全租房的前世今生——韓國“典當”小史_風聞

來源：澎湃新聞

作者：戴琳劍

近期，韓國全租房“爆雷”而導致首爾房價暴跌的新聞頻現，全租房這一特殊的租房制度也開始進入中國民眾的視野。全租房的韓語名稱是“jeonse（전세）”，漢字一般記作“傳貰”。它介於普通意義的購房和月租房之間，房客需要一次性支付一定比例的高額保證金（一般為房價的二分之一甚至更高）來換取一定期限（一般為兩年）內的免費居住權。期限滿後，房東會將保證金如數歸還房客。從房東角度來説，這有點類似於質押貸款，即房東將房子“典當”給房客，來獲得一筆保證金的金額，利息則由免租金的形式來支付。如此看來，其性質與中國傳統法律制度中的“典權”有相通之處。那麼，它在朝鮮半島歷史上是如何發展而來的呢？

典當與還退

受中國的影響，在朝鮮半島，抵押物品來換取錢財的交易方式也是歷史悠久，即我們熟悉的典當。就目前可見資料來看，朝鮮半島最早的關於典當的文字記載見於高麗時期。早期的當物主要以人身為對象，包括子女、奴婢等。先來看下面這則史料：

債負無文契，元借錢人已物故者，斷自辛丑十一月以前，並不許追徵。其質當子女者，計傭，令歸父母。（《高麗史》卷七十九，志三十三，食貨二）

由上可見，高麗時期已經存在典當子女的行為。不過，子女的典當與物品買賣相比還是存在差異的。如史料中所提，在債權人去世的情況下，之前被典當的子女應當“令歸父母”。換言之，人身的所有權並沒有隨着典當行為而發生轉移。這一點奴婢也是一樣。1392年，人物推辨都監定“奴婢決訟法”，其中提到“典當奴婢永執者，……京中以當年二月為限，外方以三月為限，一皆放還”。（《高麗史》卷八十五，志三十九，刑法二）即，債權人並不能永遠擁有被典當的奴婢。

除了人身以外，高麗時期也存在物品的典當行為。不過這些物品與土地、房屋相比價值相對不大，最典型的便是衣物。衣物的典當十分普遍，甚至還有專門的用語叫“典衣”。高麗著名詩人李奎報（1169-1241）就曾有“典衣”換酒之舉：“典我身上藍縷衣，換此一壺清且溢。”（《東國李相國集》卷十一）

政府當中有專門掌管典當的機構，叫作解典庫。1369年（高麗恭愍王18年），高麗朝廷“置使秩從五品、副使從六品、丞從七品、注簿從八品、錄事從九品”；1391年（高麗恭讓王3年），又將供辦署和濟用庫併入解典庫。朝鮮王朝建國之初，太祖國王沿襲高麗舊制，置解典庫“掌典當事”。解典庫的運營方式，可以從魯國大長公主去世時高麗恭愍王的佛事資金籌備過程中窺得一二。當時，高麗恭愍王在寶源庫中別置解典庫，“將宮中所御之物，買布一萬五千二百九十三匹，分給州郡，隨本多少以取息”。（《高麗史》卷八十九，列傳二，后妃）

不僅是政府機構，民間也存在相當多的典當行為。1429年（朝鮮世宗11年），朝鮮漢城府指出公私殖貨中“一本多利”的問題，並希望國王能按《大明律》，“凡私放錢債、典當財物，每月取利，並不得過三分”。（《朝鮮世宗實錄》卷四十四，世宗十一年四月戊寅條）不過，朝鮮更多地會用“還退”這一表述來形容典當。還退與典當在本質上相同，又略有區別：前者首先要有形式上的買賣行為，之後可以在約定時間內重新購回。如朝鮮世宗國王年間“田地家舍買賣，定限五載，使貧窮之民，見急告賣，緩期還退”。（《朝鮮成宗實錄》卷一百三十，成宗十二年六月壬子條）下圖的民間還退文書則表述得更加直觀：

還退明文（來源：韓國學中央研究院藏書閣）

這是1553年（朝鮮明宗8年）的一則朝鮮吏讀文體的還退明文，其中核心內容如下：“官字田庫乙，同宅前放賣為有如可。薄田是如還退次，曾受價物乙，備納不得乙，仍於禾三雌牛一首先納為遣，未準價乙，良夏節以後，貳石畢上後，同田庫乙還退為乎事等。”概言之，A希望能購回之前賣給B的官字田，但因無法一次性付清此前所得購款，遂約定先支付一頭雌牛，剩餘的待夏天過後再支付二石。這便是典型的還退行為了。

典賣與放賣

嚴格意義上來説，中國的“典”與“賣”是兩個不同的概念，差別在於所有權的歸屬，即“典可贖，而賣不可贖”。故“典賣”包含了兩層含義，一是指承典人將抵押物進行交易的行為，此謂“絕賣”；二是出典人將抵押物交由他人後收取一定典價並待日後贖回的行為，此謂“活賣”。不難發現，“活賣”的性質與上述還退是較為接近的。

朝鮮半島歷史上亦有典賣的相關記錄。如高麗時期便有“富户稱貸取息，利中生利，貧民朝不謀夕，典賣子女，甚可哀也”之記載。（《高麗史》卷七十九，志三十三，食貨二）高麗時期的“典賣”更傾向於“典”還是“賣”，抑或是“典與賣”之意，亟待考證。到了朝鮮時期，國家援引《大明律》作為法典依據。1392年（朝鮮太祖元年），朝鮮將《大明律》定為刑律，但由於執法階層和常民不熟悉漢文，導致法律的實施出現困難。於是，1395年（朝鮮太祖4年），文臣金祗等人以朝鮮的吏讀文體“翻譯”了《大明律》，是為《大明律直解》。從《大明律直解》的“譯文”當中，我們可以窺得朝鮮對中國“典賣”的理解。

《大明律》卷五《户律》之“典買田宅”條中有如下表述：“若將已典賣與人田宅，朦朧重複典賣者，……”其中出現“典賣”之用語。在《大明律直解》當中，這一句被譯成“已放賣為乎，田土家舍等乙”。“放賣”在朝鮮時期的買賣文書中經常出現。上述還退明文即為一例。不過，為了強調“賣”的性質，放賣在文書中通常以“永（永）放賣”的形式出現。例如，下圖是1521年（朝鮮中宗16年）的一則土地放賣明文，其中就使用了“永放賣”這一表述：“右明文為卧乎段，艱難所致，以秦字麻田麻種三鬥落只庫乙，價折木綿拾疋，交易同田西……永放賣為卧乎。”

土地放賣明文（來源：韓國學中央研究院藏書閣）

從該明文中可見，放賣會導致物產所有權的變更。由此反推，中國的“典買”和“典賣”在朝鮮方面看來是一種所有權產生變更的交易行為，即屬於“絕賣”，故使用“放賣”一詞來解釋。至於朝鮮所用的“典賣”，學界認為其更接近於還退之意。

不過，進入十八世紀後，典當交易中也開始出現新的情況，即出典人無力回贖。1709年（朝鮮肅宗35年），朝廷就土地典當問題展開討論，其中提到：“富饒者多積貨、錢穀，散給貧丐之類，以田土文券，為其典當。及利息日滋，無以準償，以其所典當者，仍成買賣，奪其田土。”（《朝鮮肅宗實錄》卷四十七，肅宗三十五年七月甲戌條）即，當出典人（貧丐）無力贖回當物（田土文券）時，承典人（富饒者）可將當物作買賣處理，所有權在此出現變更。如此一來，“典”與“賣”之間的界限就變得模糊了。

家宅典當

土地買賣中逐漸成型的還退與放賣同樣適用於家宅買賣。舉例如下：

家宅買賣明文（來源：韓國學中央研究院藏書閣）

這是1874年（朝鮮高宗11年）的一則家宅買賣明文，其中寫道：“右人前價折錢文七百兩，依數捧上是遣。……並以永永放買（賣）為去乎。”從“永永放賣”可知，此處的家宅買賣是“絕賣”，即涉及所有權的變更。再看下例：

家宅買賣明文（來源：韓國學中央研究院藏書閣）

這是1815年（朝鮮純祖15年）的一則家宅買賣明文，其中提到：“右人前價折正價三十五兩，依數捧上為遣。本文記參度，並以限五年為遣，權賣為去乎。”此處的權賣無疑是還退之意。即，房屋雖然已經賣出，但只要在五年之內能如數購回，其所有權不會發生變更。從這一點已經能隱約看出傳貰的雛形了。

事實上，朝鮮在1876年（朝鮮高宗13年）與日本簽訂《江華島條約》後，除了釜山以外的仁川港和元山港也被迫開放，隨之而來的人口移動使得其首都的住户激增，住房開始成為一大問題。在這樣的前提下，家宅的典當逐漸盛行起來，這也可以視為傳貰的前身。來看下例：

家宅買賣明文（來源：韓國學中央研究院藏書閣）

這是1898年（大韓光武2年）的一則明文，其核心內容如下：“右明文事段，以要用所致，草家三間前後根，過郎舍一間乙，錢文六十兩價，錢當為去乎，正月三十日為限。而若過此限，則永永次持之意，成文以給事。”

“錢當”在朝鮮語中音同“典當”，故這是一則家宅典當的明文。即，房東因急需用錢，將名下若干間房屋以六十兩典當，並定下贖回日期最晚不超過正月三十日。在此期間，房東失去房屋的使用權。若超過正月三十日仍無法贖回，則房東將失去房屋的所有權。這一家宅典當的方式一方面為急需用錢的房東提供了資金，一方面為需要住宿的房客提供了住所，故在政府層面也受到認可。1906年（大韓光武10年）頒佈了敕令第八十號，即為“土地家屋典當執行規則”。（《朝鮮高宗實錄》卷四十七，高宗四十三年十二月二十六日條）這意味着傳貰在官方層面得以制度化。

之後從日本殖民地政府的調查報告來看，傳貰（亦有記作“全貰”或“前貰”）不論在首都漢城府還是在地方都變得流行起來。漢城府的傳貰一般以百天為限，地方上則是一年；保證金一般是房價的一半，高可至70%-80%。在傳貰契約成立後，房客對房屋有典當、讓渡等處置權，房東對此無權提出異議。至此，傳貰基本已與全租房無二致了。

當代的全租房

大韓民國成立以後，在參考其他國家的相關不動產典權制度基礎上，於1958年制定的《民法》第303條第1項中正式確立了全租房制度，規定房客與房東之間簽訂全租房契約後，需到相關部門進行登記，契約才能生效。生效後，該房客對該房子有使用權和收益權，且相對於在使用期間出現的新房客有優先獲取保證金的權利。房東則利用這筆保證金在租約期限內進行投資或理財來賺取利潤。

隨着七十年代韓國經濟的飛速增長，大量人口湧入城市，全租房模式迅速普及開來——這與十九世紀家宅典當的盛行過程幾乎相同。其原因在於，城市住宅嚴重不足，且在房價不斷上漲的情況下也缺乏像公租房這樣能夠替代全租房的房屋。根據人口住宅總調查顯示，全租房住户在1975年只佔總人口的17.5%，到了1995年則佔到29.7%。

不過，到了2010年，韓國的房產價格有所下降，全租房的熱度隨之消退。據統計，該年全韓國的全租房人口376萬6千户左右，較之2000年減少了約35萬户。在2015年前後，月租房的比例反而更高，也出現從全租房轉為月租房的“半全租房”。2016年，隨着房產市場的回暖，全租房重新佔領市場。銀行紛紛推出各類針對全租房的貸款產品，鼓勵人們（尤其是青年人）貸款租房。

當然，只要房價保持上漲，手持大額保證金的房東便會將其投資房產來獲利：他們通常將低價買入的房產在全租房租期結束後高價賣出，藉此套取流動資金。但房產市場一旦萎縮，這一模式就將面臨巨大風險。即，房東因房產貶值而無力償付此前的保證金；而此前靠貸款得到資金的房客因拿不到保證金而陷入兩難：要麼硬着頭皮償還貸款，要麼面臨信用不良的困境。2019-2021年，因房產政策的調整和新冠疫情的暴發，韓國房產市場持續低迷，全租房的市場形勢也愈發嚴峻。加上2022年下半年以來因利率上調所導致的全租房貸款之減少，以及不斷曝出的全租房詐騙事件，全租房制度開始遭受重重質疑，決定租房的人們又把視線轉向了月租房。可以説，在新的經濟環境下，全租房也面臨着新的歷史選擇。