深圳城中村為什麼要“統租”？_風聞

從5月中旬開始發酵，到6月初的暫緩

關於深圳白芒村統租的爭議，持續了半個多月的時間，且一直處在輿論中心

房東、租户、官方，多方矛盾在互聯網上迅速放大

當然，需要強調的一點是，引起爭議，並不意味着政策本身好與不好

利益牽扯較多時，執行端遇到各種各樣的問題，也是難免的

而到6月5日，白芒村統租項目工作人員回應稱：簽約工作已暫緩

至此，白芒村的爭議暫時告一段落，但關於深圳城中村統租的討論，仍在繼續

如今回過頭來看，這段時間各方的聲音，也引起了我們的一些思考：

為什麼深圳城中村統租引起了這麼大爭議？

甚至一開始就卡在各方矛盾點上，無法繼續推進？

城中村統租，最大的爭議點到底在哪裏？

於是，在事件暫緩的今天，我們嘗試用思辨的方式，去挖掘深圳城中村統租背後更深層次的意義

並與各位一同探討

01

統租引起爭議的直接原因，是太過突然

尤其對一些居住在城中村的低收入者來説，很多人是突然收到搬離通知的

比如5月中旬，白芒村統租簽約後，就有很多租户被要求在6月底前退房

作為南山區西麗街道的萬人城中村，白芒村約有500個房屋，是整個南山區的租房水平中，價格偏低的

統租消息傳出後，周邊的民房基本都在漲價，很多人一時難以接受租金落差，無法在附近找到更合適的房子

而一些未到期的租房合同中，房東的補償方案也並無標準，全憑人品

一部分租户搬離的補償方案是免去當月房租，不過，還有一部分人連押金都拿不回來

不僅如此，還有子女上學問題

以村裏的白芒小學為例，按深圳市規定，家長要在區域內居住一年以上才能申請子女學位

如今突然被要求搬離，直接影響了適齡兒童的入學進度

同一時間，一位房東在網上發佈的關於2倍租金回報的言論，也引起了租户不滿

為了驗證，我查了一下這次城中村統租的定義

簡單來説，就是政府把城中村打包運營，再對房源進行一定程度的改造，提供給低收入羣體或特殊人才

屬於公共性質的福利房屋

所以統租後，實際上的租金回報，可能並不像網傳的高出兩倍以上

但面對大量搬離租户的房源需求，有的房東已經聞聲看漲了

而這部分租户，對價格又是比較敏感的

原本便宜的城中村，傳出之後可能會漲價的消息，也就帶動了很多人的牴觸情緒

為此，6月3日，深圳發佈在《關於白芒村統租，街道最新回應》中做出了官方解答

以下是南山區西麗街道致居民的一封信

來源：深圳發佈

綜合整治項目工作人員稱，白芒村統租工作已經暫緩，標語也被撤下

之前已簽約的保持推進，未簽約的後續如何還是未知

6月5日，深圳發佈繼續發聲，在《穩妥有序推進城中村保障性住房品質化安全改造提升工作》一文中，明確了城中村統租的後續工作原則

我總結了下，主要有四點：

首先，不是所有城中村都會被統租，並對統租改造的租户分批騰挪，預留3-6個月的過渡期

其次，改造後以不漲租金為原則，即使有漲幅，也不超過原來的10%

第三，督促業主對租户依法依規補償，根據生活情況，實在搬不了的可以不搬

並對自願搬離的租户，提供搬家補貼

最後一點，強調租户子女入學，不受城中村改造影響

這些官方解答，讓白芒村的爭議問題暫時告一段落

不過，這次被統租的，不只白芒村一個

網傳的城中村統租名單中，共有100多個村子，覆蓋了半個深圳

來源：深圳更新舊改房產資訊

雖然名單有待考證，但一波未平一波又起

6月5日左右，安居微棠旗下的白石龍統租公寓，一則簽約協議再次引發關注

合約中，強調6歲以下、60歲以上的租客限制入住公寓

儘管公寓原本的定位就是青年羣體，但很多人認為，這個限制對一些打工人的家屬並不友好

6月9日，微棠工作人員表示已經取消年齡限制

到今天，時間來到6月中旬，關於深圳城中村統租的連鎖討論，依然此起彼伏

02

統租工作的暫緩，背後是租客對於未來價格的擔憂

這一點，和城中村本身的底層邏輯是分不開的

在深圳，城中村是一個特別的存在，連接着城市的A、B兩面

一方面，它是外來人口的第一個落腳點，幫助很多人以較低的成本在深圳紮根

另一方面，又持續塑造着整體的城市觀感

首先，單從數據看，城中村對深圳的意義就大有****不同

截止2022年，深圳城中村已經超過1700個，常住人口超過1300萬

而深圳統計局數據顯示，全市的常住人口是1768.16萬人

這意味着，在深圳，有**75%**的人都選擇住在城中村

最早期的時候，很多大佬、老闆也是從城中村起家的

比如網易的丁磊、華為的任正非，創業初期都有過城中村居住或辦公的經歷

可以説，從這裏走出了很多創業奇蹟

今天，城中村依然是新市民、青年人來深奮鬥的租房大本營

尤其一些應屆畢業生，能租到公司附近的城中村已經是不錯的選擇了

於是，深圳年輕人最常見的生活狀態，就是白天在CBD用力揮灑青春

晚上住進月租金2000元以內的城中村，吃着外賣15塊錢起步的豬腳飯

圖源：餓了麼APP

很明顯，城中村和深圳的發展歷程，是緊密聯繫在一起的

而除了寫字樓白領和碼農，在城中村生活的，更多還是低收入人羣

他們多從事服務、製造行業，包括餐飲員工、商場員工、製造廠工人、快遞員、家政阿姨等

這些行業，本身工資就不高，未來漲幅也不是很大

所以統租後傳出的租金上漲，才會觸動到他們的神經，擔心以後在深圳的生活、工作，會更加困難

總的來説，低生活成本的城中村

給了很多人，在城市中一個基本的容身之地

這樣的城中村，在深圳已經存在了很多很多年，甚至成為了一個城市符號

不過陽光和陰影是同步的，城中村的B面也一直存在

在《出梁莊記》中，學者梁鴻描述了她眼中深圳早期的城中村生活

此處貼一段原文截圖，與各位分享：

很多年過去了，目前很多城中村的居住條件依然較差，基本設施不完善，生活水平較低

比如有的租客要自備冰箱、空調、熱水器等，也是一筆不小的成本

很多城中村居民，會在各種當地媒體評論區，反映民水電價格太貴

1.5元1度的電，8元一噸的水，高峯期還經常停水停電，日常生活都受到影響

還有一點就是，租賃市場缺乏規範，房東漫天要價、不退押金的糾紛也時有發生

這些複雜的問題，一直是城中村久治不愈的沉痾

也是此次，深圳統租改造的一個****初衷

不僅要滿足市民的住房需求，更要提高日常的生活質量

統租後，政府會統一配備基礎設施，避免私搭亂建的消防隱患

也統一掌握價格，避免房東隨意定價

不過，從5月至今的實際過程來看，改造後的租金情況依然具有明顯的不確定性

這也是這一政策落地後最核心的關注點

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​03

深圳為什麼要做城中村統租？

其實，早在2017年，深圳就嘗試過走城中村規模化租賃的路子

只是當時完全由市場化運作，所以租金漲幅是不可控的

2018年某項目的統租改造工作中，也因為租金可能會上漲2-3倍，遭到了租客的反對，最終迫於種種壓力暫停了

而這一次深圳的城中村統租，是由官方正式介入租賃市場

對於租金的整體漲幅，也做了一定的限制

而且，和2018年不同的是，現階段，深圳推行城中村統租

既是城市資源發展的必然選擇，也是民生保障的迫切需要

首先，深圳這座城市本身比較小，只能向上求面積

所以在城中村，會出現很多又高又密的一線天居民樓，容積率達到7-8，甚至更高

這種密度下，每平米的居住人口，就超過了其他城市的3-4倍

這也註定了深圳的城市更新，成本非常高

無法直接套用其他城市的拆建模式，只能另尋出路

其次，在“十四五”規劃中，深圳又提高了保障房的籌集目標

從原本的54萬套（間）提高到了不少於74萬套（間）

今年，全年的目標是16萬套（間）

如果全部通過開工新建的方式來完成，土地資源就會越來越緊張，對地方財政也是一個不小的考驗

最快的方式，就是盤活現有住房

比如舊住宅區改造，以及大規模城中村房源的品質化提升

所以，今年深圳要通過舊住宅區拆除重建，完成近3萬套的籌集目標

在城中村的規模化品質化改造中，籌集5.2萬套（間）

而有國資背景的安居微棠，就是負責統租的企業之一，承擔了4.9萬套的保障房任務

所以目前的統租政策，其實是深圳城中村改造難的另一個出口

也是官方在保租房工作中，第一次這麼直接、深入的介入租賃市場

由官方統一來管，最大的優勢就是穩定了

我搜了下安居微棠的案例，發現早期龍華區的元芬村改造中，就出現過這家國資企業的身影了

根據企業介紹，城中村房源改造的成本，每平米就要2500-3000元左右

目前已開業的元芬村社區中，一居室租金在1869元，二居室租金2799元

圖源：微棠公寓小程序

按這個標準，對安居微棠來説，統租其實是一個微利業務

畢竟深圳的初衷，還是解決城中村的居住問題

只是，城中村原本的存在價值，就是為深圳提供眾多低價的租賃房源

在這個基礎上，很多人對於住房的需求存在明顯差別

目前，租客對未來租金可能上漲的恐慌，也是建立在這個基礎之上的

所以，深圳統租工作的後續開展，首要解決的也是這個問題

04

目前，統租的簽約工作整體上是暫緩了

但根據深圳發佈的態度來看，只是進入了一段調整期

在全國保租房的硬性要求下，深圳的城中村統租，是一次與眾不同的嘗試

不過，也存在一定爭議

至於暫緩調整過後，還會不會有進一步的動作

在租客的核心關注點上，能不能給出更好的解決方案

也確實挺讓人期待的

以上正文，來自餘奔雷