壓力給到中海_風聞
地产风声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密07-15 10:06
文 | 內幕君

文/狗蛋本蛋
中海拿下深圳第8個百億地塊,準備“打新”的富人們有點失望。
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6月30日,上半年最後一天,中海連奪深圳、廈門、合肥三宗地,總拿地額超過200個億。
一天花掉的錢,比95%的百強房企上半年6個月花的還多。
本來1-5月權益拿地額排行上,中海只位列第14位,拿地金額還不如民營房企濱江、偉星。
年初業績會上,中海管理層説過,2023年新增投資預算要實現雙位數增長,意味着,拿地金額同比至少要增長10%。
按照權益額來算,中海2022年拿地花了860億,那麼今年至少要花950億。
分攤到上下半年,每半年平均得花掉475億。
但中海投拓人太不給力了,中指院統計數據顯示,中海1-5月公開場合拿地才花掉77個億。
到了6月份,中海只好連夜花錢,在一二線城市豪擲300億。憑藉最後一個月,特別是最後一個月最後一天的爆發,中海以371億權益拿地額,來到了半年榜的第三位。
有了這突然的爆發,半年報好寫多了。
6月30日,中海力壓華潤、保利拿下南山區“深超總”地塊,很多人感到意外,細想一下就不覺得意外了。
華潤想拿,保利發展想拿,但中海更想拿。
這一拿,125.32億不就花出去了。
這宗地位於深圳超級灣總部基地核心位置,片區內已經22年沒有推出過宅地,最近一次新盤入市,已經是15年前的事。
另外,沒有限制户型比例,可以做純大户型產品。
毋庸置疑,地塊優質。按照規則,達到封頂價125.32億之後,進入競自持租賃面積,上限是9.67萬㎡,再之後進入搖號。
這麼一宗熱門地塊,竟然沒走到最後拼玄學搖號階段,自持租賃面積定格在5.85萬㎡,只到了上限的一半。
要説意外,這才是。
有一種説法,虎視眈眈的華潤和保利之所以不舉了,是因為賬算不過來,要考慮項目整體收益。
狗蛋在想,難道中海用考慮收益嗎?
深超總地塊開拍前幾天,6月25日,中海掌門顏建國拜會了南山區一把手,領導説:
希望中海能在南山做出更多標杆項目。
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不少深圳有錢人在關注“深超總”地塊,毛坯限均價13.33萬,周邊二手房十八九萬一平,還是存在不小倒掛空間的。
但聽到是中海拿下這深圳史上第8宗百億地塊時,一些準備打新的有錢人,顯得有點失望。有人擔心中海抹不平外牆,有人説:
我對中海豪宅產品力持保留意見。
這些年中海在深圳開發的幾個項目,比如寰宇時代花園、陽光橡樹園、匯德里,都碰上了交房送維權,有些項目的維權曠日持久。
位於光明區的中海寰宇時代花園,業主從2021年6月就開始針對項目品質維權,直到今年3月份,一共和開發商、政府部門開了5次溝通會。業主吐槽説,會議流於形式,開發商“縫縫補補”。
“説好要做光明片區的標杆、地標級現代立面,別人用鋁板,你用塗料。”
業主表示,沒想到是這樣的標杆。
除了材質,寰宇時代花園被詬病最多的,是外牆鼓包問題。
位於龍華區上塘地鐵口中海匯德里項目,也同樣因為外牆鼓包被維權。
這個項目在宣傳時同樣也説,要革新龍湖天際面,立現代國際都市標杆。
項目竣工後出現外牆空鼓甚至大面積脱落,中海進行了十個月修修補補,業主還是不滿意,一直向有關部門投訴。
有關部門就把雙方叫到一起,讓大家有話好好説,根據業主的説法,中海不怎麼積極,甚至叫不太動。
有業主跟媒體説,當地有關部門表示可以考慮將中海整個區的項目停工。最終,中海表示拿出3000萬作為品質提升資金。
狗蛋説,這些業主不懂,現在能掏出錢買地的都是座上賓。
因為幾個項目都出現外立面問題,深圳人民才會擔心“深超總”地塊,中海抹不平外牆。
拿下“深超總”同一天,中海通過搖號,拿下了廈門島內觀音山片區的大唐中心地塊。
搖號結果揭曉時,廈門人民就挺淡定的。
在廈門,中海的口碑不算差。
2022年北京、廣州、深圳、廈門、杭州、香港這幾座城市,都給中海貢獻了超百億的銷售額,深圳中海的口碑大概是這裏頭墊底的。
深圳業內都在説,中海拿“深超總”,是想通過入駐核心地段, 好好立一次標杆,挽回這些年失去的口碑。
有深圳業主賜給中海一個封號:
中·成本控制之王·房企利潤的神·沒有感情的賺錢機器·宇宙的盡頭·海。
狗蛋説,能不能挽回深圳有錢人的心,就看這一次了。
壓力已經給到了深圳中海。
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2014-2016年裏,中海銷售規模一直在5強之外,那是碧萬恆融割據的時代。那時候儘管規模不靠前,利潤還是靠前的,中海把持着“利潤之王”的地位。
去年,中海把利潤王的地位丟了,被華潤置地搶去。
不只是深圳中海,整個中海發展(下稱中海)壓力都不小,特別是接下來的三年裏。
2017年中海進入顏建國時代,顏時代對中海有個要求:中海既要規模也要利潤。另外,顏建國還有一個遠大目標:
成為世界一流不動產開發運營商。
最近幾年民營房企潰敗,留給中海上位,成為宇宙級房企的機會不少。對於銷售規模,中海管理層沒有提出明確的遠期目標,但對於2023年的目標,他們很明確也很樂觀:
增長20%。
去年百強房企銷售額同比下降40%,今年上半年,百強房企銷售額同比微增0.1%。對比之下,你就會知道中海的野心了。
顏建國今年57歲,如果順利從中海退下,那還有3年時間創造歷史。
中海歷史如何描述顏時代?這大概是顏建國不得不思考的。
狗蛋沒記錯的話,中海銷售規模最高時曾位列行業第二。
要想超越前人,留給顏總的路只有一條:
利潤重回第一,規模爭取第一。
那就得牢牢壓住保利和華潤,萬科就不用管了。