解鎖物管4.0時代，金茂服務這麼做……_風聞
地产风声-地产风声官方账号-听，这风声，好像在说秘密06-25 14:02
文 | 內幕君
《湖南都市》的記者曾經偽裝成訪友人員，想混進長沙金茂府。
目的是看看金茂物業，是否真如坊間傳聞那樣嚴格。
結果，金茂府要求外來人員登記，精確到門牌，保安一番詢問下，記者就露餡了。
這位記者嘗試了好幾種辦法，比如編個門牌號，偽裝成看房者讓中介帶入等等，都沒有成功。
回去這位記者寫了一篇文章，來肯定金茂服務給業主硬核安全感。
金茂的門“難進”，是有歷史淵源的。
金茂服務1993年成立，最開始就是從寫字樓物管起家。到後來的金茂大廈、凱晨世貿中心等等，其中有一部分還是超高層寫字樓。
和住宅相比，寫字樓物管要求更高，而超高層寫字樓的要求又比一般寫字樓高，這也決定了金茂服務起點就是高標準和專業化。
所以即便到後來，金茂做小區物業也一直保持着這個標準。
高端，是金茂服務給業主和業內的一貫印象，也是自身核心競爭力。
現在的金茂服務，正在塑造又一種競爭力。
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國內物管行業發展至今，有過幾輪迭代演變。
1.0時代，以物為主，物管的主要任務是看大門、日常保潔、維護小區設備設施。
2.0時代，開始注重以人為本，提升了服務温度。
最近5年進入3.0時代，大家開始注重“場景化”，“物業管理+社羣服務+智慧社區”。
多數派進化到3.0時代的現在，以金茂為代表的少數派，開始探索4.0時代。
4.0時代是什麼樣的？
先給大家講個故事：
6月11日上午，剛剛開館不到一個月的青州博物館新館，收到一面錦旗，錦旗上寫着：
及時援手渡急難，真情服務暖人心。
幾天前，張先生一家到青州博物館遊玩，參觀中途老人突發身體不適暈倒，好在博物館物業方，有相應處理預案，爭分奪秒對老人應急搶救，同時呼叫救護車，最後老人在醫院轉危為安。
青州博物新館的物管方，正是金茂服務。
可以看到，金茂服務觸角，已經從高端寫字樓、高端小區，伸向青州博物館這類非傳統物管領域，案例還有很多：
比如有北京實驗二小、天津開放大學這樣的學校；東長安街2號院、復興路22號院這樣的政府辦公大樓；也有泉州石化、臨沂化肥研發中心這樣的產業園，還有涵蓋多種業態的城市整體運營服務業務……
物管4.0時代，就是像金茂這樣，物企開始全業態發展。
而要最終完成4.0時代的穿越，需要具備全業態發展能力，不是觸角伸出去就行了。
往細了説，就是得有自己的“核心競爭力”。
以金茂服務為例，它有“一全雙高”優勢，來構築全業態能力：
即全鏈條能力和高端品質、高科技加持。
先説全鏈條能力，金茂服務是如何通過它服務並且賦能客户的。
早在青州博物新館開館之前，金茂服務就多想了一步，提前為其制定一系列文旅發展方案。設想未來將圍繞博物館展開的旅遊、會務等上下游產業引入，助力青州博物館形成一條新的文化產業鏈條。
另一個案例，2021年金茂服務正式進駐中化藍天化工產業園。
化工園和一般的產業園區不同，對相關人員，物料等要素的安全管理非常嚴格，普通物管企業很難有能力接手。
而金茂擁有從中化一脈相承的化工級HSE（健康、安全、環保）管理體系，同時引入物聯網、AI等智慧技術手段，不僅滿足了園區的生產安全需要，還大幅提升了園區管理效率。
做完這些，金茂又多想了一步，開始考慮協同園區發展的問題。
一般情況下，作為物業管理方，在產業園中這方面的參與程度很低。
不過，金茂服務利用自身擁有的化工產品經驗和供應鏈優勢，嘗試把中化藍天製造的，如金冷車用維修養護產品，家用、商用空調維修養護產品，全氟酮手持滅火器等生活工業品，鏈接給社區和企業，由此打開面向C端的一個銷售通路，打通“社區支持產業”的營銷新模式。
神奇吧，一家物管公司幹起了營銷公司的活兒。
截至目前，金茂服務和中化內部的多個板塊已經形成了非常好的配合，尤其是化工板塊以及農業板塊。
如今中化農業產地直供的新鮮蘋果、玉米、西紅柿、臍橙正在源源不斷地走進千萬個金茂業主家庭。
總結起來，就是金茂服務能做到前中後三端，全鏈條服務，最終達到賦能客户，而通過這種差異化優勢，也提升了自身的業務外拓能力。
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接下來説説金茂的“雙高”優勢，即高端服務，和高科技賦能。
説起高科技，這算是物管行業裏相對容易習得的本領，只要重視並且願意花錢、花心思，都不會太差。
金茂服務可能不是最早運用科技實現智慧化的，不過發力挺猛，像快遞機器人、智能垃圾機器人等智慧新體驗，都已經出現在金茂社區。
同時，一些借力於高科技的服務觀念也挺超前。
舉個例子，通過數字技術加持，金茂服務正在嘗試打通客户體驗數據與業務運營數據，為此構建了“體驗預警－專項整改－旅程重塑”的運營機制，推動“被動響應式”到“主動賦能式”進化。
高端方面，文章開頭咱們説了，金茂起家主打的就是高端。
其所服務的上海金茂大廈，是當時“中國第一座超高層商業寫字樓”，現在上海“陸家嘴三件套之一”；
凱晨世貿中心也曾被稱為“北京最貴寫字樓”，住宅項目中，有“北京豪宅代表之一”的金茂府。
因為一直服務於大型企業、高淨值人羣，這類客羣對服務品質的標準更苛刻也更多元，不管被動吸收還是主動進化，金茂服務也藉此打磨了自己。
通過20年淬鍊，金茂服務對高端的理解，這點上應該是領先於同行的，也因此能夠接住一般人兜不住的項目。
像今年，金茂服務重點拓展產業園領域，其中的泉州石化產業園項目，作為目前全球最大的集約化化工廠，對物業管理的要求是絕對的高標準，而且多元，化工區分家屬區、生產區，服務需求多樣化。
利用已成體系化的賦能型服務，金茂服務接入了整個園區的生產生活服務，不僅承接秩序管理服務，也通過團餐服務等，深度服務企業。
商寫項目中，金茂已建立起了“GOLDEN”特色服務 ，這套金茂根據多年經驗打磨出來的服務體系裏，包含「金茂成長科技」「金茂微細節」「5維服務大廳」「金茂VIP尊享」等6大模塊，能夠顯著提高寫字樓軟性競爭力。
就拿其中的VIP尊享服務中的一個切面來説：
從企業有意向入駐寫字樓開始，金茂就會為其特設一名鉑金理事，提供從洽談租賃合同到交房裝修入住，從日常維護、物業管理到VIP專屬服務的一條龍全程服務。
針對住宅物業，金茂有“MOCO”特色服務。這套住宅特色服務體系是通過洞察高端客户生活方式，挖掘他們的生活場景，還原典型用户畫像，然後打磨出來的，落地為：
物業延伸服務、個性定製服務、兒童及長者關懷、寵物關愛、人文建設與環保公益，關注社區全生活週期發展。
其中的人物建設與公益方面，金茂服務曾聯合中國化工博物館，通過在50多個大型社區舉辦型雲課堂活動，為上千位小業主提供物理、化學、生物、天文學等課程。
所服務的高端社區裏，金茂已累計為300多户新婚業主，免費提供大堂布置、婚車指引、園區裝扮、禮儀迎賓等數十項貼心服務。
這些只是金茂MOCO服務的縮影。歸結起來，想高端客户所想，也想高端客户所未想，行業會成長，客户也會成長，金茂擁有把握“高端”的前沿嗅覺。
高端經驗，做到極致了就是一種差異化。
這讓金茂服務在過去能成為“高端物業TOP1”，在未來，這也是金茂競爭物管4.0時代的優勢。
3
金茂正在探索的全業態發展，對行業而言也是趨勢所向。
房地產迴歸居住屬性，過去依附於“地產開發”做小區服務，單純的住宅服務規模增量正在見頂。
如何通過探索全業態發展，把路子走得更寬，最終把自己變成城市服務運營商，是每家頭部物企都要思考的。
金茂通過“全”能力，正在構建起4大城市運營服務模式：
產業+服務，運營+服務，資本+服務，更新+服務。
手上能打的牌更多，也讓金茂服務可觸達的業務領域更廣，比如金茂服務接入南京棲霞區堯化街道城市運營之中，利用資產運營+服務模式，金茂對其中的新茂國際中心進行物業管理和資產運營，使其獲得了資產溢價。
通過這些案例我們可以看到，金茂不斷拓展服務邊界，利用自己的“全業態能力”，扮演城市服務商和運營商角色，同時也獲得了持續性回報：
金茂服務上市一年以來，截至2022年末，實現總收入24.36億元，同比增長60.7%，同期港股上市的物企，年度營收同比平均增幅均值是31.6%。金茂服務大大超過均值。
行業普遍降速之下，只有金茂1家營收增幅超過50%。
成績背後，是金茂在管面積同比增幅達56%，來到了約5686萬㎡的水平。
也就是選擇“金茂服務”的客户更多了。
這説明，當競爭力的天平從基礎服務倒向賦能與協同，擁有全業態能力，能夠助力城市服務與運營的選手：
更有機會穿越週期。