曾比恒大衝更猛，他比許家印更可惜_風聞

作 者丨張宇彤

華商韜略出品丨ID：hstl8888

掙扎三年，ST陽光城的股價最終停在了0.37元，一紙終止交易告知書，宣佈這家曾經的大房企，即將告別A股。

短短三年，年營收曾經超800億的陽光城，只剩下官網上的碩大字體，還記得它和創始人林騰蛟的來路：

“陽光城，有陽光，有夢想”。

林騰蛟想要做一個商人，是從一本書開始的。

1968年出生在福建閩侯的林騰蛟，從小就學習優異，酷愛閲讀。15歲那年，他讀到了一本陳嘉庚的傳記。

富甲南洋，又不忘愛國的福建同鄉陳嘉庚，讓林騰蛟大感敬佩，從此立志，要成為“陳嘉庚式的成功中國商人”

在他身上，從商的天分也確實展露得很早。

在大學裏，想賺生活費的林騰蛟，不想花體力和時間打工賺錢，而是琢磨起了小買賣。商機也很快找到了一個——明星明信片。

有追星族，就有市場。但林騰蛟卻沒錢進貨，他想了一個好主意：高價賒銷。

林騰蛟找到批發老闆，把每張進貨價提了三毛錢，但要先拿貨，賬期到後，如數還款。

大學生的身份、高出一截的進貨價，讓林騰蛟成功拿貨；就近購買的便利，追星族的熱情，讓他根本不愁銷路——只用兩個月，林騰蛟就淨賺七千多塊。

在八十年代末，這筆鉅款解決了小林同學的生活問題，還給了他再折騰一下的資本。

他把追星生意延伸了一下，開了一家錄像廳，接下來又是貿易行和小酒樓，林同學還沒畢業，就成了學校裏的“林老闆”。

懂得找機會、抓需求的林騰蛟，日後的機變靈活，早早就露出了苗頭。

畢業後被分配到進口公司的林騰蛟，其實不太滿意這份工作——整天喝茶看報，這有什麼意思呢？

一個月後，帶着做生意攢下的錢，他轉頭辭職，跑到偶像陳嘉庚發展事業的大本營新加坡去留學了。等他1995年畢業歸國，準備騰開手腳大幹一場時，一個大時代已經在他眼前展開。

這就是房地產。

▲林騰蛟

福建是沿海開放地區，領全國風氣之先。在廈門，1983年就成立了政府背景的聯發集團，它的董事長，甚至是由時任的廈門市長親自兼任。

此後十年，廈門冒出來100多家房地產開發商，房價也跟着一路走高，在1993年，市區裏已經有了近4000元每平米的商品房。

林騰蛟回國的1995年，也是房地產的政策大年，國務院在那一年發佈了《關於發展房地產若干問題的通知》，明確指出：

“房地產業在我國是一個新興產業，是第三產業的重要組成部分。

這種機會，怎麼會不落在林騰蛟的眼睛裏？

1995年就創立了陽光控股有限公司，先是開發了陽光假日大酒店項目，然後在廈門以“陽鴻新城”的舊城改造為起點，開始了他通往房地產大亨的南征北戰。

世紀之交，林騰蛟在福州實驗性地開發了一個名為“陽光城”的小區。

雖然資金短缺，但林騰蛟還是找到了辦法。他引入了一家大型建築公司，出讓部分利潤讓其墊資建設，在福州機電學校舊址地塊上，林騰蛟開發出了當時福州市面上少有的高品質住宅——陽光城一期。

一經面世，陽光城就引發了轟動。藉着這個品牌效應，林騰蛟在閩系房企圈裏，開始有了自己的名聲。

但他也有自己的短板——缺錢。

林騰蛟進入房地產不算晚，但入行後很長一段時間，公司的發展規模和速度都相當有限。這在以資金講實力的房地產行業，是個大麻煩。

資金不充裕，就沒錢拿地，土儲低了，在運作的項目就少，攤子不大，現金流就弱，然後又回到了老問題，資金怎麼都充裕不起來。

機敏的林騰蛟當然看得出問題，所以他在2002年把上市提上了日程，通過資本運作收購了上市公司“石獅新發”，完成了陽光城的借殼上市。

但陽光城通過融資得到的資金仍然很有限，對於在資金上有很高要求的房企，還是折騰不起大風浪。

一個典型的例子是，陽光城在2004年想要收購地產與酒店結合的上海天驕大廈，卻根本拿不出去錢，還是由二股東委託銀行，將其1億元的自有資金，以11%的年利率放貸給公司後，才得以完成。

好在這個地產與酒店嫁接的項目，成為林騰蛟快速逆襲的關鍵轉折。

2005、2006兩年，天驕大廈為陽光廣場分別實現了1.51億元、1.11億元的創收，幾乎是當時陽光城年營收的全部。

儘管在2006年前，陽光城的銷售額還未超過2億元，但這個案例，讓林騰蛟對未來發展的思維，有了巨大的改變：

第一，小地寡財，不能侷限於福建之內，一定要到更大舞台打仗；第二，要更多利用資金槓桿，就算借高利貸，也要擴大規模，不能自然生長。

此時，如請過梁朝偉代言樓盤產品的世茂集團、更名為旭輝集團的永升旭日……不少閩系房企都率先走出大本營，前往一線城市發展。 

林騰蛟也把公司總部搬到了上海，開始以上海為據點，走向全國。而他的另一手，是高舉高打——一個標誌性的樓盤產品，對房企實在是太重要了。

在上海天驕外，他還在老根據地福建，一舉拿下“丹寧頓小鎮”、“烏山榮域”和“陽光上城”幾個項目，打造成陽光城的重要名片。

在陽光城的歷史上，2010年被稱為全國化的躍進元年。這個叫法，是有來歷的。

那一年，萬科成為國內首家銷售額突破1000億的房企，碧桂園、龍湖的銷售規模也超過了300億元。中國當年的商品房銷售額雖然達到5.25萬億元，城鎮化率卻只有46.6%。所以從大形勢上看，整個房地產業實在大有可為。

但回頭再看看自己的陽光城，2010年的銷售規模還在百億以內，林騰蛟實在再也坐不住了，他決定轟轟烈烈地拼上一把。

或者説，賭上一把。

曾經有地產媒體評價，林騰蛟能用人，也能換人，而決定用人和換人的標準很簡單：招之能來，來之能戰，戰之能勝。

在房地產這個行業裏，能幹的經理人，所起到的作用，確實是一般行業比不了的。特別是房企總經理/總裁這個位置，就是一個金融、政府關係、建築學、財務、綜合投資、美學、管理學多種複合能力的綜合體。

這個崗位上的人，比董事長幹活強，一點也不奇怪。

很早就弄懂了這一點的林騰蛟，開始大膽地吸引和利用人才，為陽光城的擴張鋪路。

為了給管理層創造環境，林騰蛟優化了董事會、管理層、監事會三權鼎立的制度，把管理層的權限放到最大，自己則退居幕後，一度除了年度預算、高管聘用等25項事項需呈報外，其餘經營的問題，都交給高管。

他的一個大手筆，是挖來了華潤置地的骨幹經理人陳凱。

陳凱一畢業就在華潤置地，從項目案場，一路做到執行董事。在被林騰蛟挖來後，他得到了巨大的權力——可以直接決定一個地塊的取捨，也可以直接審批大數目的投資金額。

能幹的陳凱也沒有辜負林老闆的期望，從2012年開始，只用三年，他就帶領寂寂無聞的陽光城，實現營業收入從54.53 億元到223.8億的大跨越。

在陳凱離職後，林騰蛟繼續貫徹“召之即來，來之能戰，戰之必勝”的用人原則，挖來了碧桂園的朱榮斌和吳建斌，分別擔任陽光城聯席董事長和執行副總裁。

擺在“雙斌”面前的陽光城，其實是有點棘手的。經過陳凱的第一波拉動，陽光城躥升很猛，但從2015年開始，利潤率又開始大幅下滑，而且產品美譽度不高，債務和融資成本也下不來。

2017年8月，在上海總部，朱榮斌首次公開露面，他喊出了一個口號：再造一家千億房企。

不到三個月，他又升級了目標：2020年達成3500億規模。

老搭檔吳建斌的捧哏是**“你只要有地，我就不差錢”**，而朱總又回了一句：你只要有錢，我就不愁沒地。

喊這樣的口號，背後其實是林老闆定下的軍令狀——在崇尚“愛拼才會贏”的閩系房企，以及在喜歡説“相信成功邏輯”的林騰蛟心中，陽光城短期目標是千億，中期目標三千億，要殺進中國地產十強。

進入陽光城的“雙斌”，趕上了中國房地產最激進的一段歲月，也創造了陽光城最激進的一段歲月，他們為陽光城制定的打法，和當年的融創、恒大雖有小異，本質卻是大同——全國範圍，跑馬圈地。

朱榮斌上任後的第一件事，就是指揮陽光城在全國打衝鋒。當年，陽光城宣佈進入烏魯木齊、環京等20個區域，買進120個項目，“雙斌”一起為陽光城設計了一套“三全五圓”戰略：

貫徹全地域、全方式、全業態的“三全”拿地方式，強調要在原有城市的基礎上迅速覆蓋全國一二三四線城市。

“五圓”要求公司內部人才、土地、資金等要素與良好的運營管理體系有機結合，做到**“人等地，地等錢，錢催人”。**

在三全五圓的催動下，陽光城衝入二三線城市，用招拍掛、收併購，一級整理、三舊改造產城融合等多種手段，獲取了大量優質土地，成為業內著名的“地皮收割機”。

在一次交流會上，朱榮斌指着門口的一排人告訴大家：

“這都是我招來的區域總經理、投資總經理。我每天都在不斷地面試。”

但無論是放權經理人，還是全國招兵買馬、快速擴張，背後都離不開兩個字——大膽，既要大膽花錢，就要大膽借錢。

從林騰蛟到朱榮斌，在人才上都很捨得花錢。在業內，陽光城一度以高薪酬著稱，人均年薪達40萬，居地產圈之最——甚至連應屆畢業生，都能拿到20萬年薪的開價。

比起拿地的投入，薪酬只是小錢。

2017年，陽光城的土地儲備預計在手貨值近5000億元，其中超八成土儲，位於核心一二線城市。而在2018年上半年，陽光城就花了1203.1億來拿地，位居當年全國第十二位，並且收購頻頻，一時成為“併購王”。

也正是在這一年，陽光城的銷售金額首次突破千億，第二年又突破了兩千億，2020年，它的銷售額達到了破天荒的2180億元。

這一年，公司以821.7億營收，52.2億的歸母淨利潤，創下了借殼上市以來的最佳業績。也正是在這一年，陽光城終於成功衝進了世界500強。

林騰蛟這一年52歲，這也是他最接近“中國成功商人”志向的一刻。

在“中國房地產開發企業成長速度TOP10”的榜單上，從2018-2020年，陽光城連續三年都是冠軍，比恒大衝得更猛。

公司的油門踩得有多快，其實從這個“三年冠軍”裏，已經聞得到汽油味了。

對於做一個“陳嘉庚式”的成功商人，林騰蛟似乎從沒放棄過願望。

在早期創業時，他就辦過學校，中間又短暫投資過種業；而在房地產進入高速發展階段後，林騰蛟又通過子公司，在教育、醫療、金融、環保、新能源進行了一系列投資佈局。

林騰蛟熱愛國學，對陽明心學尤為熱愛，所以不僅資助教育，還每逢機會，就到處宣講、傳播傳統文化的重要性。

嚴格評價這些多元化業務，其實都和房地產主業關係不大，至少在很長一段時間裏，也看不出林騰蛟把它們與地產協同關聯的大動作。

不過，沒有用產業協同的名義，搞一個巨大無比的攤子，對陽光城而言可能是件幸事。

因為在地產主業上，陽光城的攤子已經足夠大，也足夠快了，以至於當公司跑到懸崖邊時，已經很難剎住車。

2020年8月，又一輪宏觀調控來了。

央行、銀保監會等機構針對房地產企業提出了“三道紅線”指標：1，剔除預收款項後資產負債率不超過70%；2，淨負債率不超過100%；3，現金短債比大於1。

“三道紅線”的出台，給高週轉、高槓杆、低利潤的房地產行業模式，畫上了句點。那些高度依賴這一模式的企業，無不就此陷入困境。

陽光城的發展，恰恰靠的就是高槓杆，用子公司套子公司，聯合債權、收購、投資等多種玩法，不斷獲取資金支持。

無論是在陳凱時期，還是在“雙斌”時代，都是如此。

比如，2011年，為了拿到一筆15.5億元的融資，陽光城先用上級公司調整了子公司的股權結構，引入投資。

其後利用信託的方式，對子公司發起信託計劃，擬造債權；上級公司再通過承擔兜底責任，合理收債，獲取信託公司給子公司的債權優先基金。

這樣的融資，不但減輕了税務壓力，還因為兩個公司都屬於陽光集團旗下，債務相互抵消，不在報表中展現。

所以在很長一段時間裏，陽光城的報表中通常只見增加的融資、大額的收益，有時卻難看到融資的來處，和揹負的債務。

但只有林騰蛟和他的核心管理團隊才知道，陽光城唯有借錢、買地、賣樓環環相扣，賺錢並及時還錢，才能一直跑下去。

如果任何一個小細節出了問題，都可能會帶動整個鏈條崩盤。

果然，官方管控剛出現時，陽光城的資金鍊就開始吃緊，面對“燃料短缺”的問題，林騰蛟拉來了“泰康系”的33.78億元投資。

而想要讓投資儘快見收益，陽光城只能繼續不停地以高溢價拿地，做大資產規模。

然而此時，陽光城就像一艘四處漏水的船，信用風險事件頻發：

旗下理財產品的“華冕財富”，到期不予兑付；業主拿房一年，辦不下來房產證；樓盤偷工減料，不接受業主維權；別墅停車位變地下室，還按面積收費，導致業主多付幾十萬等等，都消耗了消費者的信賴。

當信任危機出現，便不可避免地影響到銷售環節，讓陽光城的資金回籠受阻，而負債的窟窿，又越來越大。

2021年，危機逐漸浮出水面，此時陽光城的年營收降已至425.26億元，而年度負債總額為3162億元，累計土地儲備達3155.53萬平方米，而歸母淨利潤為-6.95億元。

同年，作為陽光城的重要股東，泰康系終於難忍陽光城的鉅額虧損，對業績投下兩張反對票。

矛盾進一步激化，即便林騰蛟帶着一眾高管，奔赴泰康總部親自溝通也無濟於事，最終泰康系以折價清倉虧損16億元離場出局。

消費者對陽光城信心大幅度下降，和評級機構的下調評級，已經讓陽光城搖搖欲墜。那麼，融資的雪上加霜，開始讓陽光城鏈條中最重要的一環猝然崩裂，接下來一切都在朝着不可控的方向發展。

2022年初，朱榮斌在即將天命這一年，向老闆林騰蛟遞交了辭呈。

臨走前，朱榮斌清倉耗費1.36億元買入的陽光城股票，4年淨賠4000多萬。

在朱榮斌入職那一年，林騰蛟曾和朱榮斌設定了一箇中期目標——陽光城超過3000億銷售規模。

而2021年末，陽光城的年度總債務卻達到了3162億，痛失大將的林騰蛟，不得不走出來主持局面。

在同年的內部會議上，林騰蛟表達了面對危機的決心：“不會拋下員工，在關鍵時刻要同舟共濟。”

為了解困，林騰蛟積極奔走自救，他通過和債務人商談展期、出售資產等方式向外界釋放了絕不躺平的信號。

他先後變賣了所持興業銀行股權，又辭去了興業銀行董事職位，在辭呈原因處，寫下了“專注自身企業經營”幾個字。

他套現了30.52億元的萬物雲股權。為了應對美元債展期，林騰蛟甚至押上了母公司陽光集團和個人信用，在多方爭取下終於獲得了3筆美元債務展期。

但危機遠未解除，到2021年末，陽光城賬上資金尚有271.8億元，但實際可動用資金卻不足1%。高槓杆在推動陽光城發展的同時，也為陽光城的隕落埋下了伏筆。

截至今年3月底，雖然陽光城已還款超450億，但仍有高達2744億元的總負債，一年內到期的短期借款、非流動負債為614億元。同時，因為兩筆合計2726.25萬美元利息無法兑付，正式構成違約。

為穩定陽光城的經營，緩解債務壓力，林騰蛟只能選擇繼續割肉回血。

2022年5月，陽光城將所持永康眾泰小鎮股權以57億元轉讓給濱江集團，在持有的一年間虧損達4.45億元。一同“割肉”的還有旗下龍淨環保股權。

同在5月，林騰蛟將總股本的15.02%以17.34億元對價轉讓給紫金礦業，這與2017年36.7億元的收購金額相比，又打了對摺。此外，陽光城還轉讓部分三木集團股權，福州國資成為了實控人。

截至2023年5月，陽光城到期未支付的債務總額，高達647.32億元。5月5日，陽光城帶上了ST的帽子，股價一路下滑。

6月13日晚，公司收到了來自深交所的告知書，自此迎來了“A股再無陽光城”的終局。

2021年，林騰蛟在危機時刻，為給員工鼓勁兒，寫了一封真摯家書，標題用的是《嚴冬過盡綻春蕾》。

想必他也沒想到，這個季節竟然這麼漫長，他大概也沒想到，陽光城，會有陽光不再的一天。

讓陽光城陽光不再的，當然有中國房地產邏輯轉換乃至行業整體魔幻的因素，但更大的原因還在於自己。

畢竟，沒有人強迫林騰蛟必須去那麼兇猛的負債擴張，也沒有人會因為陽光城不那麼負債擴張，就讓它退市。

[1]《陽光城迎退市終局，林騰蛟曾想盡辦法“自救”》，中國房地產報

[2]《失速陽光城：掙扎自救無奈跌落》，21世紀經濟報道

[3]《陽光城危情15日，閩商林騰蛟的奔走與自救》，第一財經

[4]《陽光城崛起往事（下）：瞞天過海的表外融資“茅山術”》市值風雲

[5]《激盪40年，房地產路在何方？》遠川研究所

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