居業務實現營收50.47億元，同比增長近20倍，貢獻利潤率也從2021年的0.8%增長至2022年的29.4%；2023年一季度貝殼的家裝家居業務實現營收14.08億元，同比增長16倍。但是從整體比例來看，貝殼的家居業務所佔比例依然很小，2022年貝殼家裝家居業務佔總營收的比例僅為8.32%，2023年一季度則為6.93%，有所下滑。不僅如此，家裝家居行業競爭激烈，像歐派家居、顧家家居、尚品宅配等都是該領域的領跑者，貝殼想在這一領域分割蛋糕，難度非同小可。而貝殼另一個想要進入的領域則是租房業務，貝殼在該業務的發展狀況尚不清楚。但是租房業務同樣也是塊“硬骨頭”，國內僅少數頭部企業如龍湖冠寓、萬科泊寓等實現盈利。而且這些企業本身有大型的房地產企業作為支撐，作為中介公司的貝殼沒有強大的靠山，想要與之競爭風險很大。數據顯示，2022年貝殼旗下的貝殼省心租在管規模突破70000套，營收較2021年的21億元增長了近33.4%。但是貝殼新興業務的利潤率則從2021年的86.5%滑落至2022年的31.3%，這或許是租賃業務盈利困難的一種體現。（出品｜華博商業評論）