房價大漲，一套動輒上億，日本人年輕人又支楞起來了？_風聞

日本的房價，又漲起來了。

這一波漲價，還不是小漲，而是大漲。漲得最兇猛的，當屬日本首都東京。

今年3月，東京的23個區新公寓售價達到2億1750萬日元（約合人民幣1092萬元），較上年同月漲幅達到173.7%，創造了歷史記錄。

日本上億日元住宅銷售效果圖

其中，近4成房子，售價在1億日元以上。

1—3月，東京圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）房地產投資額就高達48億美元，同比增長26%。

如果以城市為單位，今年前3個月，東京圈地產投資總額僅次於美國洛杉磯，全球排名第2。

到了5月，東京圈新建住宅均價飆升到8068萬日元（約合人民幣406萬元），同比上漲32.5％，刷新歷史記錄。

甚至，一些30多年的“高齡”二手房，也能賣到1億日元以上。

簡而言之，日本首都東京以及東京周圍地區，都漲瘋了，漲麻了。

並且，東京房價的這波上漲，不只是個別月份、個別新樓盤零星的漲，而是長期的、普遍的漲。

根據日本不動產經濟研究所在4月發佈的《2022財年東京都地區新建公寓市場趨勢》報告，與2021財年相比，2022財年東京23個區新建公寓均價增長了17.2%，東京及其周邊地區增長了8.6%。

值得一提的是，2021年日本的房價並不低，甚至可以説很高，並且是破紀錄的那種高。

2021年，東京圈新建公寓均價同比增長了2.9%。東京23個區新建公寓均價，則達到8293萬日元（約合人民幣460.54萬元），這是日本1990年代地產泡沫破裂之後，30年來首次突破8000萬日元的大關。

也就是説，2022年東京的房價上漲，是在2021年房價上漲到“地產泡沫期”的基礎上，又上一個台階，從大跳升級為起飛。

而這輪購買主力，也並非全是富人。根據日本住友集團透露，“東京品川區一個樓盤，1億以上的房子有一半是公司職員家庭簽約購買的。”

眾所周知，1990年代地產崩盤之後日本進入了“失去的三十年”，老齡化、少子化加劇，年輕人面臨工作、婚姻、生育、養老等重重壓力，成為了“迷失的一代”。買房，這一目標選項，被越來越多的日本人從生清單中永久刪除。

難道，日本的年輕人突然想通了，突然支楞起來準備為國接盤了？

日本，到底發生了什麼？

01

海外金主，莫名熱情

2021年3月25日，美國最大的上市投資管理公司黑石集團宣佈，已經和日本第二大物流公司近鐵集團簽訂協議：

黑石將收購近鐵旗下位於京都、大阪等地的8家酒店。

此事之所以引起一時轟動，因為這是黑石集團第一次在日本投資酒店，而首次出手就是600億日元的大手筆。

除了酒店，黑石集團還在日本投資租賃公寓、辦公樓等資產。目前，黑石在日本已擁有超過1萬億日元的不動產。

在黑石集團領導託管資產達3200億美元的房地產投資部門負責人Kathleen McCarthy，在面對媒體時，毫不掩飾自己的樂觀：“當然，今後仍將增加在日本的投資”。

總之，黑石的一系列動作，潛台詞就是，自己不是亂投的，是打心眼裏看好日本地產。

美國另外一家投資大佬，也是美國曆史最悠久的投資銀行高盛，同樣不甘示弱。

同樣是在2021年，高盛向日本房地產領域投資約2500億日元。這是往年高盛在日投資額的2倍以上。

不僅如此，同年7月，高盛還向海內外投資者募集4000億日元規模的資金，準備大筆買入東京的辦公樓、住宅樓以及零售地產。

高盛態度也很明確，看好日本地產。

東京以及東京圈這輪漲價潮中，美國資本居功甚偉，是最主要的投資力量。其次，是亞太地區。

在亞太力量中，新加坡，出手堪稱兇猛。

2022年2月，GIC（新加坡政府投資公司）以1500億日元，從誕生過世界首富的日本巨頭西武控股手中收購了31個酒店和娛樂設施。3月份，新加坡公寓信託基金Ascott Residence Trust就大舉收購大阪和福岡的租賃住宅和學生公寓。

同年6月，新加坡的投資基金QIP（Q Investment Partners），第一批次就在大阪、名古屋買入3處房產，並向東京進發。

當然，在亞太這股投資力量中，也有中國方面的參與。比如，2022年，香港基金基匯資本就在東京大阪等地購買了32個租賃住宅。並且，該基金準備在今後2年投資在5000億日元以上，這一數字是前2年投資額的6倍。

之所以上新聞的都是日本海外的投資者，是因為這輪漲價潮的弄潮兒，正是來自海外。

也可以這麼理解，在日本人還沒弄明白自己哪裏行的時候，海外紛紛豎起大拇指，大家説你行，你就行。

並且，已經連續説了好幾年“你行”了。

2022年，日本海外的投資者累計購買日本不動產金額高達1.35萬億日元。截至到2022年，海外投資者對日不動產投資已連續4年突破1萬億日元。

海外投資，在日本不動產總交易額中的佔比，已經高達3成。

之所以説海外投資者是漲價潮的弄潮兒，原因正如日本不動產大型企業Hulic的會長西浦三郎所説，“在最近的招標案件中，投標者9成為海外投資者”。

那些對區域房價產生影響的地標性不動產的價格，恰恰取決於海外投資者的熱情。

由於海外投資者持續加註，在這場連年漲價的潮流中，日本人也終於重新燃起買房的激情。

既然是買房子，大家看重的還是房子的“投資”屬性。

2021年，日本人才服務企業Recruit曾向東京圈高檔住宅樓購房者做了一次調查，結果“因為想擁有資產而買房”的人比例已經提升到29.1%，達到2015年的2倍。

不僅房市起來了，日本的股市，也是大漲，空前的大漲。

2023年6月13日，日經225指數創造1990年以來首次突破33000點大關的奇蹟。

截至6月30日，日經225指數從年初至今的累計漲幅更是達到29%，創下1990年日本經濟衰退以來最好成績。

數據上來看，在外資的“幫助”下，日本人似乎正在走出1990年代地產泡沫破裂後的“地產恐懼”和失去的三十年。

這一切，又是怎麼發生的？

02

外資貪婪，日本恐懼

股神巴菲特有句名言，“在別人恐懼時貪婪，在別人貪婪時恐懼”。

這幾年，對於日本，巴菲特很貪婪。

故事，還要從3年前講起。

2020年8月30日，巴菲特90歲生日這天，在比爾蓋茨、蒂姆·庫克等人的祝福聲中，巴菲特也宣佈了一個好消息：伯克希爾·哈撒韋公司（巴菲特創建）已購買日本五大商社超5%的股份。

而這五大商社就是伊藤忠商事、丸紅株式會社、三菱商事、三井物產和住友商事，五大家關乎日本約40%對外出口和60%進口。主要業務為礦產、能源、食品等和日本人吃喝拉撒密切相關的各行各業。

“股神”加持之後，五大商社的股價隨即漲得一塌糊塗。這兩年，漲勢最差的都有60%。總之，大家都贏麻了。

當然，巴菲特的貪婪，不止於此。

2023年6月19日，日本股市收盤之後，巴菲特公司官網發佈聲明，已將其在日本五大商社的平均持股提升到8.5%以上。

8.5%並不是巴菲特的極限，而是五大商社話事人們目前能接受的極限。

五大商社的話事人害怕巴菲特“反客為主”成為門口的野蠻人，巴菲特也怕對方恐懼自己而阻止自己繼續貪婪，所以巴菲特表示，如果對方允許，才會持股到9.9%以上。

目前，日本已經成為巴菲特在美國海外最大的投資市場。日本，也得益於巴菲特這座股市風向標，取得了1990年以來最好的股市上漲成績。

與日本股市的輝煌成績相比，與股市虛實對應的日本產業故事，卻顯得乏善可陳。或者説，聽起來跟日本有關，但日本並沒有控制權。

與此事相關的主角，還是我們的“老朋友”美國。

尤其是2022年以來，美國極力推銷其**“友岸外包”**戰略。5月，美國商務部長雷蒙多出席達沃斯論壇時表示，“要把生產設施轉移到友好國家”。7月，美國財長耶倫訪問韓國，重提此事。8月，美國會眾議院議長佩洛西竄台期間，還是重提此事……

眾所周知，日本，是與美國情同父子的兄弟國家。

但是，日本的半導體產業，已經沒有當年的實力了。

在1985年簽訂《廣場協議》時，日本半導體產業佔據全球50%的市場份額。然而，經歷“10年技術空白”以及漫長的“失去的三十年”，日本芯片全球佔有率已經跌到1成左右。

2022年8月，被日本業界視為日本半導體振興“最後的機會”的Rapidus成立。Rapidus一詞，在拉丁語裏意為“迅速”。日本人知道，留給自己的機會不多了。

正如Rapidus社長小池淳義所説：“日本在尖端邏輯芯片領域落後10年-20年，挽回劣勢並非易事，合作伙伴成為填補空白的關鍵。”

按照Rapidus的規劃，該公司在北海道千歲市的工廠，預計2027年啓動量產，到2030年銷售額將達1萬億日元。

時間很緊，任務很重。

尤其是，當下韓國佔全球芯片市場份額16%、中國台灣佔14%、歐洲佔11%，這就意味着美國手裏有很多張牌可以打，日本不僅不是唯一的牌，甚至不是最好的牌。

所以，我們看到，2023年5月18日，日本首相岸田文雄在首相官邸會見了台積電、英特爾、三星、美光等7家半導體企業掌門人。

岸田文雄的發言主題就一句話，“希望舉政府之力，進一步擴大對日直接投資，支援半導體產業”。言外之意，就是呼籲7家掌門人，投資日本。

如果各家企業都不積極投資日本，日本就會重新陷入這樣一個局面：地產價格膨脹速度超過實際使用者的支撐能力，泡沫越吹越大。

日本雖然很急，但是，急也沒有用。因為，在過去幾十年，日本企業曾反覆給擁有“全球產業鏈”的企業敲響警鐘，並且至今仍在迴響：

日本人，偏好於吃獨食。

03

日本犟人，美國大棒

在很多中文互聯網上，有個有趣的現象，如果反派是美國，那麼日本、韓國，也都可以描寫成受害者。

其中，比較典型的案例就是《廣場協議》。

關於這份協議，甚至有一個聽起來顯得十分悲壯的故事背景：

1950年代，日本紡織業發展起來之後，向美國出口大量低價紡織品，嚴重衝擊了美國本土紡織業。所以，美國先後逼着日本在1957年簽訂《日美紡織品協議》、1963年籤《日美地方製品長期協定》，直到1972年才消停。

到了1960年代，日本鋼鐵產業又起來了，又造成了美國鋼鐵行業的恐慌。隨後，美國又多次找到日本進行**“協商”**，又簽了幾個協定。

熬到快1970年代，日本電視製造業又起來了。劇情同上。1977年美日協定簽完，日本**“自願”**限制了彩電出口。

1980年代，日本汽車產量又大幅增加，又和美國摩擦了起來。最後，還是籤協定，還是日本**“自願”**限制出口。

接近1990年代時，日本大規模出口低價芯片，又嚴重打擊了美國芯片市場。最後，還是以籤協議、日本自願限制出口的方式來了結。

其中，對日本經濟影響最深遠的還是大家耳熟能詳的，還是1985年在美國紐約廣場飯店簽訂的《廣場協議》。

可以這麼不恰當地比喻，之前關於紡織業、鋼鐵、彩電等產業的不平等條約，算是打傷了日本經濟的胳膊或者腿，養一養，或者右撇子換成左撇子，問題不算大。

廣場協議簽完之後，相當於把日本的造血系統搞亂了。

按照協議，美元對日元貨幣有序下調，與之相對應的就是日元有序升值，這相當於無差別打擊了日本所有出口產業。美國的本土產業和出口產業就都安全了，不用天天打地鼠式的逮着日本去錘了。

正如美國前財長康納利所説，美元是我們的貨幣，卻是你們的麻煩。

然後，日本就麻煩了。為了防止貨幣緊縮，日本政府又不得不採取過度寬鬆的貨幣政策。

而寬鬆的貨幣政策又導致大量貨幣流入地產和股市，泡沫就吹起來了。

在這個敍事裏面，日本怎麼聽都是一個受害者。

但是，如果站在全球化的角度，就會發現，日本也沒有那麼無辜。

日本做生意有個特點，就是“我吃肉，湯你也不能喝”。

從1980年代，全世界市面上的半導體，有一半來自於日本。2000年以前，全球前十的半導體公司，6家來自日本。繼汽車之後，半導體成為了日本的第二條大腿。

但日本人偏愛吃獨食，從芯片設計、製造、封測，到原料硅片、造芯片的光刻機，甚至是產硅片的坩堝都由日本自己完成。在市場上，更是標明“價格永遠低10%”的銷售策略，這種不給別人留活路的閉門造車式打法，引得全世界的半導體企業敢怒不敢言。 

美國被日本打的體無完膚，可作為大哥，直接下場和小弟搶蛋糕多少顯得有些不體面，於是乎美國發布了一篇説服自己的討賊檄文：日本半導體威脅將威脅美國國家安全。

1986年，日本被迫與美國簽署《美日半導體協議》，規定日本必須開放半導體市場，保證5年內國外公司獲得20%的市場份額。

配合經濟政策的同時，美國9名國會議員在白宮門口掄起大錘，砸爛了一台東芝收音機，引得美國國內反日情緒高漲。而就在美日爭端逐漸白熱化的情況下，深諳卧薪嚐膽之道的韓國加入戰場，給了日本致命一擊。 韓國政府在1983—1987年推出**“半導體工業振興計劃”**，不計成本地扶持三星等企業發展半導體，並承擔60%以上的研發經費。 

此後的博弈中，因大規模生產無限壓低產品價格，導致市面上的芯片一度由每片4美元降到了30美分。當時的三星生產一個芯片成本大概要1.3美元，生產一片就虧1美元，三年的競爭裏總計虧損了3億美元。 

而此時的日本剛剛陷入房地產泡沫破碎的時期，政府根本也拿不出閒錢來和韓國搞這個價格戰。

所以此後幾年的日本雖然開啓了一系列自救運動，但半導體產業萎縮的趨勢卻一發不可收拾。

2012年開始，受金融危機洗禮後的日本半導體行業開始全線崩潰，松下、索尼、夏普三大巨頭創下了1.6萬億日元的虧損記錄，行業的整體產值降到了2000年時的一半。在這種情況下，日本政府只能被迫轉型，由芯片製造轉向半導體制造設備和材料供應，逐步放棄上游市場。

在安倍下台的前一年，日本半導體產業先驅松下宣佈出售持續虧損多年的半導體業務，這也被視為日本半導體產業最後的“大調整”。

2022年8月，Rapidus扛着日本半導體振興“最後的機會”的大旗，隆重登場。

但是，日本前車之鑑太多了，尤其是在半導體領域。美國雖然想把日本扶持起來，同時也害怕養虎為患。

日本國雖小，它的產業野心向來和軍事野心一樣大，總認為整個地球它都吞得下。

尾聲

諸如黑石、高盛、巴菲特等“人精”，他們用重金投資證明自己的確看好日本的未來。

因為他們知道，美國的“友岸外包”戰略，是日本沉寂30年的歷史中，難得的崛起之機，日本肯定要趁機折騰。

與此同時，這些“人精”又不是特別看好日本能抓住這個機會。否則，他們就會投資那些“潛力無窮”、“一本萬利”的半導體產業，而不是地產、礦產、零售。

因此，這些人精的投資很有智慧，日本人註定要淘金了，不管他們能不能淘得到金，但是他們肯定要吃喝拉撒，要過橋過路，要住店。

所以，日本的地產，日本股市上和能源、礦產、物流等相關的股票，已經被盯上了。收一輪燃料費、租金、過橋費，還是穩妥的。

日本的智庫層面也很明白。比如，前亞洲開發銀行研究院院長吉野直行，這樣解釋日本近期的繁榮盛況：

一、主要原因還是日元的貶值，日元對美元匯率一直在下跌。而對美國投資者來説，日元貶值意味着日本的股票、地產很便宜。 

二、由於美國的緊縮貨幣政策，市場開始收緊，美國企業也開始減少投資和生產。因此，大量外資湧入日本股市，從而推高了日本股價。

當然，日本普通民眾也並不傻。

2021年，日本人才服務企業Recruit對於東京圈高檔住宅樓購房者的調查中，“因為想擁有資產而買房”的人比例已經提升2015年的2倍。然而，這些“投資者”的想法卻是：

“在暴跌前賣出去”。

因為，他們知道，他們和日本一樣，命運並不掌握在自己手中，只能在註定的沉浮中參與一場機不可失的豪賭罷了。

畢竟，日本職員的工資待遇，20年沒有漲了。而如果以美元為基準，20年來，日本職員工資縮水了近4成。

如果把房價比做山，此時此刻東京的山，比1990年地產泡沫破裂前還要高。