兔主席：買房還是不買房？從中美比較到“負債側”思維_風聞

來源：公眾號“兔主席”

買房與置業

對筆者這一代人（包括前、後各十年，大約就是70零後初到90零後初的樣子）來説，到高能級大城市工作、定居、置業，是一個普遍的嚮往。而與這個嚮往相匹配的，就是在工作地買房/置業。買房是一個“理所當然”的目標，因為買房似乎是各種家庭生活正常開展的“前提”，比如人們普遍抱有這種一種觀念，要結婚，就得有婚房：男方認為自己得有房才能迎娶；女方擇偶的標準也是希望男方家裏有房。假設小兩口結婚時沒房，到了生孩子前，總得有房吧。沒有一套房——確切地説，不擁有自己住所的產權(home ownership)，似乎生活就失敗的。所以，買房一直是全家人奮鬥的目標——這個“全家”，指的是大家庭——不僅指小兩口核心家庭，還包括父母一代。幫助孩子買房——至少交個首付，也是許多父母的任務，甚至是責任。一些父母不惜拿出積蓄，甚至在老家賣房。        

“家”與“家”

中國人對住所產權是有特殊的嚮往的。舉例：在英文裏，“家庭”（family）和“家庭住所”（home）是兩個詞，family主要指人；home主要指場所。回家，叫做“go home”，回到自宅。“home”能夠給人以安全感，因為home首先是一個庇護所。但home和family是有概念區分的。

在中文裏，“家庭”和“家庭住所”都可被稱為“家”，此“家”和彼“家”在日常口語裏會混同使用——例如説：“我回家了”，“你到家沒”——這裏的“家”，指的就是家庭住所/自宅，通常與家庭相聯繫。

英文表述的“go home”，直譯成中文就是“回住地”。英文裏還有一些表述，例如非正式的，place（地兒），正式的，residence（住所），等等，都是強調住地的物理概念。但中國人一般不這麼説，如果一個人説他“回住地”了，那他的意思是回到了一個沒有在概念上和情感上被定義為“家”的帶有臨時性的住所，譬如宿舍或酒店。

以上，只是通過小小的例子，説明中國人心目中住所和家庭的緊密聯繫。

買房/置業，就是通過掌握、鎖定住所的產權，使自己免受外界對抗與干擾，在“住地”與“家庭”兩個核心概念之間建立橋樑。

父母要在自己子女“成家”的過程中出一份力，自然的也就暗含了要幫助子女置業。成家和置業是緊密結合的。成家就要置業。甚至置業才能成家。

當然，除了這些文化因素、心理因素外，還有一條很重要的——並且愈加重要的假設，就是經濟條件。

能夠去探討，並最終在理想的城市及區域實現“置業”目標，説明經濟條件是允許的，“置業”在能力範圍之內，算起經濟賬來説，“置業”也是不錯的選擇，因此，“置業”是一個理性又合理的奮鬥目標。

與美國朋友聊起來

後來我與外國人聊，就發現情況不同了。

這裏就舉美國人的例子。因為美國是世界最大的經濟體，中國的競爭對手，我們最喜歡對標的對象。

平均下來，個體美國人對“家”的情懷也許不如個體中國人，但是美國也有相當比例的人口是很重視家庭觀念，將家庭價值視為神聖的——例如基督教、猶太教、摩門教等傳統宗教的信仰者，以及各種文化上比較傳統、注重家庭的社羣（包括亞裔、拉丁裔等）。

其實，如果有的選，有條件的話，誰不喜歡擁有自己住所的產權呢？還是得算經濟賬。

這些年，我與年齡和教育水平相似的美國人有過一些交流。首先，大家都是普通人，買房不是一筆付完，就是先交個首付，然後還住房按揭（十五年、二十年、二十五年到三十年期不等）。這種基於按揭貸款的置業，其實就是給自己加槓桿，通過借錢去完成一件事情。

如果你對未來比較有信心，各種經濟假設都比較正面，你會更關注自己購房的權益部分(即首付)——你已經成功付了多少房款了，然後，側重強調借錢（加槓桿）能夠帶給自己的好處，

如果你對未來不那麼有信心，各種經濟假設偏中性，甚至還有一些是負面的，那麼你會更關注自己購房槓桿部分（即按揭）的風險——即你還要還多少的貸款，每個月都要剛性還貸，一旦還不上，房屋被收回，則權益（首付）部分也會危險，搞得不好就血本無歸。

對經濟條件和預期不同，基本假設也不同。基本假設不同，做出的選擇就不同。

我與他們聊，發現他們在探討買房問題時，會有如下考慮。

**1.對未來就業有不確定性：**認為工作不是鐵飯碗，未來有可能會失業的——哪怕只是短暫的。如果失業，那就不是降薪的問題了，而是有沒有薪的問題、0和1的問題。如果有大段時間沒有穩定收入，還不上房貸，則房屋可能被銀行強制收回，最後可能血本無歸。

**2.對未來收入沒有明確的上漲預期：**即便不失業，也不認為自己在同一份工作崗位裏的收入會不斷上升，可以應付未來所有的消費開支（特別是在生育之後），甚至可能不能跑贏通脹。如果收入沒有顯著上升，房貸不變，而消費需求增加了（例如養育小孩，或者自己的休閒活動、消費活動等），或同一項目消費支出增加了（例如通脹，或供需關係改變導致價格的變化——比如美國的油價上漲），就會看到房貸壓制、擠出其他消費，減少自己的生活選擇；

**3.認為房價不一定上漲，還可能下跌：**美國房地產是有“週期”的，即在一定時間內房價可能上升，也可能下跌。在某個時點買房，並不一定能夠在未來鎖定資產價格增值。所以，人們總會擔心自己買在高位，看能不能在低位時再出手。考慮到買房都是利用按揭貸款的，得支付大量利息（二三十年按揭的本息總額可能兩倍於房屋初始總價）。而房價如果下調（例如隨便跌個20%），將使借款人陷入財務窘境：右邊的負債端不變，左邊資產價值卻下降，結果可能一舉導致負資產。並且，在房價下跌的情況，將房屋退給銀行，重新購置，成本也會更低。但只要一有按揭，進入徵信體系，處理起來就很麻煩。此外還有一條，如果房產價格沒有持續上漲的確定性，那麼你就要評估買房的投資回報率了。如果你發現租金收益率（即租金除以房價）顯著低於你個人的投資回報率，你會把租房作為一個更好的財務選擇；

**4.沒有父母一代支持：**第一，大部分人不是獨生子女：父母沒有理由給一個小孩付首付而不給另一個小孩付首付，如果不能全幫，那就全部都不幫；第二，上大學可能已經花了父母錢了，父母管到大學就不錯了，甚至大學也只能管一部分；第三，很多社羣/族裔家庭的父母子女關係沒有中國那麼親近。父母是很現實的，得顧自己的養老，現在壽命延長，以後支出有很多不確定性；第四；父母離婚、再婚很普遍，家庭關係更加複雜。這樣使得跨代支持更不容易。所以，在這樣的家庭環境裏，買房置業基本得靠自己。對於大部分年輕人來説，當然是沒有能力的：一個人畢業後在大城市工作，租房開銷就不小，再加日常消費，基本就是月光族，paycheck to paycheck，沒有什麼積蓄。如果沒有積蓄的話，自然也付不起首付；

**5.跨區域換房置業的邏輯往往不成立：**首先，美國區域之間的房價拉得是很開的。按州的大口徑來説，東北部/西岸州的房價中值 是 南部或中大西洋州的四到五倍。“一線”/門户都市圈的房子，與一般城市/區域拉得就更開了。簡單地説，到“老家”賣房，再到大都市圈去買房，可以的，你得賣四五套（假設你有這個條件），換個小房子。這僅就房價本身而言。然後就是前面講的大多數人不是獨生子女，父母不會單管某一個子女，而且父母可能離婚、再婚了，家庭關係複雜，另外還得管自己的養老；

**6.很多人揹負學生貸款：**在美國，靠學生貸款上大學是普遍的，目前全美揹負學生貸款的有4,000多萬人，平均餘額3~4萬美元左右。為何如此？我的理解，幾個原因，一是大學學費貴，特別是能帶給好的就業與收入的私立大學，學費很貴，只能借錢上學。教育其實也是個投資，這就是給自己放槓桿，認為將來都可以賺回來；二是父母不都會管孩子上學，經濟角度出發，和前面父母很難支持子女買房的邏輯類似，有經濟方面的原因，也有觀念方面的問題：例如認為孩子成人了，應該自力更生，自己做出選擇，自己解決問題。能把所有孩子都供養上大學，甚至私立大學的，那是很殷實的上層中產，在全社會里沒有代表性。對於普通人來説，很多畢業就“欠了一屁股債”。如在大城市工作，租完房，加日常消費，如果還要還學生貸，就更難有積蓄。沒有積蓄的話也很難付首付。另，揹負學生貸款對年輕人是有心理影響的，不願意輕易再加槓桿；

7.城市選擇多，沒打算綁定在某個城市：美國有不少大都市圈，對應中國定義的一二線城市。大都市圈普遍都比較發達，“城郊”或“城鄉”差異不像中國那麼大。所以我們看，美國很多大企業集團和單位的總部其實在一些“小地方”,不都在大城市裏。由此，可以謀生的地方很多。再就是，教育、醫療資源相對來説發展比較平均，哪兒都有還可以的學校，可以的醫院，不像中國一樣資源集中在高能級城市（這也是發達國家和發展中國家的區別）。如此，人們可以“切換”到各種城市，而且過些年就換個城市，不想主動被綁定在某一個地方。如果你對未來十年二十年在哪個城市定居發展沒有特別確定的看法，你也不會輕易在這個城市置業，更不會為此加槓桿；

**8.給自己保留就業的靈活度：**能夠保證支付高額按揭貸款的一定只有特定的收入較高行業。前面講了，第一，工作機會是不確定的，你有可能失業；第二，就算工作不變，未來的收入也不一定會大大增加，可能增長緩慢，甚至跑不贏通脹。第三，給自己留一點靈活性：如果我不想再做今天的工作了呢？我不喜歡這個企業，不喜歡這個行業，我就想換一個工作，收入可能低一點，但工作內容和生活方式是我更喜歡的。如果我要償還高額的按揭貸款，我就喪失了這個選擇——因為我成了“房奴”。所以，為了避免自己陷入困境，就不會輕易置業，更不會輕易加槓桿；

9.初次置業的決策都這麼難，如要再換房/改善，就更麻煩了：買房很難一次就到位，伴隨將來的需求，可能還得換房。比如你買了一個小房子，將來生了孩子，還得換個大的房子。這等於上面大多數的不確定性都得再來一次——特別是房產價格相關的。如果你覺得自己目前買的房肯定不能滿足將來的需求，幾乎肯定要更換，對未來的因素也想不清楚，那你也不會輕易去買房，而是選擇等等看。

**10.長期租房是個可選選項：**我所聊的美國朋友都認為，長期租房是個不錯的選擇，甚至優於置業。而租房作為選項，首先要求：

1）你所租住房屋的業主穩定、專業，是投資機構，或“專業小業主”（即其職業、生計、專業就是買房並用於出租，屬於個體户）

2）你所租住的房子用途就是租賃，不存在有誰突然要搬回來住並把你攆走的情形。你可以比較安全、可靠、長期的租賃，將其作為“家”

3）房屋的質量不錯的，住起來沒毛病（而且你憑己力也買不起）

4）租房是一種普遍的、可被社會接受的生活方式和選擇。

這時，租房就是一個很好的選項了：

1）你可以住一個靠自己實力買不上的房子

2）即便你在經濟上可以負擔這個房子，但你也不想去買，避免將自己置於風險和負債之下，避免將自己變為“房奴”

3）在這樣的一個世界裏，你就不會以這樣的視角看問題——哎，交了這麼多的房租，都給了業主，自己還沒有房子的產權。恰恰相反，你會這樣看問題：你是“輕資產”的，你沒有加槓桿，財務上非常安全。加槓桿、讓自己置於風險和被動的是業主：業主加了槓桿，承擔着所有資產負債表風險：他收繳的租金其實大部分都作為按揭交給了銀行，如果有一天房子租不出去了，他交不起租金了，銀行會把房子收走，他將血本無歸。想到這裏，你開心得很，慶幸自己沒有買房。你一分一秒都不會羨慕那些加了槓桿的人

4）如果房價不一定持續上漲，資產增值不是確定的，你會非常關注租金收益率（即租金除以房價）。如果租金收益率低於你個人的投資回報率。那麼租房是一個不錯的財務選擇

5）由於沒有買房，沒有槓桿，你也保留了生活和工作的靈活性、主動性：你可以隨時換房子、換城市。由於沒有需剛性支付的按揭貸款，你可以隨時調整支出結構：比如説，如果要增加日常消費經費的話，你只要需要改租一個小的房子即可。如果你買了房，按揭貸款大致固定，也就沒有這個靈活選項了；

以上列出了十個典型的考慮因素。這些因素都是個人對未來經濟、工作、生活的基本假設。沒有哪個單一因素能夠發生壓倒性、決定性的作用，它們發生作用的方式是相互疊加、交錯，共同發生作用。

在這樣一個經濟環境與文化裏，最終的結果是，買房的必要性下降，同時人們也更容易看到買房給自己帶來的約束及風險，在個人財務及資產負債表的管理上也更加保守，不會輕易給自己加槓桿。

回看當下中國

基於以上，我們再看看中國的情況，還是結合城市中產的視角。

過去，買房是一個當然選擇、當然目標。人們很容易體會到置業帶來的好處，認為這種好處遠遠大於加槓桿帶來的風險。但在今天，許多基本假設也在發生變化：

**1.未來工作崗位的不確定性在增加：**中國經濟在經歷結構性轉型，許多行業在重組，一些過去積累的風險在出清。除此之外，還有國際地緣政治，以及人工智能等新技術帶來的影響。總之，工作不再是穩定、確定的：城市中產有可能在40多歲的時候被裁員，無法再找到同等收入的工作，並揹負房貸

2.收入未必上升：即便保有工作崗位，受各種因素影響，未來收入也未必持續攀升，可能只是保持穩定，甚至有可能下降，使得財務情況惡化

3.房價未必上升：房價“蹭蹭蹭”往上漲是新興經濟體的特徵。無論看房價收入比，還是房價的絕對水平，中國一二線城市房價已經處於高位，未來持續上漲空間有限，同時還可能經歷一定的調整。房價上漲不是一個確然事件，通過購房鎖定資本增值也不是確認事件

**4.跨區域/城市換房置業變得不再可能：**中國區域間、城市間、城郊間房價已經拉開；在低能級城市/區域處置房產再到一線城市換房已經不現實。當年可能是兩套換一套；現在可能是四五套換一套，甚至十套換一套

**5.父母支持將減弱：**伴隨二胎放開，將來會有更多的多子女家庭，這樣一來，父母對任何單一子女的支持只會相對減弱——並且在多子女情況下，前期的教育支出已經很繁重。此外，人們對自己養老的財務負擔也會更加關注。如果置業的經濟成本太高，父母對子女的支持只能減弱，具體體現在所能支持的金額，以及支持的時點。（注意，這裏的討論不包括那些已經在過去十到二十年大量置業的一線城市居民：他們的子女將繼承父母遺產，成為能夠通過租賃住房獲取收入的小業主）

**6.不一定再選擇一線/高能級城市就業、定居：**一線城市雖然能夠提供工作機會，但就業壓力也大，生活成本高，從綜合性價比看，未必有很強的競爭力。同時，對新進移民而言，置業越來越難。相反，地方上經濟社會卻在不斷發展，教育和醫療資源也逐漸健全，不少人可能選擇在一線以外的城市發展，對在一線城市置業的執念也會減弱

**7.教育資源與房地產權綁定的弱化：**這是多方面因素的結果，一是國家/地方上的政策旨在削弱房地產權與教育資源的一對一綁定關係（即淡化“學區房”）；二是各地的經濟社會都在發展，最終的結果是更加接近發達國家/市場，即不同地方/區域及城郊間的教育醫療資源差距會減少；三是互聯網/信息科技的賦能使得人們在低能級城市也能享受一定水平高能級城市的教育資源；四是中國的高考制度，不同地區間的考分存在差異，成為“高考移民”的動力。這條因素和上一條一樣，會弱化人們在一線城市置業定居的動力

8.租賃住房是國家大力推動的方向：各地都把擴大租賃住房供應作為政策目標。這些政策將在未來五到十年內改變城市住房的產品供需結構，同時租賃住房也勢必將成為一個更為社會所接受的居住方式

9.“房住不炒”政策下，對需求端的限制：最有房地產增值價值的是高能級城市（一線城市）；一線城市對房價上升又是最敏感的，“房住不炒”的大政策下，預計需求端政策(即限購政策)將長期延續，用以抑制純粹投資驅動的購房行為，將買房落位到居住需求本身。這些政策是針對“炒房”行為，但因為影響供需結構，對所有人的置業動力都會產生影響

10.家裝家居行業大發展的效應：相比投資改善型住房而言，對現有住房進行家居家裝升級將是一個更加經濟的選擇。預計未來幾年家裝行業將進一步的大發展，而家裝行業與房屋購置（包括新房及二手房）未必是一個相互補充/輔助（complimentary）的關係，而可能是一個替代（substitute）或“蹺蹺板”關係。

之外，還有一些短期的因素，例如房地產行業風險出清與重組：誰都不希望買了一個房子，結果開發商爆雷了，無法交樓，陷入保交樓的困境。也有一些中期的因素，例如房產税和遺產税，會使得購房者有一些觀望情緒。

以上種種，都會影響到城市中產購房的意願與動力。但前面十條是更加長期的因素：它們在改變人們買房行為所需依賴的基本假設。

“房住不炒”實際上已是新時代中國的基本國策，但核心城市房產的總價都很高，是居民年均收入的數十倍，購房基本都需要居民配以按揭貸款支持（加槓桿），雖以居住為導向，但依然是一個重大投資決策。在置業之前，人們必須進行充分、全面的財務考量與規劃。

從“權益側”思維轉向“負債側”思維

股市“蹭蹭蹭”上漲，閉着眼睛買股票都可以賺錢時，股民肯定希望加槓桿，因為最後是穩賺。人們不會認為槓桿有風險，而是想着如何最大化權益或股本回報率（ROE）。

買房也是一樣的，房價“蹭蹭蹭”上漲，同時工作和收入也確定，未來沒有任何變數，人們也可以閉着眼睛買房，閉着眼睛加槓桿。

這就是“權益側”思維，只看到上行的好處（upside）。

但外部環境一變，思維也要調整：要看到加槓桿帶來的下行風險（downside）。如果貸款還不上，或者資產縮水，就會傷及本金/權益，最後可能血本無歸。

始終關注加槓桿對自己的負擔（“liability”）與風險。這就是“負債側”思維。

過去二十年，中國的開發商是“高負債”、“高槓杆”，最大化ROE；個人都希望加槓桿買房，早點上車。無論企業還是個人，只見加槓桿的好處，不見加槓桿的風險，因此都是“權益側”思維。

時代變了，大家都得更加審慎，變成“負債側”思維。

我前面舉的美國朋友在購房問題上的考量：他們對前景的不確定性，他們對自主性、安全性的考量，其實都是“負債側”思維。

這一輪中國房地產行業重組及風險出清，我們發現，香港、新加坡、英國、美國及其他國家/地區的房地產企業，很少有出險、爆雷的。因為這些企業都是從經歷過經濟週期及金融危機的市場來的：他們都很審慎，不願意輕易加槓桿。所以，經歷大風大浪，他們都可以全身而退。

而這批得以全身而退的企業，可能在各自的市場裏都都已經經歷過大風大浪，是上一次危機的倖存者——他們都有“負債側”思維。

這篇文章主要是講房地產的。但也適用於其他行業：在新的環境下，無論是個人和企業，許多基本的假設都要進行調整優化，都要適時改變思維。對於個人和企業而言，在財務規劃、投資決策、資產負債管理上，也上都有了更高的要求。

有人問，這種經濟環境，是“好”，還是“不好”？

沒有什麼“好”和“不好”的，只是中國的經濟進入了新的階段。橫向看，和其他市場也差不多：他們都曾經歷過週期與危機。只有經歷過風浪，企業、個人、社會才能成長。

（全文結束）