城家莊松成：長短租&長日租的背後是公寓市場的精分需求 | 火花談第25期_風聞

作者 | 韓瑋燁、劉玉嬌

編輯 | 梁秀傑

責編 | 韓瑋燁

辦企業有如修塔，如果只想往上砌磚，而忘記打牢基礎，總有一天塔會倒塌。

——浦木清十郎

具有華住基因的城家無疑是特別的。

相比來看，酒店系公寓具有高轉換頻次、多年積累私域池，以及多收益節點等特點，且更容易與酒店協同，整合複雜多元的參與方入場。近幾年城家經過幾次戰略及產品線調整，加之8年的積累，在玩家不斷湧入的長租市場上，似乎擁有更多的競爭砝碼。

目前，城家以不把上市作為目標，而是希望走穩走長。逆勢中暗含未來的驚喜，競爭加劇也意味着新機會。城家準備如何把握？第25期火花談，睿和智庫創始人韓瑋燁對話華住集團高級副總裁、城家CEO莊松成。

一、多元產品線的背後是多元化需求

長租公寓的賽道分的越來越細了。其本質是客户需求的細分化，隨需而變，定製出高低錯落的產品序列。

韓瑋燁： 經過8年的發展，城家產品線日趨完善。而且在全品類公寓產品線中，同一賽道中也擁有多個品牌，如白領公寓有“城家公寓”、“城家高級公寓”、“勵業公寓”等品牌。請問城家多產品線佈局背後有何考量？

莊松成：我們都知道過去長租公寓行業的分類是很多元的，有按照客户類型、物業類型等。但其實我們整個華住系統包括城家，更多地還是要從能為客户提供的價值本身來區分。

城家的產品主要集中在長租公寓和服務式公寓兩條賽道，兩者分別承載着不同的價值和使命。

通過客户需求的不同我們可以知道，**長租公寓賽道，**客户租住的需求是“安居”，目的是來到這個城市生活並紮根；**服務式公寓，**更偏向“旅居”，客户可能要在這個城市待上幾個月，甚至三五年，但其租住需求的核心不是在“安居”，而是商務、旅行等。

而在每個不同賽道里面的這些品牌其實是為細分賽道里面的某一類客户需求服務的——他們有不同的背景、家庭情況、人數、收入等，根據不同的情況定製出的高低錯落的產品序列。所以，在一個細分賽道里面，我們會分3-5個，甚至更多的品牌，因為它的客户需求更多，服務也更加多元。

韓瑋燁： 以白領公寓和服務式公寓的兩條賽道來看，目前產品的規模和利潤佔比是怎樣的？

莊松成：在整個城家的系統裏，長租白領公寓管理房源量佔比已經超過七成，服務式公寓不到三成。而在利潤就有很大的差異了，**服務式公寓的利潤佔比達到了50%，**單從利潤角度我們可以看到，服務式公寓的利潤是要比長租公寓的利潤高的。

韓瑋燁： 今年城家藍領公寓品牌“員宿”的擴張速度會有所提高嗎？

**莊松成：**藍領公寓是我們長租公寓裏面很重要的一個部分，但它未來的發展路徑會和其它長租公寓產品略有不同。

目前城家公寓是以單店拓展、單點模型複製為核心的，而**“員宿”**未來並不是這種方式，**更多的還是要去為一些產業園區或大型的社區做配套服務。**這樣的項目一方面有確定性需求，另一方面有現有客户，所以我們會更傾向於這樣的配套工作。

**再講簡單點，“員宿”未來的方向將會是為那些已有客户需求的區域做一些定製化服務。**通過產品更新、運營的介入，讓老舊的宿舍型項目煥發光彩，並獲得更高的收益。規模上今年也是會有一定比例的增量，但不會像白領公寓和服務式公寓來得這麼快。

二、“長短租結合”VS“長日租結合”

“長短租結合”是過去三年頻繁被提及的話題。而“長短租結合”中，其實包含着兩個概念，一個是“長短租結合”，一個是“長日租結合”。

韓瑋燁： 行業內對於“長短租結合”概念的界定始終不夠清晰，您如何界定這一概念？

**莊松成：“長短租結合”其實細分下來包含兩個概念，一個是“長短租結合”，一個是“長日租結合”。**並不僅僅以房間的年租或日租來區分。

**“長短租結合”，本質上還是長租公寓業態，是在長租系統中針對不同租期的優化方案。**通過租期優化的配置，讓整個項目經營的效率實現最大化。目前城家對於“短租”界定，是最少要7天租期。

而“長日租結合”則完全不同，它的本質其實是酒店業態，其背後的管理邏輯、政府要求與長租公寓都是不一樣的。雖然也可以把這類項目看作酒店和長租公寓的結合，但是我們需要清晰的是，項目本身標準應當是“酒店”而不是“公寓”，因為酒店的標準比公寓要更高。而對於“長日租結合”的租期界定就是1天開始到更長的時間都可以了。

其實，“長日租”究竟能不能結合，時至今日都有爭議。我們在嘗試用適合酒店物業的項目，做一些像酒店“Long Stay”一樣的事情。把“Long Stay”做得更大，收益、坪效更高，來彌補大體量物業、酒店出租率有限的問題。

因此，“長短租結合”是公寓的範疇，而“長日租結合”則是酒店行業的範疇。

韓瑋燁 “長日租結合”的公寓有哪些運營和管控上的特點？是分樓層管理嗎？

莊松成：這個問題很關鍵！**我們目前較易實現的是分樓層管理，**相當於把酒店切成了兩大部分，一塊是酒店，一塊是公寓，管理起來相對容易。而後續如何動態去調整樓層之間的差異，是需要持續優化的。

理論上，跨樓層管理不是什麼難題，目前酒店“Long Stay”並不少見，甚至漢庭這種經濟型酒店都有，中高端酒店只會更多。

現在有很多長租公寓的同行想要做這方面的嘗試，但其所謂的“長短租結合”，本質上還是長短租，而不是長日租。

再次強調，**“長日租結合”是酒店的生意。**首先是做“日租”的准入問題，本身就需要“酒店”的資質。而撇開資質不談，還需要考量品牌究竟有沒有能做“日租”的服務能力。也就是説，從酒店的角度出發，先有日租的能力，後再去做和長租的結合，這樣是有機會的；而從長租公寓出發，只具備長租的能力，再想要做日租，邏輯倒推的難度是很大的。

三、不斷增多的玩家，不斷規範的市場

在政策的支持下，住房租賃市場增量前景巨大，競爭也愈發激烈。

韓瑋燁： 與其他國家的租賃市場相比，您認為中國市場的優勢在哪裏？

**莊松成：目前最大的優勢就是中國的住房租賃市場足夠大。**但目前從市場表現來看，住房租賃市場似乎只在一線城市火熱。但事實上，上至一線城市下至四五線城市，都存在大量的住房租賃需求。

**住房保障是關係國計民生的事情，**不管是中央政府還是地方政府，都花了大量的精力制定了大量的目標，去解決人民羣眾安居樂業的問題，**市場會不斷地擴大。**尤其在當前房地產行業出清的大形勢下，在未來的很長一段時間裏，住房租賃將是解決房地產市場困境和老百姓居住問題的核心。

韓瑋燁： 城家作為酒店系長租公寓的代表，長短租模式的開創者，您認為相較於其它住房租賃企業的比較優勢有哪些？

**莊松成：**坦率來講，有更多的玩家進入到長租公寓賽道，這是一個好事情。説明市場的體量在不斷變大的，而激烈的市場競爭也能夠促進市場不斷規範。

下面我們再來談競爭優勢的問題：

**首先，是基因優勢。**城家是脱胎於華住的一家公寓管理公司，是行業裏面為數不多具有酒店基因的企業。我們在門店、客房，以及精細化運營和對住客提供個性化和差異化的服務方面，具是有得天獨厚的優勢。

**第二，是技術優勢。**華住集團在中國今年是第18年，無論是在酒店還是公寓，甚至是更大的住宿領域，都在不遺餘力地在智能化和科技化進行投入。城家依靠華住系統的基礎，將這些經驗積累逐步演化至公寓服務。雖然城家成立了才有8年的時間，但城家的數字化系統在行業中是相對比較靠前的。

第三，顯然是靈活化的租期。“長短租結合”和“長日租結合”我們都有涉及，可以説是覆蓋了從酒店到長租公寓的所有租期，目前業內能兩個都做的也只有城家。當然，我們對於這樣的結合還是謹慎的，之後“長日租結合”也不會是城家的主營業態，但遇到特殊、大體量的項目，這不失為一種“更優解”。

結語

**隨着諸多層次玩家的進入，以及賽道的不斷細分，長租公寓市場的市場層次也逐漸勾勒出輪廓。**這其中不但包括大資本、資管機構，新的專業運營公司，還有一些中小資本及個人投資者逐漸進入。

在多層次玩家介入的同時，**長租公寓的專業化程度會隨着市場的變化提高進入門檻。**與分散式租賃市場不同，這一賽道未來一定是機構玩家的天下。

而長租公寓的長期穩定收益的經營模式，決定了這一賽道的各類參與方都須建立長期主義認知及能力。

唯有穩重求進，迅速奔跑，提升運營標準化能力，才有可能走到行業演進的下一階段。

行業正在小步慢跑，城家也是。