全款買房難入住，上海750户業主懵了_風聞

圖片來源：圖蟲

作者 | 鍾黛

編輯 | 韓迅

昔日“卡首付”的上海閔行高分紅盤融信旭輝世紀古美（備案名:古美名邸），陷入交付難的困境。

近日，世紀古美的業主接獲開發商通知，小區因未達到超低能耗住宅驗收標準，將延期半年交付，由2023年6月30日前延期至2023年12月30日前。

該項目的開發商為上海旭融房地產開發有限公司（簡稱“上海旭融”）。天眼查顯示，上海旭融為蘇州旭融商務諮詢有限公司（簡稱“蘇州旭融”）全資子公司，蘇州旭融由旭輝佔股51%、蘇州融飛置業有限公司佔股49%，蘇州融飛置業為融信孫公司。

時代財經自業主處獲悉，該小區為上海首個超低能耗住宅，開發商因此享有3%容積率補貼。4月中旬，監管機構開始對小區做超低能耗審核。5月11日，監管機構答覆業主，告知“如超低能耗項目未通過驗收，項目應按實際計容面積補繳土地出讓金”。5月底，監管機構及開發商達成一致，“本小區超低能耗住宅驗收不合格，整改方案需要更換全部750餘户房屋的外窗玻璃”，項目因此整改而延期交付。

圖片來源：世紀古美業主向時代財經提供

不少業主表示難以接受延期交付，這打亂了他們搬家、子女入學等方面的安排，“產證晚半年辦影響户口辦理、子女學區劃定，學齡兒童的上學等重大家庭問題”。

有業主認為，“超低能耗驗收未通過”不等於“未達到房屋交付標準”。開發商可以放棄3%容積率獎勵，按普通項目去申報驗收。

就此，上海旭融對時代財經回覆稱：“目前項目還有多項驗收工作剛剛開啓，包括消防、交通、人防、規劃、質監、綠化等，各位業主所關注的超低能耗驗收只是其中一個環節，還有其他相關部門均需進行驗收。目前項目部的最重要工作，是儘快完成現場的工程收尾工作，完成相關的驗收，以獲得交付所需的竣備、交付等相關證照。”

據購房合同，開發商如未在約定期限內將房屋交付給業主，應向業主支付違約金，每日賠付已支付的房價款的萬分之二。如果逾期超過90天，業主有權單方面解除本合同，要求退還全部已支付的房價款，並額外獲賠總房價款的20%。

如今，開發商提出，延期交付的半年內，前三個月為“免責期”，不對業主予以賠償，超過3個月則按照合同約定賠付給業主。

具體而言，依據購房合同補充協議第9.1.3條的約定和上海市房屋管理局及上海市司法局於2022年5月31日共同發佈的《關於新冠肺炎疫情影響下本市新建住宅交付的指導意見》的相關規定，開發商認為，受疫情影響導致延誤的三個月，屬於不可抗力。開發商在法律認可的免責期內不承擔逾期交付的違約責任。

上海旭融對時代財經表示：“2022年3月14日，市住建委發佈第166號文，要求全市工地實施封閉，自此，世紀古美項目材料已經不能運輸，項目現場已經不能正常施工。直至2022年6月16日，項目在封閉三個月後，首批材料方才進場，項目正式復工。故項目確實受到疫情影響至少有3個月的時間，在此期間項目受不可抗力、材料短缺等原因確實無法開展正常施工。”

這令部分業主難以接受。“當時項目一期的入圍積分高達72分。按照上海新房的積分政策，購買首套房的話積分高，購買第二套房的話積分一下少了15分。能入圍一期的業主，大部分是名下無房的情況，等交付期間，一家人需要租房。延期交付半年，讓我們損失了不少的租金成本。”有業主表示。

2020年8月6日，旭輝、融信聯合體以總價45.23億元拿下的該項目所在地塊閔行區七寶鎮古美北社區S110501單元27-01地塊，成交樓面價54814元/平方米，溢價率40.55%。

2021年7月和10月，項目分兩個批次開盤，全部售罄，業主合計750餘户。該項目的備案均價為8.25萬元/平方米，户型產品的建築面積約為72平方米至150平方米。該項目一期的一房一價表顯示，除了極少數的特惠房源，一期新房總價約在700萬元至1400萬元的區間內。

“按規定，上海購買首套房只需要付35%的首付。但當時這個盤太火了。高首付比例及全款的人成功認購的情況比較多，僅有少數低首付的人成功認購了。”小區業主表示。就這一説法，時代財經向上海旭融求證，截至發稿未獲回覆。

融信在上海的另一個重點項目海納印象曾陷入停工風波。相較之下，世紀古美的工程推進較符合預期，業主倍感慶幸。臨近交付，世紀古美的綠化及設計呈現出的效果，更是令不少業主感到超預期。有業主將其形容為“ICU裏的父母生出了漂亮BB”。

“現階段，小區的新房快要造好，周邊的道路、學校、綠地都還沒修好。我們小區外圍有4條道路，只修好2條，另外1條古龍路於今年年底修好，另一條智聯路預計於2024年年中修好，目前還沒開工。”一名業主表示。

圖片來源：世紀古美業主向時代財經提供

此外，業主們亦擔心開發商的資金情況。迄今，該小區還有部分房源沒有解抵押。業主擔心，即使驗收通過，也無法辦理產證。

2022年7月，該項目開啓預售車位，被業主們視為開發商回籠資金、推動後續工程的表現。

截至6月28日，網上房地產官網顯示，該小區已售住宅套數為757套，已登記住宅套數為685套。以此計算，售出近兩年後，該小區還有72套房源沒有登記。業主稱，未解抵押即無法登記，而只有全部備案房源解押完畢才能申請大產證，並後續辦理大小產證的物權轉移，各業主才能擁有小產權證。

這將影響到不少全款購房的業主。小區業主稱：“貸款買房的情況，銀行為了放按揭會敦促開發商解抵押。全款買房的人，反而沒有銀行幫忙敦促開發商解抵押。”

上海旭融對時代財經回應稱：“監管資金是按要求進監管賬户的，公司已完成全部開發貸歸還。”

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