負債2萬億,中國恒大露家底_風聞
斑马消费-斑马消费官方账号-寻找泛消费领域的斑马企业07-19 08:01
斑馬消費 楊柘
在過去兩年裏,關於中國恒大,沒有消息,就是最好的消息。
7月17日深夜補發兩年及一期財報,公司相關人士應該暫時鬆了一口氣。與其説,這是向投資者,坦誠地公佈賬本,不如説,是公司在尋求短期內復牌過程中,不得不做出的補救工作。
這也讓外界,終於看到了中國恒大的家底。

超兩萬億負債
7月17日夜間,中國恒大連續披露2021年財報、2022年財報及2022年中報。這兩年,公司的整體狀況,揭開了神秘面紗。
令外界驚詫的,是債務規模。
截至去年末,公司負債總額約2.44萬億、淨資產-5991億元;2021年-2022年合計淨虧損超過8000億元。
也許很多人疑問,這家宇宙級房企,如何累積了鉅額債務?可能早在8年前,就已埋下了問題的引信。
2015年,房地產新一輪樓市繁榮,並且一步步邁向高點。市場行情從一二線城市,逐漸向三四線城市發生轉移,上演縣城也瘋狂。
中國恒大正是在這個當口,大幹快上,在低線城市積攢大量項目和土儲,吃到房價上漲的紅利。
此後幾年,恒大順風順水,可在興奮之中,它對房地產市場產生了錯覺。
當時的萬科向全行業喊話“活下去”,幾乎沒人聽出這位優等生的話外音,大多數房企沒能剎住滾滾向前的車輪。
沒想到2020年,三道紅線以及一系列樓市調控政策高懸,房企暴雷、債務危機等排山倒海般爆發,中國恒大也不例外。
經營開始轉好
從公司披露的財報數據來看,2021年淨虧損6862.19億元,2022年淨虧損1258.14億元,兩年合計淨虧損8120.33億元。
過去兩年,公司的虧損規模,刷新了上市房企的最高紀錄。不過,客觀來看,這兩年,公司的經營狀況,出現了轉好的跡象。
2022年,公司開發中物業及待售已竣工物業撇減金額16.85億元,較上年同期3736.81億元,減少99.55%;金融資產減值損失123.84億元,同比減少75.42%;其他虧損淨額382.30億元,同比減少16.86%;而銷售及營銷成本、行政開支分別較上年同期減少258.77億元、98.49億元。
這一系列動作下來,公司去年經營虧損已降至644億元,相比2021年經營虧損5815.3億元,降幅高達88.93%。
這是內外雙重因素作用下的結果。
在降本增效方面,減少員工更為直接。截至去年底,公司擁有員工10.29萬人(包括恒大汽車4506人、恒大物業72076人),房地產開發建設系統員工較上年減少36.9%。去年公司僱員成本為46.3億元,較上年140.7億元大降94.4億元。
在2021年9月後,公司銷售陷入停滯,隨着保交樓項目重啓,銷售自2022年4月逐步恢復,當年實現合約銷售額317億元、合約銷售面積390.4萬平方米,全年實現銷售回款357.9億元。
2023年1月至5月,公司實現合約銷售金額337.67億元,合約銷售面積492.58萬平方米,已累計交付12.2萬套房屋。
化債壓力仍然巨大
儘管經營逐步轉好,中國恒大的流動性緊張狀況,並未根本改善,化債壓力依然巨大。
去年末,剔除合約負債7210.2億元后,公司的負債總額約1.72萬億,較上年增加1105.9億元。
其中,公司借款6123.9億元、貿易及其他應付款10022.6億元,分別較上年增加50.1億元、1089.2億元。另外,還有其他負債1017.4億元。
截至去年底,公司現有現金及等價物為43.34億元,上述無論哪一項債務,均無法覆蓋。另外,靠銷售回款也不可能應付接連而來的債務,持續性經營存疑。
這也是核數師上會栢誠對公司財報無法表示意見的重要原因,且上會栢誠已明確指出,中國恒大無法在正常業務中變現資產和清償其負債。
公司因債務帶來的麻煩不斷。截至去年底,標的金額3000萬元以上未決訴訟案件合計1518件、標的金額總額累計約3953.96億元。
而且,多方已就清償未付借款、應付工程款項及日常營運款、延遲交付多個項目等對公司提出訴訟。
為此,公司也在積極變現資產。僅去年,陸續賣掉水晶城、城市之光廣場、退還廣州恒大足球場地使用權以及出售深圳商業地塊等項目,回籠資金合計超過200億元。可這在龐大債務面前,仍舊杯水車薪。
有效緩解債務,關鍵在於及時債務重組。今年3月,公司公佈境外債務重組方案,預計在7月下旬向相關管轄法院申請相關協議安排的推進。
此次境外債重組主要包括A組、C組。A組涵蓋10筆美元高級擔保票據、1筆港元可轉債和1筆私人貸款,而C組包括私人貸款、回購義務以及若干境內外擔保等債務。究竟這些債務如何安排,還有待於公司進一步公告披露。
在恒大看來,公司要想走上正軌,還得依賴2.1億平方米土地儲備的家底。公司稱,這是保交樓、逐步償清債務、恢復正常經營的堅實基礎。